Formalités communes à certains actes (FC)

00820 220 - OBLIGATION D’INFORMATION sur L’IMMEUBLE.

00820a ACTUALITE
Sommaire :
Arrêté du 18/12/2017 modifiant l'arrêté du 19/3/2013 portant définition du modèle de formulaire pour l'établissement de l'état des risques naturels et technologiquesen vigueur au 1/1/2018. Il est dénommé état des servitudes "risques" et d'information sur les sols (ESRIS).
– Nouveau diagnostic électricité pour la vente ou la location d'un logement de plus de 15 ans : arrêté du 28/9/2017 publié au JO le 12/10/2017. Il abroge l'arrêté du 8/7/2008.
Dossier technique global (DTG) à compter du 1er janvier 2017
– Protection contre la présence de "radon" dans l'immeuble (Z4)
L'ordonnance (Ord. n° 2016-128 du 10/2/2016) fait obligation au vendeur ou au bailleur d'un bien immobilier situé dans des zones où l’exposition au radon est susceptible de porter atteinte à la santé d’en informer l'acquéreur ou le locataire. Une obligation de le mentionner dans l'ERNMT devait entrer en vigueur au plus tard le 1er juillet 2017 mais à ce jour le décret déterminant les zones n'est pas encore paru (C. envir. art. L 125-5)

  • Sommaire (fiche rédacteur)
  • Index alphabétique 00820i
  • Annuaire en ligne des diagnostiqueurs immobiliers certifiés.

I - Dossier de diagnostic technique (DDT)
 
Tableau synoptique du dossier de diagnostic technique (CCH art. L 271-4). 29548
  • Contenu du dossier 100820
  • Informations à fournir au diagnostiqueur et dispositions à prendre pour l'établissement du DDT
100820b
II - Autres dispositions 200820

00821 Sommaire des obligations d'information dont certaines sont contenues dans le dossier de diagnostic technique (DDT) :
A. Amiante (DDT). 00822 
B. Saturnisme (DDT). 00825
C. Termites (DDT) 00830
D. Dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage (DIUO) 00840
E. Mesurage (Loi Carrez) 00860
F. Immeuble ayant supporté une installation classée ou une centrale nucléaire. 00880
G. Mines. 00885
H. Bornage (terrains à bâtir). 00895
I. Suppression du contrôle de la constructibilité résiduelle en cas de division de terrains bâtis. 00897
J. Etat des servitudes "risques" et d'information sur les sols (ESRIS) (au 1/1/2018) (anciennement état des risques naturels, miniers, technologiques et sismiques) (DDT). 00898
K. Mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans (au 1er janvier 2017) : dossier de diagnostic technique global 00904
L. Acquisition d’un lot de copropriété, 00906
M. Interdiction de diviser certains immeubles destinés à l’usage d’habitation (hygiène, sécurité, inhabitabilité…) 00908
N. Contrats susceptibles d'être transmis. 00912
O. Logements conventionnés ou subventionnés. 00913
P. Assainissement (DDT) 00914
Q. Piscines 00925
R. Etat de l'installation intérieure de gaz (DDT) 00928
S. Etat de l'installation intérieure d'électricité (DDT) 00930
T. Diagnostic de performance énergétique du bâtiment (DDT) 00932
U. Ascenseur 00934
V. Services de télévision 00936
W. Récupération des eaux de pluie 00938
X. Etablissements recevant du public  (diagnostic des conditions d’accessibilité) 00940
Y. Annexe environnementale (baux à usage bureaux ou de commerces de plus de 2000 m²) 00941
Z. Terrain présentant un risque de pollution de sol 00942
Z1. Audit énergétique 01010
Z2. Installation de détecteur de fumée (v. à Service-Public internet "Installation de détecteur de fumée") 01030
Z3. PCB (polychlorobiphényles) 01040
Z4. Protection contre la présence de radon dans un immeuble (v. à Service-Public internet) 01045
Z5. Trouble anormal de voisinage (v. à Service-Public internet "Nuisances de voisinage") 01046
Z6. Mérules (DDT) 01080
Z7. Carnet numérique de suivi et d'entretien du logement 01095
Z8. Zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit 01096

II - Autres dispositions 200820

00821a En pratique, deux situations pourront se présenter :
– Soit le propriétaire du bien a déjà fait établir le DDT : il faut alors lui demander une copie et :
   * vérifier si ont été faits tous les diagnostics compte-tenu de la nature du bien objet du contrat et si toutes les parties d'immeuble ont été visitées par l'expert (caves, dépendances,...) ;
   * lui demander de contacter un diagnostiqueur agréé si le DDT est incomplet ou si un des diagnostics est périmé
(exemple : état parasitaire de plus de 6 mois, diagnostics des installations de gaz et d'électricité établies depuis plus de 3 ans, etc...) ;
– Soit le propriétaire n'a pas fait réaliser le DDT ou ne l'a fait réaliser qu'en partie (exemple uniquement le DPE pour les besoins de l'annonce à faire par l'agence immobilière chargée de la vente) : dans ce cas, il faut lui demander de contacter un diagnostiqueur accrédité, en indiquant à ce dernier la nature du bien à diagnostiquer (habitation, commerce...) et en lui produisant les diagnostics déjà établis, en cours de validité.

100820 I. DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE (DDT) :
Dans le domaine de l’immobilier, les mesures législatives et réglementaires dont le but est l’information et la protection du consommateur d’immobilier, créent des obligations à la charge du propriétaire. Elles imposent aussi au notaire d’accomplir une recherche, une formalité préalable ou la rédaction d’une clause particulière dans l’acte.
L’ordonnance numéro 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction a instauré le dossier de diagnostic technique (DDT) qui regroupe les états, constats et diagnostics techniques nécessaires en matière de vente et de location d’immeuble.
Le ministère de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement propose en ligne un annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés permettant de lancer une recherche notamment par commune, par code postal mais aussi par type de diagnostic à réaliser (amiante, électricité, gaz, performance énergétique, plomb, termites) et/ou par organisme certificateur.
Le § I de l'article L 271-4 du code de la construction et de l'habitation indique qu'en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, le dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.
Ce dossier unique vise à l’harmonisation des divers diagnostics techniques existants et à venir, qui conservent leurs spécificités propres. Un auteur unique sera chargé de l’établissement des éléments qui le composent.
Depuis le 1er novembre 2007, la personne qui a réalisé le dossier de diagnostic technique doit remettre au vendeur une attestation sur l’honneur que toutes les conditions de compétences, d'organisation et d'assurance nécessaires à l'établissement des constats sont remplies (CCH art R 271-3).
Frais du diagnostic technique : les parties peuvent convenir de mettre à la charge de l'acquéreur le coût du dossier diagnostic technique (Cass. civ. 3ème, 16/01/2013, n° 11-22591)

100820a CONTENU DU DOSSIER (DDT) :
L’article L 271-4 du code de la construction et d’habitation, précise aussi que ce dossier de diagnostic technique comprend :
1° le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L.1334-5 et L 1334-6 du code de la santé publique ; 00825
2° l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du code de la santé publique ; 00822
3° l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L.133-6 du code de la construction et de l’habitation ; 00830
4° l'état de l'installation intérieure de gaz naturel prévu à l'article L.134-6 du code de la construction et de l’habitation ; 00928
5° dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ; 00898
6° le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et d’habitation. 00932
7° l'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 du code de la construction et d’habitation. 00930
8° le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique. 00914
9° Dans les zones prévues à l'article L. 133-8, l'information sur la présence d'un risque de mérule. 01080
   • Les documents mentionnés aux 1º, 4º et 7º ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation.
   • Le document mentionné au 6º n'est pas requis en cas de vente d'un immeuble à construire.
   • Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1º porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3º, 4º et 7º sur la partie privative du lot.
   • En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1º, 2º, 3º, 4º, 7º, 8º et 9° en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante 29759
   • En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné au 5º, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
   • L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative.
Si le vendeur fournit un dossier incomplet, il ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Précisions :
L'article R 271-5 du code de la construction et d'habitation fixe
, par rapport à la date de la promesse de vente ou à la date de l'acte authentique de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, la durée de validité des documents compris dans le dossier de diagnostic technique :
- constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : 1 an
- état du bâtiment relatif à la présence de termites : 6 mois
- état de l’installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans (en vigueur à compter du 1er novembre 2007) : 3 ans
- état de l’installation intérieure d’électricité réalisée depuis plus de 15 ans (en vigueur à compter du 1er janvier 2008) : 3 ans
- diagnostic de performance énergétique (DPE) : 10 ans.
L'article R 271-5 ne prévoit pas la durée de validité des documents suivants :
- état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou produits contenant de l’amiante. Ce document conserve une validité permanente.
- état des risques naturels et technologiques dont la durée de validité prévue à l’article R 125-26 du code de l’environnement est de six mois.

• Accès à Service-Public internet "Diagnostics immobiliers"
• Accès à Service-Public internet "À quoi sert le dossier de diagnostic technique immobilier ?"

100820b INFORMATIONS A FOURNIR AU DIAGNOSTIQUEUR ET DISPOSITIONS A PRENDRE POUR L'ETABLISSEMENT DU DDT
1°) Eléments communs à tous les diagnostics :
- Adresse du bien ;
- Références cadastrales ;
- Nom et adresse du propriétaire ;
- Nom et adresse du donneur d’ordre ;
- Destination du bien (habitation, commerce,…) ;
- Nombre de pièces principales de pièces annexes et présence d’éventuelles dépendances ;
- Travaux réalisés depuis l’origine ;
- Permettre un libre accès à tous les locaux du bien à diagnostiquer : fournir les clés des locaux fermés, dégager les locaux encombrés, dégager les meubles contre les murs, dégager les trappes d’accès aux combles et au vide sanitaire, etc… ;
- Si les hauteurs de plafond sont supérieures à 3 mètres, prévoir un équipement permettant l’accès à ces surfaces.
2°) Saturnisme
- Date de construction du bien ;
- Nom et prénom de l’occupant ;
- Signaler la présence d’enfants mineurs (dont enfants de moins de 6 ans).
3°) Amiante
- Date de délivrance du permis de construire ;
- Rapports de repérage amiante déjà réalisés.
4°) Termites
- Diagnostics déjà réalisés ;
- Factures des éventuels traitements antérieurs.
5°) Gaz
- Date de création de l’installation ;
- Attestation de contrôle de moins d’un an de la vacuité des conduits de fumées, justificatifs d’entretien de moins d’un an de la chaudière, ainsi que les notices des appareils à gaz ;
- Références du contrat de fourniture de gaz : point de comptage estimation (indiqué sur la facture de gaz en réseau) ou point de livraison de gaz, et coordonnées du titulaire du contrat
- Emplacement du compteur de gaz, de la citerne propane, des bouteilles de propane et de butane.
6°) DPE
- Date du dépôt du permis de construire ou date de la construction (achèvement des travaux) du bâtiment) ;
- Plans du bâtiment ;
- Attestations de superficie ;
- Notices descriptives de la construction, DOE, DIUO, etc…
- Notices des appareils de production d’eau chaude, de chauffage et de rafraîchissement ;
- Relevés des consommations énergétiques des 36 derniers mois (ou, à minima, des 12 derniers mois) dans tous les cas et obligatoirement pour un DPE réalisé sur un bien construit avant 1948 ou avec un système de production d’énergie collectif. Pour les bâtiments à usage autre qu’habitation (quelle que soit l’année de construction), les relevés de consommation doivent être fournis pour l’ensemble des usages présents dans le bâtiment. Ces relevés de consommation doivent impérativement être fournis en unité énergétique (kWh, stères, tonnes, etc…) et en Euros (coût de l’énergie et de l’abonnement) ;
- Tantièmes de charges pour les systèmes de production d’énergie collectifs ;
- Factures des travaux d’amélioration énergétique réalisés.
7°) Electricité
- Date de création de l’installation  (voir notamment attestation de conformité visée par un organisme agréé) ;
- Emplacement du compteur, du disjoncteur de branchement et des tableaux électriques.

200820 II. AUTRES DISPOSITIONS :
Outre les dispositions légales et réglementaires destinées à protéger l’acquéreur d’un bien immobilier,
le notaire pourra, dès l’avant-contrat de vente, recueillir de la part du cédant certains documents et informations complémentaires, tels que :
– les plans (terrain, construction, canalisations de l’eau, du gaz, du téléphone, de l’électricité, etc.),
– les documents techniques relatifs à la construction,
– les coordonnées des entreprises ayant participé à la viabilité du terrain, la construction ou la réhabilitation de l’immeuble,
– les coordonnées des entreprises ayant fourni ou posé les éléments d’équipement,
– les carnets d’utilisation et/ou de garantie des éléments d’équipement,
– ou encore, la liste des travaux à effectuer d’urgence dans l’immeuble (robinetterie, toiture, ramonage…) etc...

00822 A. AMIANTE (DDT)
Check-list
• Informations à fournir au diagnostiqueur et dispositions à prendre pour l'établissement du DDT (v. supra I) 100820b
Précisions :
– La présence d'amiante, non signalées dans le diagnostic, oblige le diagnostiqueur à indemniser l'acquéreur du coût des réparations, qui constituent un préjudice certain (Cass. 3e civ. 21/05/2014 n° 13-14891).
Le dignostiqueur ne peut limiter son intervention à un simple contrôle visuel mais doit, a jugé la Cour de cassation (Civ. 3 du 14/09/2017 n° 16-21942), mettre en œuvre « les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission » avant de conclure à « l’absence d’amiante […] sans émettre de réserves ».

Sommaire :
Textes. 100822
A/ Avant l’entrée en vigueur du décret du 3 juin 2011 00823
    1° Dans le cadre de la vente de l’immeuble. 100823
    2° En dehors du cadre de la vente d’immeuble 200823
        a) Repérage des flocages, calorifugeages ou faux-plafonds. 300823
        b) Constitution et tenue à jour pour certains immeubles ou parties d’immeubles du dossier technique amiante (DTA). 400823
            1) Immeubles concernés 1400823
            2) Dates limites d’établissement du dossier technique. 2400823
            3) Contenu du dossier technique. 3400823
            4) Consultation et communication du dossier technique. 4400823
        c) Repérage obligatoire avant démolition de l’immeuble 500823
         d) Elimination des déchets. 600823
         e) Sanctions. 700823
B/ A compter de l’entrée en vigueur du décret du 3 juin 2011 00824
    1° Les programmes de repérage de l'amiante mentionnés aux articles R 1334-20, R 1334-21 et R 1334-22 du code de la santé publique 100824
        a) La liste A mentionnée à l'article R 1334-20 du code de la santé publique  1100824
        b) La liste B mentionnée à l'article R 1334-21 du code de la santé publique qui recense les matériaux à examiner dans le cadre du dossier technique amiante (DTA).2100824
        c) La liste C mentionnée à l'article R 1334-22 du code de la santé publique concerne les matériaux à rechercher dans le cadre du diagnostic avant démolition. 3100824
    2° En dehors du cadre de la vente d’immeuble bâti 200824
        Tableau récapitulatif des obligations des propriétaires en dehors du cadre de la vente d’immeubles (permis de construire antérieur au 1er juillet 1997) 2200824
    3° Dans le cadre de la vente de l’immeuble bâti. 300824
        a) En l’absence de repérage d’amiante effectuée avant l’entrée en vigueur du décret du 3 juin 2011 1300824
        Tableau récapitulatif des obligations des propriétaires en cas de la vente d’immeubles (permis de construire antérieur au 1er juillet 1997) 2300824
        b) En présence de repérage d’amiante effectuée avant l’entrée en vigueur du décret du 3 juin 2011 3300824
    4°) Démolition de l’immeuble.400824
    5° Etablissement des repérages et rapports de repérage 500824
    6° Obligations issues des résultats des repérages 600824
        a) de la liste A 1600824
        b) de la liste B 2600824
        c) Dérogation aux obligations en zones naturellement amiantifères 3600824 
    7°) Elimination des déchets. 700824
    8°) Constitution et communication des documents et informations relatifs à la présence d'amiante 800824
        a) Les propriétaires des parties privatives d'immeubles collectifs d'habitation constituent, conservent et actualisent un dossier intitulé " dossier amiante ― parties privatives ” 1800824
        b) Propriétaires parties communes immeubles collectifs d’habitation et propriétaires immeubles autre qu’habitation ne comportant qu’un seul logement et " dossier technique amiante ”2800824
    9°) Intervention du préfet 900824
    10°) Sanctions pénales. 1900824

Annuaire en ligne des diagnostiqueurs immobiliers certifiés.

Accès à Service-Public internet "Protection contre la présence d'amiante dans un immeuble"
Accès à Service-Public internet "État d'amiante"

100822 Textes.
La réglementation résulte des articles L 1334-12-1 et suivants et R 1334-14 et suivants modifiée du code de la santé publique et ne concernent que les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Le décret n° 2011-629 du 3 juin 2011 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis restructure le dispositif amiante, à compter du 1er février 2012.
Selon la présentation de ce décret du 3 juin 2011 par le ministère en charge du Travail, il permet :
Pour chaque copropriétaire, selon le type d’immeuble bâti qui lui appartient et en fonction de la période de vie du bâtiment (usage courant, vente du bâtiment, démolition) d’identifier clairement ses obligations en matière de repérage
De préciser la terminologie : le terme diagnostic est abandonné au profit du terme « repérage » réalisé par un opérateur certifié et clairement distinct du « dossier technique » qui doit être réalisé par certains propriétaires sur la base du rapport de repérage
De regrouper dans une même sous-section la liste et les définitions des différents organismes auxquels il doit être fait appel dans le cas de repérage, d’analyse de matériaux ou de mesures de fibres d’amiante  dans l’air
De définir clairement les documents qui doivent être constitues par le propriétaire et leur contenu. Ces documents visent à regrouper, rendre accessibles les informations sur la présence éventuelle d’amiante et à permettre la gestion de son patrimoine dans une logique de maîtrise des risques.
Les dispositions de ce décret  sont entrées en vigueur le 1er février 2012, sauf celles qui étaient subordonnées à  la publication d’arrêtés définissant notamment :
les modalités de repérage de matériaux et produits contenant de l’amiante de la liste A visées à l'article R 1334-20 et au contenu du rapport de repérage (arrêté du 12/12/2012 modifié entré en vigueur le 1er janvier 2013)
les modalités de repérage de matériaux et produits contenant de l’amiante  de la liste B et du risque de dégradation lié à l'environnement visées à l'article R 1334-21 et au contenu du rapport de repérage (arrêté du 12/12/2012 modifié entré en vigueur le 1er janvier 2013)
les modalités de repérage de matériaux et produits contenant de l’amiante  de la liste C visées à l'article R 1334-22 et au contenu du rapport de repérage (arrêté du 26/06/2013 entré en vigueur le 6 juillet 2013),
les recommandations générales de sécurité et le contenu de la fiche récapitulative du dossier technique amiante visés à l’article R 1334-29-5 (arrêté du 21/12/2012 entré en vigueur le 1er janvier 2013).

Conséquences de la publication des deux arrêtés du 12 décembre 2012 et de l'arrêté du 21 décembre 2012 :
1. Les dossiers de diagnostic technique existants sont à mettre à jour à partir du 1er janvier 2013 si une opération de repérage, de surveillance ou de travaux portant sur des matériaux amiantés est déclenchée et au plus tard le 31 janvier 2021 en l’absence de travaux, de transaction ou de matériaux de la liste A. Le propriétaire d'un immeuble à usage d'habitation ne comportant qu'un seul logement n'est pas concerné par le dossier de diagnostic amiante.
2. En cas de vente :
- les rapports établis avant le 1er février 2012 doivent être refaits. S'ils prennent en compte les matériaux de la liste B, ils sont valables jusqu'au 31 mars 2013,
- les rapports établis entre le 1er février 2012 et le 31 décembre 2012 sont valables jusqu'au 31 mars 2013 et caducs après le 31 mars 2013
.

00823 A/ Avant l’entrée en vigueur du décret du 3 juin 2011
100823Dans le cadre de la vente de l’immeuble. (CSP art. L 1334-13 et R 1334-24)
La réglementation s’applique à tous les immeubles bâtis (maisons d'habitation, appartements, locaux commerciaux, industriels ou de bureaux) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Les propriétaires (personnes publiques ou privées) de tels immeubles doivent produire un état (ou constat) mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits de construction contenant de l’amiante ainsi que la localisation et l’état de conservation de ces produits et matériaux. En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente d’un tel état, en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. (1) 300823
En pratique, cet état constitue l’un des éléments composant le dossier de diagnostic technique (DDT) prévu à l’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation, devant être fourni par le vendeur pour être annexé à la promesse de vente ou à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.
Il s'agit d'un repérage dit "étendu" identique à celui servant à la constitution du dossier technique amiante (DTA) qui, s'il a été établi, la fiche récapitulative tient lieu d'état de présence ou d'absence d'amiante.
• Documents techniques regoupés dans le dossier de diagnostic technique (amiante, saturnisme...) (v supra I) 100820
Cas de la vente de lots de copropriété :
– Parties privatives
Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, l’état à fournir concerne la partie privative du lot.
– Parties communes
Pour les parties communes, les copropriétaires ont dû procéder à une recherche systématique d'amiante qui est rapportée dans le DTA en possession du syndic. Le vendeur doit communiquer la fiche récapitulative du DTA à demander au syndic de copropriété. Cette fiche doit contenir l'état des recherches  portant sur les flocages, calorifugeages et faux plafonds et sur les autres matériaux et produits contenant de l'amiante figurant sur la liste annexée au code de la Santé publique (annexe 13-9 à l'art. R 1334-26). S'il révèle la présence d'amiante, il en précise la localisation et son état de conservation.

Sanctions : le vendeur engage sa responsabilité au titre de la garantie des vices cachés 29759, s'il ne  produit pas à l'acquéreur le ou les diagnostics obligatoires même pour les parties communes de l'immeuble en copropriété. Il ne peut pas s'en exonérer même si l'acte de vente contient une clause d'exonération générale au titre des vices cachés.
Selon l’article R 1334-26 du code de la santé publique, le dossier technique "Amiante" est établi sur la base d'un repérage portant sur les matériaux et produits figurant sur la liste définie à l'annexe 13-9 et accessibles sans travaux destructifs.
Aussi lorsque le constat amiante est fourni par le vendeur et que par la suite il est découvert de l’amiante non perceptible par un examen visuel, sera rejetée l’action de l’acquéreur aux fins de condamner :
le vendeur, car ce dernier a rempli son devoir d’information ;
la société de diagnostics, celle-ci ayant rempli sa mission conforme à l’arrêté du 22 août 2002 qui précise que l’opérateur recherche et constate de visu la présence de matériaux et produits accessibles sans travaux destructifs alors qu’il n’était pas démontré que la présence d’amiante était perceptible par un examen visuel. (Cass. civ. 3ème, 06/07/2011 n° 10-18882)

200823En dehors du cadre de la vente d’immeuble (CSP art. R 1334-14 à R 1334-22)
En dehors du cadre de la vente d’immeuble, la réglementation en matière d’amiante impose des obligations aux propriétaires de certains biens immobiliers.
Pour certains d’entre eux, il y a lieu de procéder à une recherche systématique et à une détection des risques (a). 100824
Pour d’autres, un dossier technique amiante doit être établi (b). 200824
Enfin un repérage est obligatoire avant démolition de l’immeuble (c). 700824
Lors de la vente de biens immobiliers entrant dans le champ d’application des obligations susvisées, il appartiendra au notaire de vérifier qu’elles ont été respectées et d’en demander les justificatifs.
Précision :
Aucune disposition ne prévoit spécialement l'obligation d'annexer un état amiante lors de la conclusion ou du renouvellement du contrat de location.

300823 a) Repérage des flocages, calorifugeages ou faux-plafonds.
Sont concernés par cette obligation, tous les immeubles bâtis sauf :
– ceux dont le permis de construire a été délivré après le 1er juillet 1997 ;
– les immeubles à usage d’habitation composés d’un seul logement.
Elle impose aux propriétaires de tels immeubles (personnes publiques ou privées) et aux syndicats de copropriétaires, sous peine de sanctions pénales, de faire vérifier par un contrôleur technique ou technicien de la construction ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission (architecte, bureau d’études, etc.), l’absence de faux-plafonds contenant de l’amiante, ou l’absence de flocage (2) 500823 et calorifugeage (2), 500823 matériaux friables dont la dégradation peut émettre des fibres dans l’atmosphère. Il s'agit d'évaluer leur état de conservation selon une grille définie par arrêté qui prévoit trois niveaux donnant lieu à des prescriptions différentes :
N = 1 : le matériau est dans un état de conservation satisfaisant. Il faut réaliser un contrôle périodique de l’état de conservation des faux-plafonds et matériaux susvisés tous les trois ans, à compter de la date de remise au propriétaire des résultats du contrôle, ou à l’occasion de toute modification substantielle de l’immeuble ou de son usage, pour évaluer à nouveau son état de conservation qui a pu se dégrader ;
N = 2 : le matériau est dans un état intermédiaire de conservation. Il faut alors véfirier le niveau d’empoussièrement par un laboratoire agréé par le ministère chargé de la santé. S'il est inférieur ou égal à 5 fibres/litre, une surveillance devra être faite dans un délai maximal de trois ans à compter de la remise des résultats du contrôle effectué ou à l’occasion de toute modification substancielle de l’ouvrage ou de son usage :
Si le niveau d’empoussièrement est supérieur à 5 fibres/litre, des travaux de confinement ou de retrait de l’amiante, devront être exécutés dans un délai de trois ans à compter de la date de remise des résultats du contrôle (v infra).
Précision : dans l'attente de la réalisation des travaux, des mesures conservatoires doivent être prises pour réduire l'exposition des occupants et la maintenir à un niveau inférieur à 5 fibres/litre.
N = 3 : le matériau est dégradé. Des travaux doivent être réalisés et achevés dans le délai de 3 ans à partir de la date de réception du diagnostic par une entreprise titulaire d'un certificat de qualification qui procède soit à un retrait total, soit à un déflocage partiel, à un encoffrement ou fixation (revêtement de surface ou imprégnation). Une prorogation peut être accordée par le préfet du département pour certains immeubles (immeubles de grande hauteur, établissements recevant du public).

Après réalisation des travaux, le propriétaire fait procéder à un examen visuel par un contrôleur, de l'état des surfaces traitées et à une mesure du niveau d'empoussièrement après démantèlement du dispositif de confinement. Ce niveau doit être inférieur ou égal à 5 fibres par litre. Si les travaux ne conduisent pas au retrait total des flocages, calorifugeages et faux plafonds, le propriétaire procède à un contrôle périodique de l'état de conservation de ces matériaux et produits résiduels dans un délai maximal de trois ans à compter de la date à laquelle lui sont remis les résultats du contrôle ou à l'occasion de toute modification substantielle de l'ouvrage ou de son usage.

En outre, les propriétaires doivent constituer, conserver et actualiser un dossier technique regroupant notamment les informations relatives à la recherche et à l’identification des produits contenant de l’amiante, ainsi qu’à l’état de conservation de ces derniers. (CSP art. R 1334-22). Pour les copropriétés, cette obligation incombe au syndic
Ce dossier doit préciser la date, la nature, la localisation et les résultats des contrôles périodiques et, le cas échéant, les travaux effectués.
Ce dossier est tenu à la disposition des occupants de l’immeuble concerné, du service communal d’hygiène et de santé, des inspecteurs du travail et des agents du service de prévention des organismes de sécurité sociale.
Ce dossier est en outre communiqué à toute personne appelée à effectuer des travaux dans l’immeuble.

Les résultats de ce repérage sont intégrés dans le dossier technique amiante lorsqu'il est obligatoire.

400823 b) Constitution et tenue à jour pour certains immeubles ou parties d’immeubles du dossier technique amiante (DTA). (CSP art. R 1334-25 et R 1334-26)
Outre le repérage des flocages, calorifugeages et faux-plafonds, il porte sur les autres matériaux et produits contenant de l'amiante figurant sur la liste annexée au code de la Santé publique (annexe 13-9 à l'art. R 1334-26).
1400823 1) Immeubles concernés.
Il s’agit (CSP art. R 1334-25) :
– des immeubles de grande hauteur mentionnés à l’article R. 122-2 du code de la construction et de l’habitation et les établissements recevant du public définis à l’article R 134-4-1 de ce même code, classés de la première à la quatrième catégorie au sens de l’article R.123-19 du même code, à l’exception des parties privatives des immeubles collectifs d’habitation ;
– des immeubles de bureaux, des établissements recevant du public et classés dans la cinquième catégorie, des immeubles destinés à l’exercice d’une activité industrielle ou agricole, des locaux de travail et des parties à usage commun des immeubles collectifs d’habitation.

2400823 2) Dates limites d’établissement du dossier technique.
Les propriétaires des immeubles susénoncés constituent le dossier technique « amiante » défini à l’article R 1334-26 avant les dates limites suivantes (CSP art. R 1334-25) :
– le 31 décembre 2003 pour les immeubles de grande hauteur mentionnés à l’article R. 122-2 du code de la construction et de l’habitation et les établissements recevant du public définis à l’article R 134-4-1 de ce même code, classés de la première à la quatrième catégorie au sens de l’article R.123-19 du même code, à l’exception des parties privatives des immeubles collectifs d’habitation ;
– le 31 décembre 2005 pour les immeubles de bureaux, les établissements recevant du public et classés dans la cinquième catégorie, les immeubles destinés à l’exercice d’une activité industrielle ou agricole, les locaux de travail et les parties à usage commun des immeubles collectifs d’habitation.
Précisions :
Tant que le dossier technique amiante et sa fiche récapitulative n’ont pas été constitués, et dans la mesure où seul le syndicat des copropriétaires peut faire procéder au repérage de l’amiante sur les parties communes, le copropriétaire vendeur ne peut donc s’engager que sur les parties privatives. En tout état de cause, le vendeur doit informer l’acquéreur de la situation de l’immeuble quant au repérage des flocages, calorifugeages et faux-plafonds ayant dû être réalisé au plus tard le 31 décembre 1999 sur les parties communes comme sur les parties privatives, conformément aux dispositions prévues par l’article 2 du décret n° 96-97 du 7 février 1996.

3400823 3) Contenu du dossier technique.
Le dossier technique « amiante » comporte :
– la localisation précise des matériaux et produits contenant de l’amiante ainsi que, le cas échéant, leur signalisation ;
– l’enregistrement de l’état de conservation de ces matériaux et produits ;
– l’enregistrement des travaux de retrait ou de confinement de ces matériaux et produits et des mesures conservatoires mises en œuvre ;
– les consignes générales de sécurité à l’égard de ces matériaux et produits, notamment les procédures d’intervention, y compris les procédures de gestion et d’élimination des déchets ;
– une fiche récapitulative du dossier qui comporte :
  • les dates de rédaction et de mises à jour,
  • l'identification de l'immeuble,
  • les coordonnées de la personne qui détient le DTA et les modalités de consultation,
  • la liste des matériaux et produits contenant de l'amiante,
  • l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante,
  • les conclusions de l'opérateur qui a effectué le ou les repérages,
  • les consignes générales de sécurité,
  • la mention des travaux réalisés et des mesures conservatoires prises si des travaux doivent encore être réalisés.

Les propriétaires des immeubles ci-dessus mentionnés tiennent à jour le dossier technique amiante.

4400823 4) Consultation et communication du dossier technique.
Le dossier technique amiante est tenu à la disposition des occupants de l’immeuble concerné, des chefs d’établissement, des représentants du personnel et des médecins du travail lorsque l’immeuble comporte des locaux de travail, des agents ou services mentionnés aux articles L 1312-1 et L 1422-1 du code de la santé publique, ainsi que des inspecteurs du travail ou des inspecteurs d’hygiène et sécurité et des agents du service de prévention des organismes de sécurité sociale et de l’organisme professionnel de prévention du bâtiment et des travaux publics. Les propriétaires communiquent le dossier technique « amiante » à toute personne physique ou morale appelée à affectuer des travaux dans l’immeuble bâti et conservent une attestation écrite de cette communication.
Les propriétaires communiquent la fiche récapitulative du dossier technique « amiante » aux occupants de l’immeuble bâti concerné ou à leur représentant et aux chefs d’établissement lorsque l’immeuble comporte des locaux de travail, dans un délai d’un mois à compter de sa date de constitution ou de mise à jour.

500823 c) Repérage obligatoire avant démolition de l’immeuble. (CSP art. R 1334-27)
Le repérage est obligatoire avant la démolition totale ou partielle (notamment en cas de rénovation) des biens suivants :
1) Immeubles concernés.
Il s’agit des immeubles bâtis dont les maisons individuelles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
2) Modalités.
Depuis le 1er janvier 2002, les propriétaires des immeubles ci-dessus visés sont tenus, préalablement à la démolition de ces immeubles, d’effectuer un repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante et de transmettre les résultats de ce repérage à toute personne physique ou morale appelée à concevoir ou à réaliser les travaux. C'est un repérage spécifique portant sur un nombre plus important de matériaux que celui du DTA et qui risquent être accessibles par les travaux de démolition.
Ce repérage doit avoir été effectué par un contrôleur technique ou un technicien de la construction ayant contracté une assurance professionnelle, pour ce type de mission.

600823 d) Elimination des déchets.
Lors des travaux de désamiantage, les propriétaires sont responsables de l'élimination des déchets produits (C envir. art. L 541-2).
Ces déchets sont classés dans les deux catégories suivantes :
– les déchets assimilés à de l'amiante friable dite "amiante libre" de type flocage, calorifugeage, déchets issus du nettoyage du chantier de désamiantage (matériel de sécurité : masques, gants, vêtements jetables..., chiffons, poussières collectées par aspiration, sacs d'aspirateur...) qui sont éliminés par vitrification ou enfouissement en installation de stockage pour déchets dangereux. Ces installations sont des installations classées. Leur contrôle relève de la compétence de l’Etat.
 les déchets assimilés à de l'amiante lié : amiante-ciment, dalles en vinyle-amiante, colles... et sont qualifiés de déchets inertes. Ces déchets doivent être conditionnés en enveloppe étanche et rassemblés dans des récipients de grande capacité, voire stockés en palette ou en conteneur (tôles, tuyauteries). Leur élimination est autorisée dans des alvéoles dédiées en installation de stockage de déchets non dangereux ou de déchets inertes selon que le matériau auquel l’amiante est lié est non-dangereux (vinyle) ou inerte (ciment). Le contrôle de ces installations relève de la compétence de l’Etat.
La traçabilité de ces déchets est effectué par un bordereau de suivi qui est signé du maître d'ouvrage et rempli ensuite par l'ensemble des acteurs du circuit de traitement des déchets (entreprise de travaux, collecteur-transporteur et installation d'élimination). Une  copie  est adressée ensuite au maître d'ouvrage afin de s'assurer qu'ils ont été correctement éliminés.

700823 e) Sanctions.
Le propriétaire de l'immeuble encourt une amende de 1 500 euros, porté à 3 000 euros en cas de récidive dont le montant est quintuplé pour les personnes morales (7 500 €), s'il :
n'a pas effectué le repérage amiante prescrit par la loi, les mesures et les contrôles imposés par la réglementation,
n'a pas fait établir le dossier technique amiante,
ne communique pas le dossier technique amiante aux personnes pouvant le demander,
n'effectue pas le repérage d'amiante avant la démolition de l'immeuble.
A l'issue des travaux de désamiantage, si le propriétaire de l'immeuble ne procède pas à l'examen visuel et à la mesure d'empoussièrement exigés par la loi, il encourt une amende de 450 euros (contravention de 3ème classe) portée à 2 250 € pour les personnes morales.
Enfin, le vendeur qui fait appel, en vue d'établir un état " amiante ", à une personne qui ne satisfait pas aux conditions de compétences, d'organisation et d'assurance ou aux conditions d'impartialité et d'indépendance exigées par la loi encourt une amende de 1 500 euros (contravention de la cinquième classe), portée à 3 000 euros en cas de récidive.
Il a été jugé que le vendeur d'immeuble qui dissimule la présence d'amiante à l'acquéreur commet un dol (Cass. 3ème 16/3/2011 n° 10-10503).

00824 B/ A compter de l’entrée en vigueur du décret du 3 juin 2011
100824 1° Les programmes de repérage de l'amiante mentionnés aux articles
R 1334-20, R 1334-21 et R 1334-22 du code de la santé publique
Les matériaux qui doivent être repérés sont regroupés dans l’annexe
13-9 modifiée sous trois listes :
1100824 a) La liste A mentionnée à l'article R 1334-20 du code de la santé publique :
flocages
calorifugeages
faux plafonds.
La liste A est identique à celle qui était en vigueur.
Disposition transitoire
Les repérages réalisés préalablement à l’entrée en vigueur du décret sont réputés satisfaire à la définition de repérage liste A.

2100824 b) La liste B mentionnée à l'article R 1334-21 du code de la santé publique qui recense les matériaux à examiner dans le cadre du dossier technique amiante (DTA).
La liste B comporte des éléments nouveaux à contrôler : toitures, bardages, façades légères, conduits en toiture et façade.
Disposition transitoire
Les matériaux de la liste B n’ayant pas fait l’objet d’un repérage préalablement à l’entrée en vigueur du décret doivent faire l’objet d’un repérage complémentaire :
- à la prochaine vente si elle intervient avant les deux échéances ci-après,
- en cas de présence de matériaux ou produits de la liste A à la date d’entrée en vigueur du décret, en même temps que la prochaine évaluation de l’état de conservation de ces matériaux de la
liste A,
- dans les autres cas, avant tous travaux réalisés à titre gratuit ou onéreux, ayant pour conséquence une sollicitation de matériaux ou produits de la
liste B.
Ce repérage complémentaire doit être effectué au plus tard dans les
neuf ans à compter de l’entrée en vigueur du décret du 3 juin 2011.

COMPOSANT DE LA CONSTRUCTION

PARTIE DU COMPOSANT À VÉRIFIER OU À SONDER

1. Parois verticales intérieures

 

Murs et cloisons "en dur" et poteaux (périphériques et intérieurs).
Cloisons (légères et préfabriquées), gaines et coffres.

Enduits projetés, revêtements durs (plaques menuiserie, amiante-ciment) et entourages de poteaux (carton, amiante-ciment, matériau sandwich, carton + plâtre), coffrage perdu.

2. Planchers et plafonds

 

Plafonds, poutres et charpentes, gaines et coffres.
Planchers.

Enduits projetés, panneaux collés ou vissés.
Dalles de sol.

3. Conduits, canalisations et équipements intérieurs

 

Conduits de fluides (air, eau, autres fluides...).
Clapets/ volets coupe-feu.
Portes coupe-feu.
Vide-ordures.

Conduits, enveloppes de calorifuges.
Clapets, volets, rebouchage.
Joints (tresses, bandes).
Conduits.

4. Eléments extérieurs

 

Toitures.

 

Plaques, ardoises, accessoires de couverture (composites, fibres-ciment), bardeaux bitumineux.

Bardages et façades légères. Plaques, ardoises, panneaux (composites, fibres-ciment).
Conduits en toiture et façade. Conduits en amiante-ciment : eaux pluviales, eaux usées, conduits de fumée.

3100824 c) La liste C mentionnée à l'article R 1334-22 du code de la santé publique concerne les matériaux à rechercher dans le cadre du diagnostic avant démolition.
La liste C est identique à celle qui était en vigueur
.

COMPOSANT DE LA CONSTRUCTION

PARTIE DU COMPOSANT À VÉRIFIER OU À SONDER

1. Toiture et étanchéité

Plaques ondulées.
Ardoises.
Eléments ponctuels.
Revêtements bitumineux d'étanchéité.
Accessoires de toitures.


Plaques en fibres-ciment.
Ardoises composite, ardoises en fibres-ciment.
Conduits de cheminée, conduits de ventilation... Bardeaux d'asphalte ou bitume ("shingle"), pare-vapeur, revêtements et colles.
Rivets, faîtages, closoirs...

2. Façades

Panneaux-sandwichs.
Bardages.
Appuis de fenêtres.

Plaques, ardoises, accessoires de couverture (composites, fibres-ciment), bardeaux bitumineux.
Plaques, ardoises, panneaux (composites, fibres-ciment).
Conduits en amiante-ciment : eaux pluviales, eaux usées, conduits de fumée.

3. Parois verticales intérieures et enduits

Murs et cloisons.
Poteaux (périphériques et intérieurs).
Cloisons légères ou préfabriquées.
Gaines et coffres verticaux.
Portes coupe-feu, portes pare-flammes.

Flocages, enduits projetés, revêtements durs (plaques planes en fibres-ciment), joints de dilatation.
Flocages, enduits projetés, joints de dilatation, entourage de poteaux (carton, fibres-ciment, matériau sandwich, carton + plâtre), peintures intumescentes, panneaux de cloisons, jonction entre panneaux préfabriqués et pieds/ têtes de cloisons : tresse, carton, fibres-ciment.
Flocage, enduits projetés ou lissés ou talochés ayant une fonction coupe-feu, panneaux.
Vantaux et joints.

4. Plafonds et faux plafonds

Plafonds.
Poutres et charpentes (périphériques et intérieures).
Interfaces entre structures.
Gaines et coffres horizontaux.
Faux plafonds.

Flocages, enduits projetés, panneaux collés ou vissés, coffrages perdus (carton-amiante, fibres-ciment, composite).
Flocages, enduits projetés, peintures intumescentes.
Rebouchage de trémies, jonctions avec la façade, calfeutrements, joints de dilatation.
Flocages, enduits projetés, panneaux, jonction entre panneaux.
Panneaux et plaques.

5. Revêtements de sol et de murs

Revêtements de sol (l'analyse doit concerner chacune des couches du revêtement).
Revêtement de murs


Dalles plastiques, colles bitumineuses, les plastiques avec sous-couche, chape maigre, calfeutrement des passages de conduits, revêtement bitumineux des fondations.
Sous-couches des tissus muraux, revêtements durs (plaques menuiserie, fibres-ciment), colles des carrelages.

6. Conduits, canalisations et équipements

Conduits de fluides (air, eaux, autres fluides).
Conduits de vapeur, fumée, échappement.
Clapets/ volets coupe-feu.
Vide-ordures.

Calorifugeage, enveloppe de calorifuge, conduits en fibres-ciment.
Conduit en fibres-ciment, joints entre éléments, mastics, tresses, manchons.
Clapet, volet, rebouchage.
Conduit en fibres-ciment.

7. Ascenseurs et monte-charge

Portes palières.
Trémie, machinerie.

Portes et cloisons palières.
Flocage, bourre, mur/ plancher, joint mousse.

8. Equipements divers

Chaudières, tuyauteries, étuves, groupes électrogènes, convecteurs et radiateurs, aérothermes...

Bourres, tresses, joints, calorifugeages, peinture anticondensation, plaques isolantes (internes et externes), tissu amiante.

9. Installations industrielles

Fours, étuves, tuyauteries...

Bourre, tresses, joints, calorifugeages, peinture anticondensation, plaques isolantes, tissu amiante, freins et embrayages.

10. Coffrages perdus

Coffrages et fonds de coffrages perdus.

Eléments en fibres-ciment.

200824 2° En dehors du cadre de la vente d’immeuble bâti (CSP art. L 1334-12-1 et R 1334-14 à R 1334-22)
En dehors du cadre de la vente d’immeuble, la réglementation en matière d’amiante impose des obligations aux propriétaires ou à défaut
aux exploitants des immeubles bâtis de rechercher la présence d’amiante ; en cas de présence d’amiante, ils font établir un diagnostic de l’état de conservation  de l’amiante dans les matériaux et produits repérés et mettent en œuvre, le cas échéant, les mesures nécessaires pour contrôler et réduire l'exposition.
Précision : l’exploitant de l’immeuble (l’usufruitier, la personne qui perçoit les fruits) devra agir à la place du propriétaire si celui-ci n’est pas identifié (héritiers inconnus…). (CSP art. R 1334-14 III).
Sont concernés par cette obligation, tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 (CSP art. R 1334-14) :
l’immeuble à usage d’habitation composé d’un seul logement : son propriétaire est dispensé de toute recherche systématique d’amiante (CSP art. R 1334-15). Il en est ainsi pour les maisons individuelles.
l’immeuble collectif à usage d’habitation
  •  les parties privatives doivent faire l’objet d’un rapport de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante énumérés à la liste A de l’annexe 13-9 (CSP art. R 1334-16 al 1 et R 1334-29-4).
  •  les parties communes doivent faire l’objet d’un rapport de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante énumérés aux listes A et B de l’annexe 13-9 (CSP art. R 1334-17 al 1).
l’immeuble à usage agricole, commercial ou professionnel : son propriétaire doit faire réaliser un rapport de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante énumérés aux listes A et B de l’annexe 13-9, tant dans les parties communes que privatives s’il s’agit d’un immeuble collectif (CSP art. R 1334-18). Ce rapport est conservé dans le dossier technique amiante (CSP art. R 1334-29-5).
l’immeuble à usage mixte : il semble que son propriétaire doive faire réaliser un rapport de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante énumérés aux listes A et B de l’annexe 13-9, tant dans les parties communes que privatives (CSP art. R 1334-18).
l’immeuble soumis au statut de la copropriété
  •  les parties privatives doivent faire l’objet d’un rapport de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante énumérés à la liste A de l’annexe 13-9 s’il s’agit d’un lot de copropriété à usage d’habitation et des listes A et B pour les lots de copropriété à usage agricole, commercial, professionnel ou mixte
  •  les parties communes : le syndicat des copropriétaires doit faire établir un dossier technique amiante portant sur les matériaux et produits des listes A et
B (CSP art. R 1334-17). Ce rapport constitue le dossier technique amiante (CSP art. R 1334-29-5).

2200824 Tableau récapitulatif des obligations des propriétaires en dehors du cadre de la vente d’immeubles (permis de construire antérieur au 1er juillet 1997)

Catégorie de propriétaires

Liste des matériaux et produits  à repérer (A, B et C)

Documents à établir

d’un immeuble d’habitation ne comportant qu’un seul logement

 

 

Liste C avant démolition

Diagnostic et rapport de repérage à remettre aux entreprises réalisant les travaux de démolition

de parties privatives d’immeubles collectifs d’habitation

Liste A

Dossier amiante – parties privatives (DAPP)

Liste C avant démolition

Diagnostic et rapport de repérage à remettre aux entreprises réalisant les travaux de démolition

de parties communes d’immeubles collectifs d’habitation (propriétaire ou syndicat des copropriétaires

Listes A et B

Dossier technique amiante (DTA)

Liste C avant démolition

Diagnostic et rapport de repérage à remettre aux entreprises réalisant les travaux de démolition

des immeubles autres que ceux-ci-dessus

Listes A et B

Dossier technique amiante (DTA)

Liste C avant démolition

Diagnostic et rapport de repérage à remettre aux entreprises réalisant les travaux de démolition

300824 3° Dans le cadre de la vente de l’immeuble bâti.
1300824 a) En l’absence de repérage d’amiante effectuée avant l’entrée en vigueur du décret du 3 juin 2011
– l’immeuble à usage d’habitation composé d’un seul logement : le vendeur doit produire le rapport de repérage des matériaux et produits des listes
A et B (CSP art. R 1334-15 et R 1334-29-7 al 1)
– l’immeuble collectif à usage d’habitation, le lot de copropriété à usage d’habitation, mixte, agricole, artisanal, commercial, professionnel :
  •  les parties privatives vendues : le vendeur doit produire le rapport de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante énumérés à la liste A et B de l’annexe 13-9 (CSP art. R 1334-16 al 1 et R 1334-29-4).
  •  les parties communes : le vendeur doit produire la fiche récapitulative relative aux parties communes du dossier technique amiante (DTA) contenant le repérage des matériaux et produits des listes A et B (CSP art. R 1334-29-5).
Sanctions : le vendeur engage sa responsabilité au titre de la garantie des vices cachés 29759, s'il ne  produit pas à l'acquéreur le ou les diagnostics obligatoires tant pour les parties privative que pour les parties communes de l'immeuble en copropriété. Il ne peut pas s'en exonérer même si l'acte de vente contient une clause d'exonération générale au titre des vices cachés.
– l’immeuble à usage agricole, artisanal, commercial, professionnel ou mixte : le vendeur doit produire la fiche récapitulative relative aux parties communes du dossier technique amiante (DTA) contenant le repérage des matériaux et produits des listes A et B (CSP art. R 1334-29-5).

2300824 Tableau récapitulatif des obligations des propriétaires en cas de la vente d’immeubles (permis de construire antérieur au 1er juillet 1997)

Catégorie de propriétaires

Liste des matériaux et produits à repérer (A, B et C)

Documents à établir

d’un immeuble d’habitation ne comportant qu’un seul logement

Liste A et B

Rapport de repérage des matériaux et produits des listes A et B

de parties privatives d’immeubles collectifs d’habitation

Liste A et B

Rapport de repérage du dossier «amiante - parties privatives» pour la liste A et rapport de repérage pour la liste B

de parties communes d’immeubles collectifs d’habitation (propriétaire ou syndicat des copropriétaires)

Liste A et B

Fiche récapitulative du «dossier technique amiante»

des immeubles autres que ceux ci-dessus (propriétaires ou copropriétaires et syndicats des copropriétaires pour un immeuble en copropriété)

Listes A et B

Fiche récapitulative du «dossier technique amiante»
Et fiche récapitulative du «dossier technique amiante» si l’immeuble est en copropriété

3300824 b) En présence de repérage d’amiante effectuée avant l’entrée en vigueur du décret du 3 juin 2011
Les documents qui existent doivent être complétés sauf les repérages des flocages, calorifugeages et faux plafonds qui constituent la liste A de la nouvelle annexe 13-9.
Les matériaux ou produits de la liste B qui n’ont pas fait l’objet d’un repérage doivent faire l’objet d’un repérage complémentaire en conformité de la réglementation actuelle.
La fiche récapitulative du dossier technique amiante doit être mise à jour.

400824 4°) Démolition de l’immeuble. (CSP art. R 1334-19)
Le repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante de la liste C est obligatoire avant la démolition totale ou partielle (notamment en cas de rénovation) de l’immeuble construit avant le 1er juillet 1997, qu’il appartienne à une personne privée ou à une personne publique.

500824 5° Etablissement des repérages et rapports de repérage
a) Par repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante de la liste A, on entend la mission qui consiste à : (CSP art. R 1334-20)
rechercher la présence des matériaux et produits de la liste A accessibles sans travaux destructifs ;
identifier et localiser les matériaux et produits qui contiennent de l'amiante ;
évaluer l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante.
Lorsque la recherche révèle la présence de matériaux ou produits de la liste A, et si un doute persiste sur la présence d'amiante dans ces matériaux ou produits, un ou plusieurs prélèvements de matériaux ou produits sont effectués par la personne réalisant la recherche. Ces prélèvements font l'objet d'analyses selon les modalités définies à l'article R. 1334-24.
A l'issue du repérage, la personne qui l'a réalisé établit un rapport de repérage qu'elle remet au propriétaire contre accusé de réception. Son contenu est fixé par l'article 6 de l'arrêté du 12 décembre 2012 NOR: AFSP1242167A

b) Par repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante de la liste B, on entend la mission qui consiste à : (CSP art. R 1334-21)
rechercher la présence des matériaux et produits de la liste B accessibles sans travaux destructifs ;
identifier et localiser les matériaux et produits qui contiennent de l'amiante ;
évaluer l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante et leur risque de dégradation lié à leur environnement.
Lorsque la recherche révèle la présence de matériaux ou produits de la liste B et si un doute persiste sur la présence d'amiante dans ces matériaux ou produits, un ou plusieurs prélèvements de matériaux ou produits sont effectués par la personne réalisant la recherche. Ces prélèvements font l'objet d'analyses selon les modalités définies à l'article R. 1334-24.
A l'issue du repérage, la personne qui l'a réalisé établit un rapport de repérage qu'elle remet au propriétaire contre accusé de réception. Son contenu est fixé par l'article 6 de l'arrêté du 12 décembre 2012 NOR: AFSP1242168A.

c) Par repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante de la liste C, on entend la mission qui consiste à : (CSP art. R 1334-22)
rechercher la présence des matériaux et produits de la liste C ;
rechercher la présence de tout autre matériau et produit réputé contenir de l'amiante dont la personne qui effectue le repérage aurait connaissance ;
identifier et localiser les matériaux et produits qui contiennent de l'amiante.
Lorsque la recherche révèle la présence de matériaux ou produits de la liste C ou de tout autre matériau et produit réputé contenir de l'amiante et si un doute persiste sur la présence d'amiante dans ces matériaux ou produits, un ou plusieurs prélèvements de matériaux ou produits sont effectués par la personne réalisant la recherche. Ces prélèvements font l'objet d'analyses selon les modalités définies à l'article R. 1334-24.
A l'issue du repérage, la personne qui l'a réalisé établit un rapport de repérage qu'elle remet au propriétaire contre accusé de réception. Son contenu est déterminé par l'arrêté du 26 juin 2013.

600824 6° Obligations issues des résultats des repérages
1600824 a) de la liste A
En fonction du résultat de l'évaluation de l'état de conservation, le rapport de repérage préconise :
1- soit une évaluation périodique de l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante, dans un délai maximal de trois ans, à compter de la date de remise au propriétaire du rapport de repérage ou des résultats de la dernière évaluation de l’état de conservation, ou à l’occasion de toute modification substantielle de l’immeuble ou de son usage. La personne ayant réalisé cette évaluation en remet les résultats au propriétaire contre accusé de réception (CSP art. R 1334-27 1°).

2- soit une mesure d'empoussièrement dans l'air effectuée dans les conditions définies à l'article R. 1334-25, dans un délai de trois mois à compter de la date de remise au propriétaire du rapport de repérage ou des résultats de la dernière évaluation de l'état de conservation. L'organisme qui réalise les prélèvements d'air remet les résultats des mesures d'empoussièrement au propriétaire contre accusé de réception ;
Précision : Les mesures d'empoussièrement dans l'air comprennent l'activité de prélèvement d'air et celle d'analyse et de comptage des fibres d'amiante. Elles sont réalisées selon des modalités définies par arrêté des ministres chargés de la construction, de la santé et du travail en date du 19 août 2011.
Le niveau d’empoussièrement est vérifié par un laboratoire agréé par le ministère chargé de la santé.
Si le niveau d’empoussièrement est inférieur ou égal à 5 fibres/litre, les propriétaires procèdent à l’évaluation périodique de l’état de conservation des matériaux et produits de la liste A contenant de l’amiante dans les conditions prévues à l’article R 1334-20 (
voir supra a), dans un délai maximal de trois ans à compter de la date à laquelle sont remis les résultats des mesures d’empoussièrement ou à l’occasion de toute modification substantielle de l’ouvrage ou de son usage
Si le niveau d’empoussièrement est supérieur à 5 fibres/litre, les propriétaires doivent procéder à des travaux de confinement ou de retrait de l’amiante, dans un délai de trois ans à compter de la date de remise des résultats du contrôle (v infra 3).


3- soit des travaux de confinement ou de retrait de l'amiante.
Les travaux de retrait ou de confinement doivent être achevés dans un délai de 36 mois à compter de la date à laquelle sont remis au propriétaire le rapport de repérage ou les résultats des mesures d'empoussièrement ou de la dernière évaluation de l'état de conservation (CSP art. R 1334-29 al 1).
Prorogation du délai d’exécution des travaux
Ce délai d’achèvement peut être prorogé, sur demande du propriétaire adressé au préfet du département du lieu de situation de l’immeuble dans les 27 mois à compter de la date de remise du rapport de repérage ou des résultats des mesures d’empoussièrement ou de l’évaluation de l’état de conservation qui ont conclu à la nécessité de réaliser des travaux, dans les cas suivants : 
- pour les travaux concernant les immeubles de grande hauteur mentionnés à l'article R. 122-2 du code de la construction et de l'habitation et les établissements recevant du public définis à l'article R. 123-2 de ce même code, classés de la 1ère à la 3ème catégorie au sens de l'article R. 123-19,
- lorsque les matériaux et produits de la liste A contenant de l'amiante y ont été utilisés à des fins de traitement généralisé.
La prorogation est accordée, pour une durée maximale de 36 mois, par arrêté du préfet pris après avis du Haut Conseil de la santé publique, en tenant compte des risques spécifiques à l'immeuble ou à l'établissement concerné, de l'occupation du site et des mesures conservatoires mises en œuvre en application du deuxième alinéa de l'article R 1334-29. Le silence gardé pendant plus de 4 mois par le préfet vaut décision de rejet de la demande.
La prorogation peut être renouvelée une fois dans les mêmes conditions et pour la durée strictement nécessaire au vu des éléments transmis au préfet, lorsque, du fait de circonstances exceptionnelles, les travaux ne peuvent être achevés dans les délais fixés par la première prorogation.

Information du préfet (CSP art. R 1334-29 al 3) :
Le propriétaire informe le préfet du département du lieu d'implantation de l'immeuble concerné :
dans un délai de 2 mois à compter de la date à laquelle sont remis le rapport de repérage ou les résultats des mesures d'empoussièrement ou de la dernière évaluation de l'état de conservation, des mesures conservatoires mises en œuvre,
et dans un délai de 12 mois, des travaux à réaliser et de l'échéancier proposé.

Contrôle après achèvement des travaux (CSP art. R 1334-29-3, I) :
A l'issue des travaux de retrait ou de confinement de matériaux et produits de la liste A, le propriétaire fait procéder par une personne mentionnée au premier alinéa de l'article R. 1334-23, avant toute restitution des locaux traités, à un examen visuel de l'état des surfaces traitées. Il fait également procéder, dans les conditions définies à l'article R. 1334-25, à une mesure du niveau d'empoussièrement dans l'air après démantèlement du dispositif de confinement. Ce niveau doit être inférieur ou égal à cinq fibres par litre. L'organisme qui réalise les prélèvements d'air remet les résultats des mesures d'empoussièrement au propriétaire contre accusé de réception.

Contrôle périodique (CSP art. R 1334-29-3, II) :
Si les travaux ne conduisent pas au retrait total des matériaux et produits de la liste A contenant de l'amiante, il est procédé à une évaluation périodique de l'état de conservation de ces matériaux et produits résiduels dans les conditions prévues par l'arrêté mentionné à l'article R 1334-20, dans un délai maximal de 3 ans à compter de la date à laquelle sont remis les résultats du contrôle ou à l'occasion de toute modification substantielle de l'ouvrage ou de son usage.

Précision :
Les travaux de retrait ou de confinement engagés avant l’entrée en vigueur du décret du 3 juin 2011 sont réputés satisfaire aux dispositions de l’article R 1334-29. Les dérogations accordées aux immeubles de grande hauteur et aux établissements recevant du public classés de la 1ère à la 3ème catégorie, en application de l’article R 1334-19 dans sa rédaction antérieure au 3 juin 2011, restent valables jusqu’à leur date d’expiration.
Les propriétaires peuvent bénéficier d’un délai supplémentaire lorsque les travaux ne sont pas achevés dans le délai de prorogation accordé aux immeubles de grande hauteur et aux établissements recevant du public classés de la 1ère à la 3ème catégorie, à condition d’en avoir fait la demande au Préfet avant le 5 août 2011. L'accusé de réception du préfet vaut autorisation temporaire des travaux pendant le délai d'instruction du dossier. Le silence gardé pendant plus de 4 mois par le préfet vaut décision de rejet de la demande.

2600824  b) de la liste B
Si l'état de certains matériaux ou produits contenant de l'amiante est dégradé ou présente un risque de dégradation rapide, le rapport de repérage émet des recommandations de gestion adaptées aux besoins de protection des personnes (CSP art. R 1334-21, IV).
L'article 6 de l'arrêté du 12 décembre 2012 NOR: AFSP1242168A précise les critères d’évaluation de l’état de conservation et du risque de dégradation des matériaux et produits de la liste B contenant de l’amiante.

3600824  c) Dérogation aux obligations en zones naturellement amiantifères
L’article R 1334-29-1 prévoit que dans les communes présentant des zones naturellement amiantifères, il pourra être dérogé aux obligations de mesures d’empoussièrement avant et après travaux. La liste des communes et les modalités de mise en œuvre de cette dérogation seront définies par arrêté.

700824 7°) Elimination des déchets.
Lors des travaux de désamiantage, les propriétaires sont responsables de l'élimination des déchets produits (C envir. art. L 541-2).
Ces déchets sont classés dans les deux catégories suivantes :
– les matériaux à fort risque de libération de fibres d'amiante (flocage, calorifugeage, cartons d'amiante), les matériaux dégradés et les déchets issus du chantier de désamiantage (matériel de sécurité : masques, gants, vêtements jetables..., déchets de matériels ou issus du nettoyage : chiffons, poussières collectées par aspiration, sacs d'aspirateur...) qui sont éliminés par vitrification ou enfouissement en installation de stockage pour déchets dangereux. Ces déchets sont conditionnés en doubles sacs étanches scellés.Ces installations sont des installations classées. Leur contrôle relève de la compétence de l’Etat.
– les matériaux où l'amiante est fortement liée : amiante-ciment, dalles en vinyle-amiante, colles... . Ces déchets doivent être conditionnés en enveloppe étanche et rassemblés dans des récipients de grande capacité, voire stockés en palette ou en conteneur (tôles, tuyauteries). Leur élimination est autorisée dans des alvéoles dédiées en installation de stockage de déchets non dangereux ou de déchets inertes selon que le matériau auquel l’amiante est lié est non-dangereux (vinyle) ou inerte (ciment). Le contrôle de ces installations relève de la compétence de l’Etat.
La traçabilité de ces déchets est effectué par un bordereau de suivi (imprimé Cerfa n° 11861) prévu à l'article R 541-45 du code de l'environnement. Il est signé du maître d'ouvrage et rempli ensuite par l'ensemble des acteurs du circuit de traitement des déchets (entreprise de travaux, collecteur-transporteur et installation d'élimination). Une copie est adressée ensuite au maître d'ouvrage afin de s'assurer qu'ils ont été correctement éliminés.

800824 8°) Constitution et communication des documents et informations relatifs à la présence d'amiante
1800824 a) Les propriétaires des parties privatives d'immeubles collectifs d'habitation constituent, conservent et actualisent un dossier intitulé " dossier amiante ― parties privatives ” comprenant les informations et documents suivants (CSP art. R 1334-29-4) :
1° Le rapport de repérage des matériaux et produits de la liste A contenant de l'amiante ;
2° Le cas échéant, la date, la nature, la localisation et les résultats des évaluations périodiques de l'état de conservation, des mesures d'empoussièrement, des travaux de retrait ou de confinement de matériaux et produits de la liste A contenant de l'amiante ou des mesures conservatoires mises en œuvre.
Le "dossier amiante ― parties privatives" est :
tenu par le propriétaire à la disposition des occupants des parties privatives concernées. Ceux-ci sont informés de l'existence et des modalités de consultation de ce dossier ;
communiqué par le propriétaire :
à toute personne physique ou morale appelée à organiser ou effectuer des travaux dans l'immeuble bâti. Une attestation écrite de cette communication est conservée par les propriétaires ;
aux personnes suivantes, sur leur demande et dans le cadre de leurs attributions respectives :
  agents ou services mentionnés au premier alinéa de l'article L. 1312-1, à l'article L. 1421-1 et au troisième alinéa de l'article L. 1422-1 ;
  inspecteurs et contrôleurs du travail ;
  agents du service de prévention des organismes de sécurité sociale ;
  agents du ministère chargé de la construction mentionnés à l'article L. 151-1 du code de la construction et de l'habitation.
2800824 b) Les propriétaires des parties communes d’immeubles collectifs d’habitation et les propriétaires des immeubles autre que ceux d’habitation ne comportant qu’un seul logement et des parties privatives d’immeubles collectifs d’habitation constituent et conservent un dossier intitulé " dossier technique amiante ” comprenant les informations et documents suivants (CSP art. R 1334-29-5) :
les rapports de repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l'amiante ;
le cas échéant, la date, la nature, la localisation et les résultats des évaluations périodiques de l'état de conservation, des mesures d'empoussièrement, des travaux de retrait ou de confinement de matériaux et produits contenant de l'amiante et des mesures conservatoires mises en œuvre ;
les recommandations générales de sécurité à l'égard de ces matériaux et produits, notamment procédures d'intervention, y compris les procédures de gestion et d'élimination des déchets ;
une fiche récapitulative.
Le "dossier technique amiante" est tenu à jour par le propriétaire et intègre les éléments relatifs aux matériaux et produits contenant de l'amiante découverts à l'occasion de travaux ou d'opérations d'entretien.
Un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction, de la santé et du travail doit préciser les modalités d'application et définir le contenu de la fiche récapitulative et les recommandations générales de sécurité.

Le "dossier technique amiante" est :
tenu par le propriétaire à la disposition des occupants de l'immeuble bâti concerné, des employeurs, des représentants du personnel et des médecins du travail lorsque l'immeuble comporte des locaux de travail. Ces personnes sont informées des modalités de consultation du dossier ;
communiqué par le propriétaire aux personnes et instances suivantes, sur leur demande et dans le cadre de leurs attributions respectives :
agents ou services mentionnés au premier alinéa de l'article L. 1312-1, aux articles L. 1421-1 et L. 1435-7 et au deuxième alinéa de l'article L. 1422-1 ;
inspecteurs et contrôleurs du travail ;
inspecteurs d'hygiène et sécurité ;
agents du service de prévention des organismes de sécurité sociale et de l'organisme professionnel de prévention du bâtiment et des travaux publics ;
agents du ministère chargé de la construction mentionnés à l'article L. 151-1 du code de la construction et de l'habitation ;
inspecteurs de la jeunesse et des sports ;
personnes chargées de l'inspection des installations classées et des installations nucléaires de base mentionnées à l'article L. 514-5 du code de l'environnement ;
commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité ;
toute personne physique ou morale appelée à effectuer des travaux dans l'immeuble bâti.
Le propriétaire conserve une attestation écrite de la communication du dossier à ces personnes.
La fiche récapitulative du " dossier technique amiante ” est communiquée par le propriétaire dans un délai d'un mois après sa constitution ou sa mise à jour aux occupants de l'immeuble bâti et, si cet immeuble comporte des locaux de travail, aux employeurs.

900824 9°) Intervention du préfet (CSP art. L 1334-14 à L 1334-17).
Les organismes réalisant les repérages et les opérations de contrôle communiquent au représentant de l'Etat dans le département les informations nécessaires à l'observation de l'état du parc immobilier.
Le Préfet peut prescrire au propriétaire ou, à défaut, à l'exploitant d'un immeuble bâti :
la mise en œuvre des mesures nécessaires en cas d'inobservation des obligations prévues à l'article L. 1334-12-1. Cela peut être (CSP art. R 1334-29-8) :
le repérage défini aux articles R 1334-17 à 1334-19
la réalisation de mesures d'empoussièrement, de surveillance de l'état de conservation des matériaux,
la mise en œuvre de mesures conservatoires,
la réalisation de travaux de retrait ou de confinement
ou la transmission d'information.
Le préfet peut prescrire au propriétaire de tout ou partie d'un immeuble collectif d'habitation ou d'un immeuble bâti mentionné à l'article R. 1334-18 de mettre en œuvre ces obligations dans des délais qu'il fixe.
Le préfet peut exiger :
- la réalisation d'une expertise visant à déterminer les mesures nécessaires ou à vérifier que les mesures mises en œuvre ou envisagées au titre de ces obligations sont adaptées.
Cette expertise est effectuée par un organisme expert indépendant sélectionné par le propriétaire en accord avec le préfet et avec le directeur général de l'agence régionale de santé.
Cette expertise peut notamment porter sur :
La vérification du respect des obligations de repérage, de surveillance et de mesures d'empoussièrement ;
La vérification de la conformité à la réglementation des rapports et des documents constitués ;
La vérification du caractère approprié et de la mise en œuvre des éventuelles mesures conservatoires ;
L'évaluation de la pertinence des travaux proposés et, le cas échéant, la vérification des conditions de leur mise en œuvre ;
L'évaluation de la pertinence des échéanciers de travaux proposés ;
L'émission de recommandations relatives notamment à :
a) La réalisation de repérages ou de mesures d'empoussièrement complémentaires ;
b) La mise en place de mesures conservatoires complémentaires.
Lorsque l'expertise s'accompagne de repérages de matériaux et produits contenant de l'amiante, de mesures d'empoussièrement ou d'analyses de matériaux, l'organisme les fait réaliser par des personnes et organismes disposant des qualifications mentionnées aux articles R. 1334-23 à R. 1334-25.
En cas d'urgence, le Préfet peut :
faire réaliser, aux frais du propriétaire ou, à défaut, de l'exploitant de l'immeuble concerné, les repérages et diagnostics mentionnés à l'article L. 1334-12-1 ou l'expertise mentionnée au 2° de l'article L. 1334-15 ;
fixer un délai pour la réalisation des mesures conservatoires nécessaires pour faire cesser l'exposition à l'amiante. Si ces mesures n'ont pas été exécutées à l'expiration du délai, il fait procéder d'office à leur exécution aux frais du propriétaire ou de l'exploitant.
La créance publique est recouvrée comme en matière de contributions directes.

1900824 10°) Sanctions pénales prévues par la réglementation sur l'amiante. (CSP art. R 1337-2 à R 1337-5)
Est puni de l'amende prévue pour les contraventions de la 3ème classe (450 € au plus), le fait, pour les propriétaires autres que ceux d’un seul logement à usage d’habitation, de ne pas faire réaliser, à l'issue des travaux, l'examen visuel et la mesure du niveau d'empoussièrement exigés à la première phrase de l'article R. 1334-29-3
Est puni de l'amende prévue pour les contraventions de la 5ème classe (1 500 € au plus) :
le fait, pour les propriétaires des immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, de ne pas satisfaire aux obligations de repérage définies aux articles R. 1334-16 à R. 1334-19 et à l'article R. 1334-29-6.
le fait, pour les propriétaires de parties privatives d’immeubles collectifs à usage d’habitation, de ne pas satisfaire à l'une des obligations définies aux articles R. 1334-27 à R. 1334-29, à l'article R. 1334-29-2, aux 1er et 2ème alinéas de l'article R. 1334-29-3 et à l'article R 1334-29-4.
le fait, pour les propriétaires des parties communes des immeubles collectifs d'habitation et des immeubles à usage agricole, commercial, professionnel (parties communes et privatives), de ne pas satisfaire à l'une des obligations définies aux articles R. 1334-27 à R. 1334-29-2, aux 1er et 2ème alinéas de l'article R. 1334-29-3 et à l'article R. 1334-29-5.
le fait, pour une personne chargée des repérages mentionnés aux articles R 1334-20 à R. 1334-22 de l'évaluation de l'état de conservation périodique mentionnée au 2ème alinéa de l'article R. 1334-27, ou de l'examen visuel mentionné à l'article R. 1334-29-3, de ne pas respecter les critères de compétence, d'organisation et de moyens ou les conditions d'assurance, d'impartialité et d'indépendance exigés à l'article L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation.
La récidive des contraventions prévues aux articles R. 1337-3 et R. 1337-4 est punie conformément aux dispositions des articles 132-11 et 132-15 du code pénal : 3000 € au plus pour une personne physique et 15 000 € au plus pour une personne morale.
Précisions :
La présence d'amiante, non signalées dans le diagnostic, oblige le diagnostiqueur à indemniser l'acquéreur du coût des réparations, qui constituent un préjudice certain (Cass. 3e civ. 21/05/2014 n° 13-14891) et (Cass. 3e civ. 7/4/2016 n° 15-14996).

00825 B. SATURNISME. (plomb) (DDT)
Check-list
• Informations à fournir au diagnostiqueur et dispositions à prendre pour l'établissement du DDT (v. supra I) 100820b
Sommaire :

1° Etablissement du constat. 00826
    a) Contenu 100826
    b) Durée de validité 200826
    c) Domaine d'application 300826
2° Modalités d'information de l'acquéreur. 00827
3° Conséquences d'un constat positif. 00828
     a) Transmission au préfet 100828
     b) Mise à disposition du constat à certains services publics 200828
     c) Convention entre les parties 300828
     d) Absence de constat 400828
4° Vente de lots de copropriété. 00829
     a) Parties privatives 100829
     b) Parties communes 200829
5° Location à usage d'habitation 300829

6° Sanctions 400829

Accès à Service-Public internet "Protection contre la présence de plomb dans un immeuble"
Accès à Service-Public internet " Constat de risque d'exposition au plomb"
Annuaire en ligne des diagnostiqueurs immobiliers certifiés.

100825 Note préliminaire :
La loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 a créé un dispositif destiné à prendre des mesures d’urgences contre le saturnisme, c’est-à-dire l’intoxication par le plomb ou par les sels de plomb se trouvant dans les peintures anciennes.
Ce dispositif s’applique sur l’ensemble du territoire français, aux biens, mutations, locations et situations entrant dans son champ d'application (v. infra 2° c - Domaine d'application) 300826.
Précisions :
 – La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d'application du CREP.
 – Le décret n° 2006-474 du 25/04/2006 a remplacé « l’état des risques d’accessibilité au plomb » (ERAP) par le « constat de risque d’exposition au plomb » (CREP).

Informations et documents à obtenir du propriétaire :
Un constat de risques d'exposition au plomb (CREP) doit être établi pour la vente de tout ou partie de l'immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949 dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L 271-4, L 271-5 et L 271-6 du code de la construction et de l'habitation. (C. santé pub. L1334-6).
Il s’applique à toute mutation située sur l’ensemble du territoire français. 00825
Le propriétaire a-t-il fait établir le constat de risques d'exposition au plomb (CREP) dans les locaux privatifs. Dans l'affirmative, communiquer l'original et, à défaut, lui indiquer qu'il doit mandater une entreprise agréée afin de pouvoir joindre à la promesse de vente (ou d'achat) le constat précisant l'existence ou l'absence de risque d'exposition au plomb. S'il s'agit d'un immeuble en copropriété indiquer si le syndic a fait effectuer le constat de risques d'exposition au plomb (CREP) dans les parties communes.

00826ETABLISSEMENT DU CONSTAT :
Ce constat doit être établi par un professionnel agréé au sens de l’article L 111-25 du code de la construction ou de l’habitation ou par un technicien de la construction qualifié :
– ayant les garanties de compétence requise,
– ayant souscrit une assurance responsabilité professionnelle et dont les références doivent être mentionnées dans le constat,
– n’ayant aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations et équipement pour lesquels il lui est demandé d’intervenir.
Ces conditions résultent de l’article L 271-6 du code de la construction.
• Documents techniques regoupés dans le dossier de diagnostic technique (amiante, saturnisme...) (v supra I) 100820

100826 a) Contenu :
L’article R 1334-10 du code de la santé publique en détermine le contenu :
« L'auteur du constat de risque d'exposition au plomb établi en application de l'article L. 1334-5 identifie les éléments comportant un revêtement, précise la concentration en plomb de ces revêtements et la méthode d'analyse utilisée pour la mesurer et décrit l'état de conservation des revêtements contenant du plomb, selon un protocole précisé par un arrêté conjoint des ministres chargés du logement et de la santé. Il consigne, le cas échéant, dans le rapport du constat la liste des facteurs de dégradation du bâti mentionnés à l'article L 1334-5 qu'il a relevés… »

L’annexe 1 de l’arrêté du 19 août 2011 relative au protocole de réalisation du CREP précise ce que le diagnostiqueur doit mentionner dans son rapport et ses conclusions :
Le constat est constitué par le rapport complet de la mission. Les pages du rapport sont numérotées et les annexes font parties intégrantes du rapport. En aucun cas, il ne peut être rédigé un résumé du rapport ou une attestation de présence ou d'absence de plomb.
Figurent en première page du rapport :
― l'identification et les coordonnées du propriétaire et du commanditaire du constat ;
― l'identification et les coordonnées de l'organisme chargé de la mission, l'identification de l'auteur du constat et sa signature ;
― les références du contrat d'assurance de l'auteur du constat ;
― la ou les dates du constat et la date du rapport ;
― l'adresse, la localisation du bien et l'objet de la mission ;
― les circonstances et le champ de la mission, l'état d'occupation du bien ;
― le modèle d'appareil à fluorescence X utilisé et son numéro de série, ainsi que, pour les appareils équipés d'une source radioactive, la date de chargement de la source dans l'appareil, la nature du radionucléide et son activité à la date de chargement de la source ;
― une conclusion dans laquelle figurent le nombre total d'unités de diagnostic et le pourcentage respectif des unités de diagnostic non mesurées (non classées), de classe 0, de classe 1 (non dégradé ou non visible), de classe 2 (état d'usage) et de classe 3 (dégradé) par rapport au nombre total d'unités de diagnostic.
S'il existe au moins une unité de diagnostic de classe 1 et 2, l'auteur du constat indique de manière lisible sur la première page du rapport la mention suivante : « Le propriétaire doit veiller à l'entretien des revêtements recouvrant les unités de diagnostic de classe 1 et 2, afin d'éviter leur dégradation future. »
S'il existe au moins une unité de diagnostic de classe 3, l'auteur du constat indique de manière lisible sur la première page du rapport la mention suivante : « En application de l'article L. 1334-9 du code de la santé publique, le propriétaire du bien, objet de ce constat, doit effectuer les travaux appropriés pour supprimer l'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. Il doit également transmettre une copie complète du constat, annexes comprises, aux occupants de l'immeuble ou de la partie d'immeuble concernée et à toute personne amenée à effectuer des travaux dans cet immeuble ou la partie d'immeuble concernée. »
Figurent également dans le corps du rapport :
― le croquis établi par l'auteur du constat ;
― la liste détaillée des locaux visités et non visités, et la raison pour laquelle un local n'a pas été visité ;
― l'identification des zones de chaque local ;
― pour chaque local, un tableau récapitulatif des résultats ;
― les éventuels commentaires.
Le tableau récapitulatif des résultats mentionne pour chaque mesure :
― le local concerné ;
― la zone concernée ;
― le libellé de l'unité de diagnostic ;
― la nature du substrat ;
― la nature du revêtement apparent ;
― pour les grandes surfaces, la localisation de la mesure ;
― la mesure ou le cas échéant la raison pour laquelle la mesure n'a pas été effectuée ;
― l'état de conservation ;
― le cas échéant, la nature de la dégradation ;
― le classement de l'unité de diagnostic ;
― les observations éventuelles.
Il doit y figurer la notice d’information prévu à l’annexe 2 de l’arrêté du 19 août 2011.

200826 b) Durée de validité :
La durée de validité des documents constitutifs du dossier de diagnostic technique prévu à l’article L 271-5 du code de la construction et qui comprend le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est fixée par décret en fonction de la nature du constat, de l’état ou du diagnostic.
Le décret du 21 décembre 2006 fixe la durée de validité du CREP à un an en cas de vente (CCH art. R 271-5).
Trois hypothèses :
– si le constat établi dans le cadre de la réglementation applicable par le décret du 25 avril 2006, révèle l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence à des concentrations inférieures aux seuils prévus par l’arrêté du 26 avril 2006, la validité du CREP est permanente. Il sera joint au dossier de diagnostic technique. A la prochaine mutation, il ne sera pas nécessaire d’en établir un nouveau.
– si le constat établi dans le cadre de la réglementation applicable par le décret du 25 avril 2006 est positif et qu'après transmission au préfet, il est prescrit des travaux pour supprimer le risque d’exposition au plomb. Un contrôle après travaux est effectué et ne rend pas nécessaire l’établissement d’un nouveau constat à la prochaine mutation.
– si le constat a révélé des éléments contenant  du plomb qui ont été enlevés par l'acquéreur qui revend le bien, il devra en faire établir un nouveau sur la totalité du bien qui révèlera l'absence d'éléments contenant du plomb. Le constat ne peut pas être établi partiellement.
Précision :
Pour le bail d'habitation (v. infra 5°) 300829 un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) de moins de 6 ans doit être présenté lors de la signature d'un contrat de location. Sa validité n'est toutefois pas limitée dans le temps si le constat atteste l'absence de revêtements contenant du plomb ou indique une concentration de plomb dans des revêtements inférieure aux seuils définis par arrêté (C. santé pub. art. R 1334-11).

300826 c) Domaine d’application :
– Biens soumis :
Il s’agit des immeubles affectés en tout ou en partie à l’habitation, construits avant le 1er janvier 1949, sur l'ensemble du territoire français.
Le terme immeuble affecté à l'habitation désigne, non pas un bâtiment, mais le bien immobilier objet de la vente : un lot de copropriété, un ou plusieurs bâtiments...
C'est la date de construction de l'immeuble qui importe : ainsi, lors de la revente d'un logement construit avant le 1er janvier 1949 dans lequel les éléments contenant du plomb ont été enlevés par le vendeur, ce dernier devra faire réaliser un CREP si le dernier réalisé date de plus d'un an.
Par ailleurs, il convient de tenir compte de l'affectation du bien au moment de la vente et non d'une éventuelle transformation possible en habitation après la vente. Ne sont pas considérés comme affectés à l'habitation : hôtel de tourisme, crèche, hôpital, internat...Une péniche habitée n'est pas considérée comme un immeuble et sa vente ne nécessite pas la réalisation d'un CREP (Circ. intermin. DGS/EAD n° 2007-321 du 13/08/2007). Un immeuble commercial comportant le logement d'habitation par exemple du gardien doit comporter l'établissement d'un CREP pour le logement. Un immeuble construit avant le 1er janvier 1949 et ayant fait l'objet d'une réhabilitation après cette date est soumis à la réglementation.
– Contrats et situations concernés :
Il s'agit notamment de :
la vente ;
l’avant-contrat de vente : compromis, promesse unilatérale de vente, promesse d’achat ;
l’adjudication (cahier des charges) ;
l'échange ;
la dation en paiement ;
l'apport en société ;
la location (v. infra 5°) 300829
la division d’immeuble en vue de créer des locaux à usage d’habitation : il est interdit de diviser un immeuble en vue de créer des locaux à usage d’habitation s’il n’a pas été établi de CREP. A défaut, le propriétaire qui met en vente, à la location, ou à la disposition d'autrui, un logement issu d’une telle division encourt une peine d’emprisonnement et une amende (CCH art. L 111-6-1).
Sont exclues les mutations à titre gratuit (donation, succession).

00827MODALITES D’INFORMATION DE L’ACQUEREUR :
L’information doit être donnée à l’acquéreur au moment de la signature de la promesse de vente. Donc, le constat devra être établi préalablement. A défaut de promesse de vente, il sera annexé à l’acte authentique de vente.
Précision :
Le texte de l’article L 271-4 al 1 du code de la construction ne prévoit pas la faculté d’une promesse sous la condition suspensive de la production d’un constat de risque d’exposition au plomb négatif.
Si l'un des documents du dossier de diagnostic technique, produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente (CCH art. L 271-5 al 2).

00828 CONSEQUENCES D'UN CONSTAT POSITIF :
L’article L 1334-9 du code de la santé publique indique que si le constat, établi dans les conditions mentionnées aux articles L 1334-6, L 1334-7 et L.1334-8, met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par l'arrêté mentionné à l'article L. 1334-2, le propriétaire ou l'exploitant du local d'hébergement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l'immeuble ou la partie d'immeuble concerné. Il procède aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. En cas de location, ces travaux incombent au propriétaire bailleur. La non-réalisation de ces travaux par le propriétaire bailleur, avant la mise en location du logement, constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager sa responsabilité pénale.
Donc, le propriétaire ou l’exploitant du local d’hébergement effectuent les travaux afin de supprimer le risque révélé par le constat.
Précision :
L'information des occupants et des personnes amenées à exécuter des travaux prévue par l'article L 1334-9 est réalisée par la remise d'une copie du constat de risque d'exposition au plomb par le propriétaire ou l'exploitant du local d'hébergement (C. santé publique art. R 1334-12 al 1).
Le constat de risque d'exposition au plomb est tenu par le propriétaire ou l'exploitant du local d'hébergement à disposition des agents ou services mentionnés à l'article L. 1421-1 ainsi que, le cas échéant, des agents chargés du contrôle de la réglementation du travail et des agents des services de prévention des organismes de sécurité sociale (C. santé publique art. R 1334-12 al 2).

100828 a) Transmission à l'agence régionale de santé en cas de présence de facteurs de dégradation :
Selon l’article L 1334-10 du code de la santé publique, si le constat de risque d'exposition au plomb établi dans les conditions mentionnées aux articles L 1334-6, L 1334-7 et L.1334-8, fait apparaître la présence de facteurs de dégradation précisés par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, l'auteur du constat transmet immédiatement une copie de ce document au directeur général de l'agence régionale de santé qui en informe le représentant de l'Etat dans le département.
L'agence régionale de santé, ou à la demande du représentant de l'Etat dans le département, le directeur du service communal d'hygiène et de santé si ce service est compétent en application de l'article L 1422-1 a la faculté de déclencher la procédure prévue par les articles L 1334-1 et suivants du code de la santé publique : enquête environnementale, diagnostic, injonction de travaux qui peut entraîner l’obligation d’héberger les occupants de l’immeuble pendant l’exécution des travaux, et contrôle des lieux à la fin des travaux (inspection des lieux pour vérification des travaux, analyse des poussières prélevées sur le sol dont la concentration en plomb ne doit pas dépasser un seuil défini par arrêté conjoint des ministres chargés du logement et de la santé : C. santé pub. art. R 1334-8).

Les facteurs de dégradation du bâti à prendre en compte par l'auteur du constat de risque d'exposition au plomb sont les suivants (art. 8 arrêté du 19/08/2011) :
1. Au moins un local parmi les locaux objets du constat présente au moins 50 % d'unités de diagnostic de classe 3 ;
2. L'ensemble des locaux objets du constat présente au moins 20 % d'unités de diagnostic de classe 3 ;
3. Les locaux objets du constat présentent au moins un plancher ou plafond menaçant de s'effondrer ou en tout ou partie effondré ;
4. Les locaux objets du constat présentent des traces importantes de coulures ou de ruissellement ou d'écoulement d'eau sur plusieurs unités de diagnostic d'une même pièce ;
5. Les locaux objets du constat présentent plusieurs unités de diagnostic d'une même pièce recouverts de moisissures ou de nombreuses taches d'humidité.
Si le constat identifie au moins l'une de ces cinq situations, son auteur transmet, dans un délai de cinq jours ouvrables, une copie du rapport au directeur général de l'agence régionale de santé en application de l'article L. 1334-10 du code de la santé publique, en informe le propriétaire et le précise dans son rapport.

200828 b) Mise à disposition du constat à certains services publics :
Le constat de risque d'exposition au plomb est tenu par le propriétaire ou l'exploitant du local d'hébergement à disposition des agents ou services mentionnés à l'article L 1421-1 ainsi que, le cas échéant, des agents chargés du contrôle de la réglementation du travail et des agents des services de prévention des organismes de sécurité sociale (C. santé publique art. R 1334-12 al 2).

300828 c) Convention entre les parties :
Les parties informées par le constat de l’importance des travaux peuvent se mettre d’accord sur le point de savoir qui supportera le coût des travaux et éventuellement celui de l’hébergement des occupants. Aucune obligation ne pèse sur le vendeur pour les réaliser. Si les parties prévoient qu'il les réalisera après la vente, la vente peut être requalifiée en vente en état futur de rénovation.
Cette convention n’est pas opposable au préfet qui effectuera la notification de faire des travaux complémentaires au propriétaire (vendeur ou acquéreur en fonction de la date à laquelle interviendra la notification par rapport à la date de transfert de propriété).

400828 d) Absence de constat :
En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1º (CREP), 2º, 3º et 4º du I de l’article L 271-4 du CCH, en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
L’obligation d’annexer à l’acte un état des risques d’accessibilité au plomb doit être respectée.
L’acquéreur ne saurait en dispenser le vendeur. En effet, ces mesures n’ont pas seulement été prises pour protéger l’acquéreur, mais également pour des raisons touchant à la santé publique.
Aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par l'accessibilité au plomb si le CREP n'est pas annexé à l'acte authentique de vente.

00829 VENTES DE LOTS DE COPROPRIETE :
100829 a) Parties privatives :
Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le constat porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement (CCH art. L 271-4).

200829 b) Parties communes :
Les parties à usage commun d'un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l'habitation, construit avant le 1er janvier 1949, doivent avoir fait l'objet d'un constat de risque d'exposition au plomb à l'expiration d'un délai de quatre ans à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi nº 2004-806 du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique sociale soit avant le 11 août 2008 (C. santé publique art. L 1334-8 al 3). Cette obligation vise les parties communes d'un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l'habitation qu'il soit soumis au statut de la copropriété ou non.
Précisions :
L’article L 1334-8 indique en outre que tous travaux portant sur les parties à usage commun d'un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l'habitation, construit avant le 1er janvier 1949, et de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements, définie par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, doivent être précédés d'un constat de risque d'exposition au plomb mentionné à l'article L. 1334-5. Cette disposition est d’application immédiate.
Le syndicat des copropriétaires est tenu de toutes les obligations imposées aux propriétaires d’immeuble. Il doit notamment procéder aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb tout en garantissant la sécurité des occupants.
Si un tel constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à l'occasion de nouveaux travaux sur les mêmes parties (C. santé publique art. L 1334-8 al 2).

Le contrôle concernant le risque de saturnisme doit être effectué par le syndicat des copropriétaires.
L’acquéreur sera ainsi informé en consultant le carnet d’entretien de l’immeuble de la situation des parties communes au regard du risque de saturnisme.
Si le constat est positif, il y aura lieu d’indiquer, après consultation du carnet d’entretien et renseignements pris auprès du syndic, les travaux qui ont été accomplis pour supprimer le risque d’exposition au plomb.
Ce constat n'a pas de durée de validité.

300829 5° LOCATION A USAGE D'HABITATION (CSP art. L 1334-7).
Depuis le 12 août 2008, le bailleur, sous peine d’engager sa responsabilité pénale, doit joindre un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) à tout nouveau contrat ou renouvellement de location d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation, construit avant le 1er janvier 1949. Le CREP devra avoir été établi depuis moins de six ans à la date de signature du contrat de location (C. santé pub. art. R 1334-11).
Précision :
Cette obligation semble ne pas devoir s'appliquer à un contrat reconduit tacitement ne donnant pas lieu à un écrit, à une sous-location ou une cession de bail.
Les frais d’établissement de ce constat sont à la charge du bailleur, nonobstant toute convention contraire.
Si les locaux loués sont en copropriété, le constat ne sera établi que pour les parties privatives.
Si le constat conclut en l’absence de revêtements contenant du plomb ou à leur présence à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêtés, il n’y a pas lieu d’en faire établir un nouveau à chaque nouvelle location : le constat initial sera joint à chaque contrat de location .
Si le constat, établi dans les conditions mentionnées aux articles L 1334-6, L 1334-7 et L.1334-8, met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par l'arrêté mentionné à l'article L. 1334-2, le propriétaire ou l'exploitant du local d'hébergement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l'immeuble ou la partie d'immeuble concerné.
Il procède aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. En cas de location, lesdits travaux incombent au propriétaire bailleur. (CSP art. L 1334-9)

400829 6° SANCTIONS
Le vendeur engage sa responsabilité au titre de la garantie des vices cachés 29759, s'il ne  produit pas à l'acquéreur le ou les diagnostics obligatoires même pour les parties communes de l'immeuble en copropriété. Il ne peut pas s'en exonérer même si l'acte de vente contient une clause d'exonération générale au titre des vices cachés.
Le bailleur engage :
- sa responsabilité civile pour non-délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparation
- sa responsabilité pénale pour absence dans le contrat de location du CREP pour manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence (CSP art. L 1334-7) ou si le CREP a révélé des revêtements dégradés à des concentrations supérieures aux seuils définis par l'arrêté avant la mise en location du logement, pour manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence. (CSP art. L 1334-9).
En cas d'intoxication  par le plomb des locataires, l’article 121-3 du code pénal sanctionne la faute d’imprudence et de négligence ou de manquement à une obligation de prudence ou de sécurité prévue par la loi ou le règlement et l’article 225-14 qui sanctionne le fait de soumettre une personne en abusant de sa vulnérabilité ou de sa situation de dépendance à des conditions d’hébergement incompatible avec la dignité humaine.

00830 C. TERMITES (DDT)
Check-list
• Informations à fournir au diagnostiqueur et dispositions à prendre pour l'établissement du DDT (v. supra I) 100820b
Sommaire :

1° - L’obligation de déclarer les foyers infestés par les termites 100830
2° - Détermination des zones infestées et mesures à prendre 200830
       a) Injonction de recherche de termites et travaux préventifs ou d’éradication nécessaires 1200830
       b) Obligations en cas de démolition 2200830
       c) Obligations en cas de construction 3200830
3° - Sanction 300830
4° - Vente d'un immeuble bâti dans une zone contaminée 400830
5° - Durée de validité de l’état parasitaire 500830

• Informations et documents à obtenir du propriétaire :
Le propriétaire a-t-il fait établir un état parasitaire des locaux privatifs datant de moins de 6 mois. Dans l'affirmative, communiquer l'original et, à défaut, lui indiquer qu'il doit mandater une entreprise agréée afin de pouvoir joindre à la promesse de vente (ou d'achat) l'état parasitaire constatant l'absence ou la présence de termites.
S'il s'agit d'un immeuble en copropriété indiquer si le syndic a fait effectuer un état parasitaire pour les parties communes.
Annuaire en ligne des diagnostiqueurs immobiliers certifiés.

• Accès à Service-Public internet "Protection contre la présence de termites dans un immeuble"
• Accès à Service-Public internet "État parasitaire relatif aux termites"
• Accès à Service-Public internet "Rechercher si sa commune est infestée par les termites" (liste des arrêtés préfectoraux)

100822 Textes
La loi n° 99-471 du 8 juin 1999 a été instituée en vue de protéger les acquéreurs et propriétaires d’immeubles contre les termites et autres insectes xylophages.
Ce dispositif de protection prescrit d’une part une obligation de déclaration des foyers infestés et des mesures d’éradication dans les zones infestées et d’autre part l’obligation de fournir un état relatif à la présence de termites en cas de vente dans les zones délimitées par arrêté préfectoral.

100830 L’obligation de déclarer les foyers infestés par les termites (CCH art. L 133-4)
Dès qu’il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l’occupant de l’immeuble contaminé ou à défaut le propriétaire, est tenu d’en effectuer la déclaration en mairie. Lorsque les termites sont présents dans les parties communes d’un immeuble soumis à la loi sur la copropriété, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires.
La déclaration en mairie de la présence de termites est adressée au maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou bien déposée contre décharge en mairie.
La déclaration précise l’identité du déclarant et les éléments d’identification de l’immeuble. Elle mentionne les indices révélateurs de la présence de termites et peut à cette fin être accompagnée d’un état relatif à la présence de termites. Elle est datée et signée par le déclarant.

200830 2° Détermination des zones infestées et mesures à prendre (CCH art. L 133-5)
Lorsque dans une ou plusieurs communes des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral délimite les zones contaminées ou susceptibles de l’être à court terme.
Cet arrêté, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, est affiché pendant trois mois dans les mairies des zones concernées.
Mention de l’arrêté et des modalités de consultation de celui-ci est insérée en caractères apparents dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département.
L’arrêté et ses annexes éventuelles peuvent être consultés dans les mairies des communes concernées ainsi qu’à la préfecture.
L’arrêté préfectoral portant modification ou suppression des zones fait l’objet des mêmes Formalités et mesures de publicité.
• Accès à Service-Public internet "Rechercher si sa commune est infestée par les termites" (liste des arrêtés préfectoraux)

1200830 a) Injonction de recherche de termites et travaux préventifs ou d’éradication nécessaires (CCH art. L 133-1et R 133-1)
Dans les secteurs délimités par le conseil municipal, le maire peut enjoindre aux propriétaires d’immeubles bâtis ou non bâtis de procéder dans les six mois à la recherche de termites, ainsi qu’aux travaux de prévention et d’éradication nécessaires. L’injonction est prise sous la forme d’un arrêté et notifiée au propriétaire de l’immeuble.
Le propriétaire justifie du respect de l’obligation de recherche de termites en adressant au maire un état du bâtiment relatif à la présence de termites établi par une personne exerçant l’activité d’expertise ou de diagnostic de la présence de termites, indiquant les parties de l’immeuble visitées et celles n’ayant pu être visitées, les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas, ainsi que la date de son établissement. Le diagnostiqueur doit être certifié et respecter des règles spécifiques d’organisation et d’assurance.
En cas de carence du propriétaire et après mise en demeure restée infructueuse à l’expiration d’un délai fixé par le maire, ce dernier peut, sur autorisation du président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, faire procéder d’office et aux frais du propriétaire, à la recherche de termites, ainsi qu’aux travaux de prévention ou d’éradication nécessaires.
Le montant des frais est avancé par la commune. Il est recouvré comme en matière de contributions directes.

Pour les immeubles soumis au régime de la copropriété, la notification de l'injonction de recherche et celle de la mise en demeure aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic, à charge pour lui d'en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception (CCH art. L 133-1 et L 133-2).

2200830 b) Obligations en cas de démolition (CCH art. R 133-5)
En cas de démolition totale ou partielle d’un immeuble situé dans les périmètres délimités par l’arrêté préfectoral, les bois et les matériaux contaminés par les termites doivent être incinérés sur place ou traités avant tout transport si leur destruction par incinération sur place n’est pas possible.
Les opérations d’incinération sur place ou de traitement avant transport des bois et matériaux contaminés par les termites doivent faire l’objet d’une déclaration en mairie par la personne qui y a procédé.
Cette déclaration est adressée au maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou bien déposée contre décharge à la mairie.
La déclaration précise l’identité de la personne ayant procédé à ces opérations et mentionne les éléments d’identification de l’immeuble d’où proviennent les bois et matériaux de démolition contaminés par les termites ainsi que la nature des opérations d’incinération ou de traitement effectuées et le lieu de mise en décharge des matériaux. Elle est datée et signée par le déclarant.

3200830 c) Obligations en cas de construction (CCH art. R 112-2 à R 112-4)
Les bâtiments neufs doivent être conçus et construits de façon à résister à l'action des termites et autres insectes xylophages.
A cet effet doivent être mis en oeuvre, pour les éléments participant à la solidité des structures, soit des bois naturellement résistant aux insectes ou des bois ou matériaux dérivés dont la durabilité a été renforcée, soit des dispositifs permettant le traitement ou le remplacement des éléments en bois ou matériaux dérivés.
Les mêmes obligations s'imposent lors de l'introduction dans un bâtiment existant d'éléments en bois ou matériaux dérivés participant à la solidité de la structure.
Dans les départements dans lesquels a été publié un arrêté préfectoral pris pour l'application de l'article L. 133-5, les bâtiments neufs doivent être protégés contre l'action des termites. A cet effet doit être mis en oeuvre une barrière de protection entre le sol et le bâtiment ou un dispositif de construction dont l'état est contrôlable.
Le constructeur du bâtiment ou des éléments mentionnés aux articles R 112-2 et R. 112-3 fournit au maître d'ouvrage, au plus tard à la réception des travaux, une notice technique indiquant les dispositifs, les protections ainsi que les références et caractéristiques des matériaux mis en oeuvre selon le modèle figurant dans l'arrêté du 16 février 2010 modifiant l’arrêté du 27 juin 2006 relatif à l’application des articles R 112-2 à R 112-4 du CCH
.

300830 3° Sanction (CCH art R 133-6)
Le non respect de la réglementation est puni pénalement pour :
– non déclaration en mairie par une amende contravention de la 3ème classe
– non déclaration en mairie relative aux opérations d'incinération ou de traitement avant transport des bois ou matériaux contaminés par les termites par une amende contravention de la 4ème classe
– ne pas avoir procédé, en cas de démolition de bâtiment situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, aux opérations d'incinération ou de traitement avant transport des bois ou matériaux contaminés par les termites par une amende contravention de la 5ème classe.

400830 4° Vente d'un immeuble bâti dans une zone contaminée (CCH art. L 133-6)
La vente d'un immeuble bâti dans une zone contaminée délimitée par arrêté préfectoral est concernée par la production d'un état relatif à la présence de termites.
Cet état constitue l’un des éléments composant le dossier de diagnostic technique (DDT) prévu à l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, devant être fourni par le vendeur pour être annexé à la promesse de vente ou à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.
• Documents techniques regoupés dans le dossier de diagnostic technique (amiante, saturnisme...) (v supra I) 100820
Pour savoir si un logement est concerné, il convient de se renseigner auprès de la préfecture ou de la mairie.
Ce dispositif s'applique uniquement aux termites et non aux autres insectes xylophages.
Pour les autres insectes xylophages ou champignons (capricornes, mérules...), il n'y a pas d'obligation de fournir un état parasitaire.
La vente de terrains nus et les contrats de location sont exclus du champ d'application.
Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, les parties communes sont exclues des recherches obligatoires pour ce qui concerne la présence des termites.
Cet état parasitaire doit être établi par un professionnel certifié (CCH art R 133-7) par un organisme accrédité par le comité français d'accréditation (COFRAC). Il identifie l’immeuble concerné, indique les parties visitées et celles qui n'ont pas pû l'être, les éléments infestés ou l’ayant été par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas. Il est daté et signé et doit reproduire les modalités de repérage du modèle d'état du bâtiment  relatif à la présence de termites fixé par l'arrêté du 10 août 2000.
Précisions :
La présence de termites, non signalées dans le diagnostic, oblige le diagnostiqueur à indemniser l'acquéreur du coût des réparations, qui constituent un préjudice certain (Cass. 3e civ. 15/10/2015 n° 14-18077 et Cass. 8/7/2015 n° 13-26686).

A défaut d'annexer à la promesse de vente et à la vente un état relatif à la présence de termites de moins de 6 mois, le vendeur non professionnel n’a pas la possibilité de s’exonérer de la garantie de vice caché constitué par la présence de termites et pourra voir sa responsabilité engagée au titre de cette garantie, même s'il a ouvert à l' acquéreur un nouveau délai de rétractation prévu à l'article L 271-1 du CCH. 29759
Si l'état est négatif, le vendeur non professionnel de bonne foi est dégagé de toute responsabilité avec une clause dans l'acte l'exonérant de la garantie des vices cachés.
- Le vendeur ayant dissimulé la présence de termites est responsable malgré la clause d'exonération des vices cachés et un état parasitaire négatif (Cass. civ. 3ème, 13 janvier 2010 n° 08-21677)
Si l'état est positif, le vendeur doit déclarer la contamination en mairie par lettre recommandée avec accusé de récption ou par remise en mains propres contre récépissé (V supra 1°) 100830.
- En cas de présence de termites, le propriétaire n’a pas l’obligation de réaliser des travaux (en pratique l'acquéreur pourra soit négocier une baisse du prix, soit renoncer à l'acquisition).

500830 5° Durée de validité de l’état parasitaire
La durée de validité de l'état parasitaire est de 6 mois. (CCH art. R 271-5)
Précision :
Aucune disposition ne prévoit spécialement l'obligation d'annexer un état termites lors de la conclusion ou du renouvellement du contrat de location.

00840 D. DOSSIER D'INTERVENTION ULTERIEURE SUR L'OUVRAGE (DIUO).
Check-list
• Informations et documents à obtenir du propriétaire :
S'il s'agit d'une construction commencée après le 31 décembre 1994, le propriétaire a-t-il fait établir le DIUO ? Dans l'affirmative, communiquer l'original de ce document. S'il s'agit d'un immeuble en copropriété, réclamer un exemplaire du DIUO au syndic, afin de le remettre au nouveau propriétaire.

100840 Le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage (DIUO) créé par la loi du 31 décembre 1993, a été institué dans le but d’assurer la sécurité et de protéger ceux qui auront à assurer l’entretien de l’immeuble ou à réaliser des travaux dans celui-ci. Pour les raisons indiquées ci-après, les actes de mutation à titre gratuit ou onéreux d’immeubles bâtis devront toujours contenir une clause relative à cette réglementation codifiée aux articles L 4532-16 et R. 4532-95 et suivants du code du travail..
Cette dernière s’applique :
– aux chantiers commencés à compter du 31 décembre 1994, sauf s’il s’agit de travaux entrepris par un particulier pour son usage personnel, celui de son conjoint, de ses ascendants ou de ses descendants ;
– à toutes mutations d’immeubles achevés, puisque selon l’article R. 4532-97 du code du travail, le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage est joint aux actes notariés à chaque mutation de l’ouvrage (1). 00842
Dans le cas d’une copropriété, un exemplaire du dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage est détenu par le syndic.
En revanche, la réglementation susvisée ne s’applique pas aux ventes d’immeuble en état futur d’achèvement, car lors de la signature de l’acte de vente le DIUO n’existe pas. En effet, ce dossier n’est remis au maître de l’ouvrage (c’est-à-dire au vendeur) que lors de la réception de l’ouvrage, donc postérieurement à la vente.
L'article L 4744-4 du code du travail prévoit, à titre de sanction, une amende de 9 000 € pour le maître d'ouvrage qui ne fait pas établir un DIUO.

00860 E. MESURAGE.
Sommaire :
1° Champ d’application. 00862
2° Mutations concernées. 00865
3° Mutations exclues. 00870
4° Mesurage 00872
5° Sanctions (surface privative de la loi carrez). 00875

• Informations et documents à obtenir du propriétaire :
Si la cession concerne un lot de copropriété achevé :
– L’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 créé par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 dite loi Carrez, indique : "Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie."
– L'article L 721-2 4° du CCH indique :
"En cas de vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou de cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l'article L. 271-4, les documents suivants :
.....................
4° Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot, prévue à l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précité."


Réclamer au propriétaire le mesurage des locaux soumis à la Loi Carrez. Si le mesurage n'a pas été effectué, lui indiquer qu'il peut le faire lui-même sous sa responsabilité ou mandater une entreprise agréée afin de joindre une attestation de mesurage à la promesse de vente (ou d'achat).
Précision :
La loi ALUR prévoyait un double mesurage : celui de la partie privative (Loi Carrez) et celui de la surface habitable. L'article 15 de la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 a modifié l'article L 721-2 du CCH et a supprimé l'obligation de mentionner la superficie habitable en plus de la superficie de la partie privative.
Annuaire en ligne des diagnostiqueurs immobiliers certifiés.

00862 Champ d’application.
100862 La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite « loi Carrez », a introduit dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété un article 46 qui impose, dans le but de protéger les acquéreurs, de mentionner la superficie des parties privatives vendues à l’occasion de la cession de lots ou de fraction de lots de copropriété (2). 00863 Il s'agit de sanctionner, au-delà d'un certain seuil, une information inexacte et défavorable à l'acquéreur, de manière telle qu'il en résulte pour celui-ci une véritable garantie de la superficie. 00875  
L’article 4-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié par le décret du 23 mai 1997 stipule que le jour de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l’acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l’acte mentionnant la superficie de la partie privative ou de la fraction du lot vendu, ainsi qu’une copie des dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l’acte ou le certificat.
Dans la pratique, le notaire délivre un certificat en trois exemplaires signés par le notaire, le vendeur et l’acquéreur, puis remis à chacun d’eux.
Le texte ne prévoit pas de sanction en cas d’omission de cette formalité, mais le rédacteur engagerait sa responsabilité civile dans les conditions de droit commun si cette omission, consécutive à une faute, causait un préjudice à l’acquéreur (Cass. 3ème civ. 05/07/2006 n° 05-16469).

200862 Locaux soumis :
La loi vise les lots de copropriété (ou fractions de lots) bâtis ou non bâtis (3) 00864, quelles que soient leurs affectations ou usage (habitation, professionnel, etc.), sauf :
– lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ou d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres,
– caves,
– garages,
– emplacements de stationnement,
– parts de sociétés d’attribution,
– volumes.
Précisions :
– La loi ne distinguant pas, il convient de l’appliquer aussi bien aux lots de copropriété verticale qu’aux lots dépendant d’une copropriété horizontale (Rép. min. n° 11568 : JO Sénat Q, 31/07/2014, p. 1834)
– En cas de doute sur l'obligation de garantir la superficie d'une opération non visée expressément par le texte légal, procéder au mesurage et indique la superficie dans l’acte.
– Lorsque plusieurs lots sont soumis au mesurage, l’acte doit mentionner la superficie de la partie privative de chacun d’eux. Il est recommandé alors de ventiler le prix par lot pour éviter que le calcul de la réduction de prix porte sur le prix global. En l’absence de ventilation, la jurisprudence retient la solution qui protège au mieux l’acquéreur.
– Pour savoir si un local (ou lot) entre dans le champ d'application de la loi Carrez, il faut s'attacher à sa nature lors de la vente car celle-ci prévaut sur la désignation figurant dans le règlement de copropriété et dans l'acte de vente. Ainsi par exemple, un lot de copropriété désigné "garage" dans le règlement de copropriété et qui après aménagements aurait été transformé en studio entre dans le champ d'application de la loi Carrez.
Il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présentait matériellement au moment de la vente (Cass. civ. 3ème, 02/10/2013, n° 12-21918). La circonstance que la transformation n'ait pas été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires est indifférente. A noter que la jurisprudence de la 3ème chambre de la Cour de cassation va à l'encontre de celle de la 1ère chambre qui fait prévaloir la désignation contenue dans le règlement de copropriété (Cass. civ. 1ère, 21/11/2006, n° 04-18804).

00865 Mutations concernées.
100865 Sont concernées les mutations suivantes :
– ventes de gré à gré (1) 00866,
– ventes par adjudication volontaire devant notaire,
– échange avec soulte,
– apport en société à titre onéreux,
– cession de droits indivis au profit d’un étranger à l’indivision,
– dation en paiement,
– location-vente,
– location-accession,
– levée d’option dans le cadre de la promesse de vente contenue dans un contrat de crédit-bail.
– licitation (2) 00867

00870 Mutations exclues.
100870 Sont exclues les mutations suivantes : 32186
– mutations à titre gratuit (donation, donation-partage…),
– ventes en état futur d'achèvement (VEFA) : Cass. civ. 3ème, 11/01/2010 n° 10-22924. L'action en diminution de prix pour moindre mesure exercée par l'acquéreur d'un appartement vendu sur plan est soumise aux dispositions du code civil sur le défaut de contenance de l'immeuble vendu et non à celles de la loi Carrez sur le mesurage des lots de copropriété
– partages,
– échange sans soulte,
– apport en société pur et simple,
– expropriation (sauf cession amiable dans le cadre d’une procédure d’expropriation (C. expr art. L 12-2).
– adjudication judiciaire car le jugement d’adjudication en constitue pas un contrat réalisant ou constatant une vente (Cass 3ème civ 3 octobre 2002 n° 00-18395).
– pacte de préférence lors de la conclusion (sauf, l’indication de la superficie exigée lors de la mise en œuvre du pacte, lorsque les conditions de vente sont communiquées à son bénéficiaire).
Précisions :
– La réunion de tous les lots entre les mains d'un même copropriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et du syndicat (C. cass. 3ème civ. 04/07/2007 n° 06-11015)
Cette disparition de la copropriété rend inapplicable les dispositions de la loi "Carrez" à l'occasion de la vente des lots (C. cass. 3ème civ. 28/01/2009 n° 06-19650) : il s'agissait d'une vente consentie par un vendeur unique à un couple de deux pavillons formant les deux seuls lots d'une copropriété.
– La loi Carrez est inapplicable au congé pour vendre (L. n° 89-462, 6 juillet 1989, art. 15-II, al. 1er complété). Par conséquent la superficie des biens vendus pas à être mentionnée dans le congé pour vendre adressé au locataire.

00872 Mesurage de la surface privative
a) Définition de la surface privative
La superficie d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est, au sens de la loi, « la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre » (D. 67-223 du 17/3/1967 art. 4-1).
Le texte ne visant que le clos et le couvert conduit à exclure du mesurage les balcons, les loggias et terrasses qui ne répondent pas à ces critères.
Il semble que la surface d’un balcon, d’une loggia matériellement fermés, doive être prise en compte indépendamment de la question de savoir si la fermeture a été régulièrement autorisée. Cela, sans préjudice de l’information due par le vendeur à l’acquéreur sur la transformation effectuée, et de celle due par ce dernier sur le risque d’une demande ultérieure du syndic ou d’un copropriétaire ayant pour objet le rétablissement des lieux dans leur configuration d’origine.
Précisions :
– La reprise de la superficie indiquée dans une VEFA (CCH art. R 261-13) n’est pas conseillée car la surface indiquée n’est pas calculée selon les règles techniques de l’article 4-1 du décret de 1967 et elle n’a pas l’exactitude d’un véritable mesurage en raison notamment de la tolérance contractuelle pouvant aller jusqu’à 5%.
– Un droit de jouissance exclusif d'un copropriétaire sur une partie commune n'est pas un droit de propriété et ne peut pas constituer la partie privative d'un lot (Cass. 3è civ. 16/1/08 n° 06-15314). L'article 46 de la loi s'appliquant aux parties privatives, l'obligation de mesurage est exclue. (Cass. 3ème civ. 6/6/07 n° 06-13477 )
– Une cave régulièrement aménagée en pièce au sous-sol fait partie intégrante de la superficie de la partie privative et doit être prise en compte pour le calcul de la superficie même si cette nouvelle destination n’est pas celle figurant au règlement de copropriété. (Cass. 3ème civ. 05/12/07 n° 06-19550). Par contre, une construction enterrée ne constitue pas d'emprise au sol. Concernant la surface de plancher, seules les caves ayant un accès direct avec le logement ou la maison individuelle auxquelles elles sont rattachées sont constitutives de surface de plancher et doivent donc faire l'objet, selon le cas, d'une demande de permis de construire ou d'une simple déclaration préalable en mairie.
– Pour la détermination de la superficie loi Carrez, il faut se référer à la configuration existante du bien au moment de la vente, quand bien même elle différerait des énonciations du titre de propriété ou du règlement de copropriété (Cass. civ. 3ème, 06/05/2014 n° 13-16510). Il convient donc de se méfier des attestations de mesurage établies à l'occasion de précédentes mutations.
– Il a été jugé que des loggias privatives closes et habitables doivent être prises en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues (Cass. civ. 3ème, 28/01/2015, n° 13-26035), mais qu'une véranda édifiée sur une partie commune à jouissance privative ne doit pas être comprise dans le mesurage Carrez (Cass. civ. 3ème, 16/09/2015 n° 14-20137)

– Le métreur est responsable envers le vendeur de la surévaluation de la surface du bien vendu (Cass. 3e civ. 28 janvier 2015 n° 13-27397). La surface d’un appartement en copropriété ayant été surévaluée de 5 % par le métreur lors de la vente, le vendeur avait dû restituer à l’acheteur la partie du prix correspondant à la différence de surface (application de l’article 46 de la loi du 10 janvier 1965).

b) Auteur du mesurage
La loi ne précise pas si le mesurage doit être effectué par un professionnel.
Le vendeur peut le faire lui-même. Cependant, le recours à un professionnel qualifié (géomètre-expert, architecte…), ayant souscrit une assurance couvrant le risque de mise en jeu de sa responsabilité en cas d’erreur, est conseillé.
Frais : la loi ne précise pas davantage à qui incombent les frais du mesurage, vendeur ou acquéreur.
Il est de pratique courante de les faire supporter au vendeur mais conventionnellement ils peuvent être mis à la charge de l’acquéreur. En l'absence de clause mettant à la charge de l'acquéreur le coût des diagnostics requis en matière de vente immobilière, le vendeur doit le supporter. (Cass. civ. 3ème, 21/09/2011, n° 10-22939)

00875 5° Sanctions de l’absence d’indication ou d’erreur de contenance
00876 a) L’action en nullité.
100876 Cette action est réservée à tout acquéreur, dans la seule hypothèse d’absence de mention de la superficie dans la promesse de vente ou d’achat ou du contrat constatant ou réalisant la vente.
L’action en nullité doit être intentée au plus tard à l’
expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, par voie d'assignation du vendeur portée devant le tribunal de grande instance. Cette action est soumise à publicité foncière (D. 55-22 du 4/1/1955 art. 28, 4°, c). C'est une condition de recevabilité de l'action (D. 55-22 du 4/1/1955 art. 30, 5°).
La signature de l’acte authentique de vente mentionnant la superficie des biens vendus entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre l’action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie (L 65-557 du 10/7/1965 art. 46 al. 5) : dans ce cas, seule l’action en réduction de prix sera possible
(v. infra. b) 0877.
Effets de la nullité :
– à l’avant-contrat : les sommes versées à titre d’acompte ou d’indemnité d’immobilisation doivent être restituées à l’acquéreur.
– après signature de l’acte authentique : le prix sera restitué. La taxe de publicité foncière ou les droits d’enregistrement sont restituables si l’annulation est prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée (CGI art. 1961). Le contrat de prêt est résolu de plein droit du fait de l’annulation de l’acte principal (Cass. 1ère civ. 21/10/2003 n° 01-11760).

Précisions :
• Le notaire portera à la connaissance des parties les dispositions de la loi.
• Il vérifiera que les documents qui lui ont été fournis répondent aux critères imposés par la loi ; en particulier les plans, surtout lorsqu’ils sont anciens et antérieurs à la promulgation de la loi, ils ne répondent pas nécessairement à ces critères.
Si le notaire se heurte au refus du vendeur d’engager des frais de mesurage, il peut mentionner dans l’acte que les parties, averties des dispositions de la loi Carrez, ont estimé inutile de procéder à un nouveau mesurage.
• Prévoir lors de la signature de l’acte de vente :
- soit la remise d’une copie simple de l’acte au vendeur et à l’acquéreur (qui devra alors reprendre intégralement le texte de l’article 46 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965),
- soit la remise au vendeur et à l’acquéreur d’une attestation spécifique, reproduisant la clause de l’article 46 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965,
- dans les deux cas prévoir un récépissé.

00877 b) L’action en réduction du prix.
Cette action est réservée à l’acquéreur, dans la seule hypothèse où la superficie réelle s’avère inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte (L 65-557 du 10/7/1965 art. 46 al. 7).
L’action en en réduction de prix doit être intentée
dans le délai d’un an à compter de l’acte authentique de vente, à peine de déchéance. Le montant de la réduction de prix est proportionnel à la moindre mesure.
Le délai d'un an pour exercer l'action en diminution n'est pas suspendu par une mesure d'expertise ordonnée avant le procès (Cass. civ. 3ème, 02/06/2016 n° 15-16967, publié au Bulletin)
Modalités de calcul de la réduction du prix :
La réduction du prix doit se calculer sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de la loi Carrez (garage, cave..) (Cass. civ. 3ème 16/01/2008). Elle doit correspondre à la différence entre le prix effectivement réglé pour les lots soumis à la loi Carrez et le prix réduit de ceux-ci. Pour exemple chiffré : v. Cass civ. 3ème, 04/05/2016 n° 15-12940 : la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ne doit pas être calculée en divisant le prix convenu par la surface mentionnée mentionné dans l'acte de vente et en multipliant le nombre obtenu par la surface calculée selon la loi Carrez.
00878 Remarques :
• Le législateur n’a pas envisagé l’hypothèse dans laquelle d’une part l’acte de vente et les avant-contrats qui l’ont précédé ne mentionnent aucune superficie et, d’autre part, bien que le délai pour agir en nullité soit expiré, celui de l’action en réduction de prix ne l’est pas. Dans ce cas, l’action en réduction ne sera pas possible car elle est calquée sur la « moindre mesure » dont l’élément qui permet de la déterminer (la superficie) fait ici défaut.
• Le Ministre de l’équipement et du logement a apporté les précisions suivantes (Rép. Lionnel. AN 28-7-2003 p 6054 n° 17415) :
– lorsque la superficie mentionnée dans l’acte de vente et correspondant à la réalité, est inférieure à celle mentionnée dans l’avant-contrat, les sanctions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables (nullité ou réduction du prix). Si l’acquéreur accepte de signer l’acte de vente avec mention d’une superficie inférieure à celle figurant dans l’avant-contrat, il exprime alors son accord sur la nouvelle superficie. S’il refuse de signer l’acte de vente, il dispose des voies de recours de droit commun propres à la nature de l’avant-contrat signé, étant précisé que la renégociation du prix doit être recherchée avant tout recours judiciaire. En outre, l'acquéreur non professionnel d'un lot de copropriété à usage d'habitation se verra notifier le projet d’acte authentique indiquant la nouvelle superficie pour qu'il bénéficie du délai de réflexion ouvert par l'article L. 271-1 du CCH. 00945
– pour éviter les litiges, l’acquéreur peut inclure dans l’avant-contrat la mention que la superficie est un élément déterminant de son engagement.
– l'acquéreur ne peut pas réclamer au vendeur la différence entre le montant des frais acquittés sur le prix indiqué dans l'acte et le montant des frais qui auraient dû être réglés sur le prix rectifié (Cass. 3ème civ. 22/11/2006 n° 05-17420).
Action contre l'auteur du mesurage lorsque le délai d'exercice de l'action en réduction de prix est prescrit :
L’action en réparation du préjudice subi contre l'auteur du mesurage se prescrit dans un délai de 5 ans à compter de la découverte du préjudice.
Pour la Cour de cassation, le montant du préjudice causé par l’erreur ne peut être assimilé au montant que l’acquéreur aurait dû se voir restituer par le vendeur. En effet le préjudice causé à l’acquéreur par cette erreur consiste uniquement dans le fait d’avoir à exercer une action en diminution du prix auprès du vendeur, et non dans le montant à restituer lui-même, puisque seul le vendeur peut être tenu de restituer ce qu’il a indûment reçu. Dès lors, le métreur ne peut être tenu responsable de l’inaction de l’acquéreur envers le vendeur, ni condamné à payer aux lieu et place de ce dernier une partie du prix de vente (Cass. civ. 3ème, 11/09/2013, n° 12-23772).
La restitution d’une partie du prix de vente imposée au vendeur à la suite d’une erreur de mesurage ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable. Le métreur fautif ne peut être tenu de garantir le vendeur de sa condamnation (Cass. 3e civ. 12/06/2014 n° 13-11176).
L'acquéreur d'un lot dont la surface réelle est inférieure à celle mentionnée dans l'acte de vente peut agir en responsabilité sur le fondement de l'article 1382 (ancien) du code civil contre l'auteur du mesurage qui a commis l'erreur de mesurage, mais ne peut obtenir auprès de celui-ci l'indemnisation de la perte de surface (Cass. civ. 3ème, 02/07/2014 n° 12-26619)

• Il a été jugé que la connaissance par l'acquéreur de la superficie réelle ne le prive pas de l'action en réduction du prix (Cass. civ. 3ème, 25/02/2016, n° 14-29705).
L'agent immobilier n'a pas à vérifier le mesurage d'un appartement qu'il est chargé de vendre. Il peut se contenter de s'appuyer sur les mesures prises par un professionnel mandaté par les vendeurs, (Cass. civ 3, n° 15-16967, du 02/06/2016).

00880 F. IMMEUBLE AYANT SUPPORTE OU SUPPORTANT UNE INSTALLATION CLASSEE OU UNE CENTRALE NUCLEAIRE.
Check-list
Sommaire

1° Information donnée à l'acquéreur 100880
     a) Le vendeur n'est pas l'exploitant 1100880
     b) Le vendeur est l'exploitant 2100880
2° Mise à l'arrêt définitif et réhabilitation d'une ICPE 200880 
     a) Installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement 1200880
     b) Installation classée soumise à déclaration 2200880

     c) Possibilité pour un tiers de se substituer à l'exploitant aux fins de procéder aux travaux de réhabilitation 3200880
     d) Le maître d'ouvrage (promoteur ou lotisseur) débiteur de la réhabilitation en cas de changement d'usage d'un site ayant hébergé une installation classée ayant cessé son activité ou d'un site pollué 4200880
     e) Défaut de cessation d'activité et de réhabilitation par le dernier exploitant 5200880
3° Sanctions 300880


• Informations et documents à obtenir du propriétaire :
Si la cession concerne un terrain (ou un immeuble bâti) sur lequel une installation classée a été exploitée par un tiers : v. infra 1°) 100880
Si la cession concerne un terrain (ou un immeuble bâti) sur lequel une installation classée a été exploitée par le vendeur : v. infra 2°) 200880
L'information à donner par le vendeur à l'acquéreur en application de l'article L 514-20 du code de l’environnement  est à rapprocher de celle prévue en application de l'article L 125-7 du Code de l'environnement selon lequel sans préjudice de l'article L 514-20 lorsqu'un terrain situé en secteur d'information sur les sols mentionné à l'article L 125-6 fait l'objet d'un contrat de vente, le vendeur est tenu d'en informer par écrit l'acquéreur. L'acte de vente atteste de l'accomplissement de cette formalité (v. infra Z "Terrain présentant un risque de pollution de sol") 00942

100880 1° Information donnée à l'acquéreur
Cette obligation d'information s'applique également au vendeur d'un immeuble sur lequel a été exploité une centrale nucléaire (C. envir. art. L 593-40)
1100880 a) Le vendeur n'est pas l'exploitant
L’article L 514-20 du code de l’environnement fait peser une obligation de renseignement à la charge des vendeurs de certains immeubles.
Selon ce texte, le vendeur d’un terrain sur lequel a été exploitée une installation soumise à autorisation ou à enregistrement est tenu d’en informer par écrit l’acquéreur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation. Le vendeur ne saurait échapper à son obligation d'information écrite en apportant la preuve que l'acquéreur savait dès avant la vente du terrain qu'une installation classée y avait été exploitée, y compris lorsque cette information lui avait été communiquée, dans le cadre de ses fonctions, par un tiers (Cass. 3ème civ. 12/1/2005 n° 32 / RJDA 6/05 n° 680).
Précisions :
L’article  L 514-20 du code de l’environnement ne s’applique qu’à la vente d’un bien immobilier. Il n’est donc pas applicable aux cessions d’activités soumises à autorisation (CA Nîmes 17/06/2008 n° 05/03053), telles que cessions d’activités artisanales, de fonds de commerce, quand bien même les activités exercées seraient ou auraient été soumises à la règlementation des installations classées.
En outre, l’obligation d’information du vendeur ne portant que sur les installations passées soumises à autorisation ou à enregistrement, l’article L 514-20 du code de l’environnement ne s’applique pas à la vente :
- d’un terrain sur lequel l’exploitation d’une installation classée est en cours.(Cass. 3ème civ. 9 avril 2008, n° 07-10.795)
- d’un terrain sur lequel a été exploitée une installation soumise à déclaration.
Dans toutes ces hypothèses, la non application de l’article L 514-20 du code de l’environnement ne dispense pas le notaire de son devoir de conseil et par conséquent de son obligation d’attirer l’attention des parties sur la législation spécifique aux installations classées.

2100880 b) Le vendeur est l'exploitant
Cette obligation d’information a été renforcée par la loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques techniques. Si le vendeur est l’exploitant de l’installation classée (qu’elle soit soumise à autorisation, à enregistrement ou à déclaration), il doit indiquer par écrit à l’acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L’acte de vente atteste de l’accomplissement de cette formalité. (C. envir. art. L 514-20, al. 2).
En outre, l’article L 512-18 du code de l’environnement impose à l’exploitant d’une installation classée relevant des catégories visées à l’art. L 516-1 du code de l’environnement (installations présentant des risques importants de pollution ou d’accident, des carrières et des installations de stockage de déchets) de mettre à jour, à chaque changement notable des conditions d’exploitation, un état de la pollution des sols sur lesquels est située l’installation. L’exploitant doit le transmettre au préfet, au maire, ainsi qu’au propriétaire du terrain concerné. Le dernier état est joint à tout avant-contrat et acte authentique. Un décret doit déterminer les modalités d’application.

3100880 D’où la nécessité non seulement d’inclure une clause spécifique dans les actes de vente, mais également pour le rédacteur d’acte (le notaire) dans le cadre des Formalités préalables à la réalisation de l’acte de vente :
– d’interroger par écrit :
    - la DREAL compétente (Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement) pour demander si l’établissement figure dans le registre des installations autorisées, enregistrées ou déclarées,
    - l’exploitant s’il n’est pas le propriétaire.
– de consulter sur internet les bases de données :
    - "BASOL", qui recense les sites pollués ou potentiellement pollués appelant une action des pouvoirs publics à titre préventif ou curatif ;
    - "BASIAS" qui identifie de manière non exhaustive les anciens sites industriels et les activités de service identifiés par le bureau de recherches géologiques et minières (BRGM). BASIAS est alimenté par un transfert de sites figurant dans la base "BASOL", mais n'appelant plus d'actions des pouvoirs publics.
    - "GEORISQUES" qui à partir de l'adresse du bien ou à proximité de celui-ci donne l’information pour tous les publics sur les risques naturels (inondations, séisme, mouvement de terrain, argiles, avalanches…) et technologiques (usines à risques, nucléaire, sols pollués…)
    - des installations classées qui contient les installations soumises à autorisation ou à enregistrement (en construction, en fonctionnement ou en cessation d'activité).

En outre, en cas d’aliénation à titre onéreux d’une installation de stockage de déchets, le vendeur ou le cédant est tenu d’en informer le préfet et le maire. A défaut, il peut être réputé détenteur des déchets qui y sont stockés et détenteur de l’installation (C. envir. art. L 541-28).

200880 2° Mise à l'arrêt définitif et réhabilitation d'une ICPE
Après avoir constaté que l’immeuble a supporté une installation classée, il faut vérifier si le site a fait l’objet d'une mise à l'arrêt définitif et d’une remise en état. La procédure est différente selon que l'ICPE a été soumis à autorisation ou enregistrement ou à déclaration.
1200880 a) Installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement (C. envir. art. L 512-6-1 et L 512-7-6)
Lorsqu’une ICPE autorisée avant le 1er février 2004 ou soumise à enregistrement est mise à l’arrêt définitif, l’exploitant doit mettre le site de l’installation dans un état tel qu’il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L 511-1 du code de l’environnement. La remise en état doit permettre un usage futur du site déterminé conjointement avec la collectivité compétente en matière d’urbanisme et le propriétaire du site.
La remise en état du site peut être déterminée ou non par l’arrêté d’autorisation (C. envir. art R 512-39-1 et R 512-39-2) ou l'arrêté d'enregistrement (C. envir. art R 512-46-26 et R 512-46-27)
Si la remise en état n'est pas déterminé par l'arrêté d'autorisation ou l'arrêté d'enregistrement
Au moment de la notification de cessation d’activité, l’exploitant transmet à la collectivité compétente en matière d’urbanisme et au propriétaire du terrain, les plans, études et rapports sur la situation environnementale et les usages successifs du site, ainsi que ses propositions sur le ou les types d’usages futurs du site. Il en adresse copie au préfet.
Les personnes consultées disposent d’un délai de 3 mois pour émettre leur désaccord, à défaut duquel leur avis est réputé favorable.
L’exploitant informe le préfet et les personnes consultées d’un accord ou désaccord sur le ou les types d’usages futurs du site.
A compter de la notification de désaccord, la collectivité compétente en matière d’urbanisme dispose d’un délai de 4 mois pour transmettre au préfet, à l’exploitant et au propriétaire, un mémoire sur l’incompatibilité manifeste de l’usage prévu au regard des documents d’urbanisme assorti de propositions de types d’usages pour le site.
Dans un délai de 2 mois à compter de la notification de désaccord ou de la réception du mémoire et après avoir sollicité l’avis de l’exploitant et du propriétaire, le préfet fixe le ou les types d’usages qui devront être pris en compte par l’exploitant pour déterminer les mesures de remise à état.
A défaut d’accord entre les personnes intéressées, l’usage retenu est comparable à celui de la dernière période d’exploitation de l’installation mise à l’arrêt.

Si la remise en état est déterminée par l’arrêté d’autorisation ou l'arrêté d'enregistrement
L’exploitant transmet au préfet dans un délai fixé par ce dernier un mémoire de réhabilitation précisant les mesures prises ou prévues pour assurer le ou les types d’usages prévus pour le site de l’installation.
Au regard de ce mémoire, le préfet détermine s’il y a lieu de prescrire par voie d’arrêté complémentaire, des travaux ou mesures de surveillance, compte tenu :
- de l’efficacité des techniques de réhabilitation dans des conditions économiquement acceptables,
- du bilan coût-avantages de la réhabilitation au regard des usages considérés.

Lorsque les travaux sont réalisés, l’exploitant en informe le préfet. L’inspecteur des ICPE constate alors la réalisation des travaux par procès-verbal dont  une copie est transmise à l’exploitant, à la collectivité compétente en matière d’urbanisme et au propriétaire du site. Cette exigence de transmission devrait simplifier la traçabilité des travaux réalisés, notamment dans le cadre des actes authentiques de vente de terrain.
A tout moment, même après la remise en état du site, le préfet peut imposer à l’exploitant, par voie d’arrêté complémentaire, les prescriptions nécessaires à la protection des intérêts mentionnés à l’article L 511-1 du Code de l’environnement.
En cas de modification ultérieure de l’usage du site, l’exploitant ne peut se voir imposer de mesures complémentaires induites par ce nouvel usage, sauf s’il est lui-même à l’initiative de ce changement d’usage.

2200880 b) Installation classée soumise à déclaration (C. envir. art. L 512-12-1)
Lorsqu’une ICPE soumise à déclaration est mise à l’arrêt définitif, l’exploitant doit mettre le site de l’installation dans un état tel qu’il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L 511-1 du code de l’environnement. La remise en état doit permettre un usage futur comparable à la dernière période d'activité.
Il notifie l'arrêt définitif au préfet, un mois au moins avant celui-ci en indiquant les mesures prises ou prévues pour assurer la mise en sécurité du site dès l'arrêt de l'exploitation. Il en informe le propriétaire du terrain et la collectivité compétente en matière d'urbanisme (C. envir. art R 512-66-1).

A tout moment, même après la remise en état du site, le préfet peut imposer à l'exploitant, par arrêté pris dans les formes prévus à l'art. L 512-12 (éventuellement à la demande des tiers intéressés et après avis de la commission départementale consultative compétente) toutes prescriptions spéciales nécessaires à la protection des intérêts mentionnés à l'article L 511-1.
En cas de modification ultérieure de l’usage du site, l’exploitant ne peut se voir imposer de mesures complémentaires induites par ce nouvel usage, sauf s’il est lui-même à l’initiative de ce changement d’usage (C. envir. art R 512-66-2).

3200880 c) Possibilité pour un tiers de se substituer à l'exploitant aux fins de procéder aux travaux de réhabilitation
Le nouvel article L 512-21 du code de l'environnement prévoit que lors de la mise à l'arrêt définitif d'une installation classée pour la protection de l'environnement ou postérieurement à cette dernière, un tiers intéressé peut demander au représentant de l'Etat dans le département de se substituer à l'exploitant, avec son accord, pour réaliser les travaux de réhabilitation en fonction de l'usage que ce tiers envisage pour le terrain concerné.
Lorsque l'usage ou les usages envisagés par le tiers demandeur sont plus sensibles que ceux définis lors de la dernière exploitation, le tiers demandeur recueille l'accord du dernier exploitant, du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'urbanisme et, s'il ne s'agit pas de l'exploitant, du propriétaire du terrain sur lequel est située l'installation. 
Le tiers demandeur adresse au représentant de l'Etat dans le département un mémoire de réhabilitation définissant les mesures permettant d'assurer la compatibilité entre l'usage futur envisagé et l'état des sols.
Le représentant de l'Etat dans le département se prononce sur l'usage proposé par le tiers et peut prescrire au tiers demandeur les mesures de réhabilitation nécessaires pour l'usage envisagé. 
Le tiers demandeur doit disposer de capacités techniques suffisantes et de garanties financières couvrant la réalisation des travaux de réhabilitation pour assurer la compatibilité entre l'état des sols et l'usage défini. Ces garanties sont exigibles à la première demande.
Le décret n° 2015-1004 du 18 août 2015 décrit la procédure de substitution et les modalités de constitution, d'appel et de levée des garanties financières à première demande que le tiers doit constituer en créant les articles R 512-76 à R 512-81 du code de l'environnement. Un arrêté du 9 octobre 2017 modifiant celui du 18 août 2015 définit les modèles d'attestation de constitution des garanties financières que doit constituer le tiers demandeur qui souhaite se substituer à l'exploitant pour la réhabilitation d'un terrain ayant accueilli une installation classée pour la protection de l'environnement, lors de sa cessation d'activité.

4200880 d) Le maître d'ouvrage (promoteur ou lotisseur) débiteur de la réhabilitation en cas de changement d'usage d'un site ayant hébergé une installation classée ayant cessé son activité ou d'un site pollué (C. envir. art. L 556-1 et L 556-2).
En cas de modification de l’usage d’un site ayant accueilli une installation classée régulièrement remise en état, le maître d’ouvrage doit définir et mettre en œuvre des mesures de gestion de la pollution des sols afin d’assurer la compatibilité entre l’état des sols et la protection de la sécurité, de la santé ou de la salubrité publiques, l’agriculture et l’environnement au regard du nouvel usage projeté. La réalisation effective de ces mesures doit être attestée par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et des sols pollués. Cette attestation doit être jointe au dossier de demande de permis de construire ou d’aménager.
S'il demeure une pollution résiduelle sur le terrain concerné compatible avec les nouveaux usages, le maître d'ouvrage à l'initiative du changement d'usage en informe le propriétaire et le représentant de l'Etat dans le département. Le représentant de l'Etat dans le département peut créer sur le terrain concerné un secteur d'information sur les sols.
Lorsque le changement d'usage concerne un site pollué, les projets de construction et de lotissement localisés au sein d’un secteur d’information sur les sols tel que prévu à l'article L 125-6 du code de l'environnement, donnent lieu à une étude de sols réalisée par un bureau certifié afin de déterminer les mesures de dépollution à mettre en œuvre.
Le décret n° 2015-1353 du 26 octobre 2015 précise le contenu de l'étude de sols et de l'attestation à joindre au dossier de demande de permis de construire ou d'aménager.

5200880 e) Défaut de cessation d'activité et de réhabilitation par le dernier exploitant
Le responsable de la remise en état est l’exploitant en titre, c’est-à-dire :
- l’exploitant qui a formulé à la préfecture la demande d’autorisation ou qui a fait la déclaration d’ouverture,
- le dernier des exploitants, à condition que le changement ait été porté à la connaissance de l’administration.

Si la cessation d’activité n’a jamais eu lieu et ne peut être faite faute d’exploitant, il en résulte que la procédure permettant à l’administration de prescrire des travaux de remise en état ne peut pas être ouverte, quand bien même le propriétaire aurait fait des travaux de dépollution. Le terrain reste juridiquement pollué.
L’article 173 de la loi Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014 crée l'article L 556-3 du code de l'environnement qui prévoit qu'en cas de pollution des sols ou de risques de pollution des sols présentant des risques pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques et l'environnement au regard de l'usage pris en compte, l'autorité titulaire du pouvoir de police peut, après mise en demeure, assurer d'office l'exécution des travaux nécessaires aux frais du responsable (le dernier exploitant, à défaut le propriétaire s'il a fait preuve de négligence ou s'il n'est pas étranger à la pollution)
La notion de responsable de la pollution se trouve définie par la loi. Sont ainsi expressément visés, par ordre de priorité :
- le dernier exploitant, le tiers substitué, le maître d’ouvrage à l’initiative du changement d’usage, le producteur ou le détendeur de déchets fautif ;
- à titre subsidiaire, le propriétaire du terrain pollué qui a fait preuve de négligence ou n’est pas étranger à la pollution (le législateur consacrant ainsi les solutions déjà admises par les jurisprudences administrative et judiciaire reconnaissant la responsabilité subsidiaire du propriétaire négligent en matière de sols pollués
.
L’obligation de remise en état d’une installation classée se prescrit par trente ans. Ainsi, la remise en état d’une installation classée ne peut être imposée par l’administration lorsque plus de trente ans se sont écoulés depuis la date à laquelle la cessation d’activité a été portée à sa connaissance, sauf dans le cas où les dangers ou inconvénients présentés par le site auraient été dissimulés (CE 08/07/2005, arrêt n° 247976).

300880 3° Sanctions (C. envir. art. L 514-20)
Si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat, dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, l'acquéreur peut demander :
– la résolution de la vente,
– la restitution d'une partie du prix,
– la réhabilitation du site aux frais du vendeur, si le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionnée par rapport au prix de vente.

Lorsque le vendeur d’un bien ayant supporté une installation soumise à autorisation a rempli son obligation d’information de l’article L 514-20 du code de l’environnement et que les parties ont convenu dans l’acte de vente que l’acquéreur en fait son affaire personnelle, ce dernier, bien que n’ayant pas la qualité d’exploitant, peut être contraint à la remise en état du site par l'administration (Cass. Crim. 1/4/2008 n° 07-86096).
Précisions :
Avant la loi Alur, le délai pour agir de l'acquéreur était de principe fixé à 5 ans à compter de la découverte de la pollution. Le délai est désormais ramené à 2 ans.
Aux critères déjà existants (défaut de communication à l'acquéreur par écrit des dangers et inconvénients important résultant de l'exploitation passée sur le bien vendu), la loi ALUR ajoute l'impropriété du terrain "à la destination précisée dans l'acte de vente". Ainsi, pour engager la responsabilité du vendeur, l'acquéreur devra, alors même que les pollutions lui auront été révélées, faire constater que le terrain est impropre à la destination convenue, laquelle doit être précisée dans l'acte de vente.

00885 G. MINES.
Check-list
Sommaire

1° Ventes immobilières et opérations assimilées. 00887
2° Autres formes de mutations immobilières. 00890

3° Pratique ( Formalités préalables) 00892

100885 L’article L 154-2 du Code minier a créé, à la charge des propriétaires de certains terrains, une obligation d’information particulière au moment de leur mutation.
Sont concernées :
– les ventes immobilières et opérations assimilées, 00887
– les autres formes de mutations immobilières 00890

00887 1° Ventes immobilières et opérations assimilées.
100887 L’article L 154-2 du Code minier dispose que le vendeur d’un terrain sur le tréfonds duquel une mine a été exploitée est tenu d’en informer par écrit l’acquéreur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation. Les sanctions prévues par la loi sont lourdes si le vendeur ne remplit pas l’obligation d’information sus-énoncée qui lui incombe :
Elles sont de trois types :
– la résolution de la vente ou la restitution du prix,
– la diminution du prix,
– la remise en état du site, si le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionnée par rapport au prix de vente.
D’où la nécessité non seulement d’inclure une clause spécifique dans les actes de ventes de vente, mais également pour le rédacteur d’acte (le notaire), dans le cadre des Formalités préalables à la réalisation de l’acte de vente, d’interroger par écrit le vendeur pour savoir si ont été exploitées des mines.
Dans un contrat de mutation immobilière conclu avec une collectivité locale ou avec une personne physique non professionnelle, toute clause exonérant l’exploitant de la responsabilité des dommages liés à son activité minière est frappée de nullité d’ordre public (C. minier art. L 155-4).

00890 2° Autres formes de mutation immobilière.
100890 Les obligations d’information ci-dessus analysées prévues par l’article L 154-2 du code minier, sont, selon ce texte, applicables à toute forme de mutation immobilière autre que la vente.
On peut estimer que le législateur a étendu le domaine de l’obligation d’information à d’autres mutations à titre onéreux, telles l’apport en société ou la dation en paiement.
S’agissant des mutations à titre gratuit (donations), nous pensons que les dispositions de l’article L 154-2 du code minier sont applicables, compte tenu de la généralité des terrains utilisés. Une adaptation des sanctions est cependant nécessaire dans ce cas, car il n’y a pas de prix. La donation ne pourra obtenir que la résolution de la donation.

00892 Pratique ( Formalités préalables) :
Le notaire peut formuler une demande de renseignement minier par Internet sur le site du Bureau de recherches géologiques et minières (BRGM). La réponse est fournie par un e-mail et par courrier pour un renseignement détaillé .(C. envir. art. L 563-6) . Cette information est délivrée sur les concessions dont les archives ont été transférées au DPSM. Les DREAL des régions minières sont à même de fournir un pré-renseignement à l'intention des internautes soumis à l'obligation énoncée par l'article L154-2 du code minier.
On recherchera l’existence éventuelle d’un plan de prévention des risques miniers qui est élaboré dans les conditions similaires à celles du plan de prévention des risques naturels et emporte les mêmes effets (C. minier art. L 174-5). L'existence d'un plan de prévention des risques miniers (v. supra J. Etat des risques naturels, miniers et technologiques) 00898

00895 H. BORNAGE (terrains à bâtir).
Sommaire :
1° Champ d'application 100895
2° Bornage obligatoire et bornage facultatif 200895

100895 1° Champ d'application
Selon l’article L. 115-4 du code de l’urbanisme, «toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un terrain indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif de ce terrain résulte d'un bornage.
Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d'une division effectuée à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l'aménagement ou est issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat »
.
Ne sont donc pas concernées par ce texte les mutations à titre gratuit.

200895 2° Bornage obligatoire et bornage facultatif
En pratique deux situations se présenteront :
a) Si le terrain fait partie d’un lotissement, d’une division par l’aménageur dans une ZAC ou d’un remembrement réalisé par une AFU et (condition cumulative) si l'acquéreur a l'intention d'y édifier un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel : la mention du descriptif du terrain résultant du bornage doit être inscrite dans la promesse ou l'acte de vente ; le bornage est obligatoire pour ces terrains pour éviter l'action en nullité de l'acte de vente prévue à l'article L. 115-5 du code de l'urbanisme.
b) Dans les autres situations, le bornage est facultatif et l’acte doit seulement indiquer si le descriptif du terrain résulte ou non du bornage.
Précisions .
  Il a été jugé
(Cass. 3e civ. 30/06/2016 n° 15-20623) que l'obligation de bornage était satisfaite avec l'annexion des documents d'arpentage et de piquetage à l'acte de vente et par dans cet acte une mention spécifique sur les limites du terrain.
 • L’obligation de bornage s’applique à tous les lotissements autorisés par un permis d’aménager ou soumis à déclaration préalable.
Seules les limites extérieures du périmètre du lotissement doivent faire l’objet d’un bornage amiable ou judiciaire en application de l’article 646 du code civil. Les parcelles intérieures non contiguës aux limites extérieures du lotissement sont déterminées par le plan de délimitation établi par le géomètre.
 • L'obligation de mention de bornage s’applique obligatoirement dans le cas d’une première vente de lot, même si le lotissement a plus de dix ans (hypothèse où des lots de lotissements sont encore invendus). Mais qu’en est-il en
cas de revente du lot à un sous-acquéreur ? Y a-t-il la même obligation lorsque le lotissement a plus de dix et que ses règles d’urbanisme sont caduques ?
En l’absence de jurisprudence en la matière, la prudence commande de reprendre le descriptif de bornage chaque fois que cela est possible (Mémento F. Lefebvre précité n° 18074).
 • Pour savoir si un terrain a fait l'objet d'un procès-verbal de bornage, il sera sollicité un renseignement hypothécaire qui révèlera tout procès-verbal publié. Il est aussi possible de demander à un géomètre-expert d'interroger le fichier central AURIGE (Archives Unifiées des Répertoires Informatiques des Géomètres Experts), base de données créée par l'ordre des géomètres-experts et qui a pour mission, notamment, de recenser l'ensemble des opérations de bornage réalisées sur le territoire français depuis janvier 2000. Cette consultation permet d'avoir connaissance des procès-verbaux de bornage sous seing privé non publiés au fichier immobilier. Actuellement, ce fichier AURIGE n'est pas accessible au grand public.

 • v. aussi "bornage de terrains" (amiable ou judicaire) Service-public internet

00897 I. SUPPRESSION DU CONTROLE DE LA CONSTRUCTIBILITE RESIDUELLE EN CAS DE DIVISION DE TERRAINS BATIS.
Le contrôle des divisions de terrain bâtis prévu à l'article L 123-1-1 ancien permettait au PLU de prévoir qu'en cas de détachement datant de moins de dix ans, il ne pouvait être construit sur le terrain détaché que dans la limite des droits à construire qui n'avaient pas été utilisés par la construction existante sur le terrain avant division.
Avec la suppression du COS instaurée par la loi Alur 2014-366 du 24 mars 2014, le dispositif de contrôle de la constructibilité résiduelle disparaît dans les PLU. Les POS encore en vigueur sont appelés à disparaître dans un délai maximal de trois ans de la publication de la loi Alur intervenue le 26 mars 2014..
Les PLU ayant institué ce contrôle peuvent intégrer la suppression du COS par le biais d'une procédure de modification simplifiée en application de l'article L 153-46 du code de l'urbanisme et pour les plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSVM) par le biais de la procédure de modification. A défaut de modification, l'autorité compétente chargée de délivrer les autorisations d'urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, permis d'aménager, certificat d'urbanisme...) doit en écarter systématiquement l'application, lors de l'instruction du dossier.

00898 J. ETAT DES RISQUES "SERVITUDES" ET D'INFORMATION SUR LES SOLS (ISRIS) (au 1/1/2018) (anciennement etat des risques naturels, miniers, technologiques et sismiques) . (DDT)
Check-list
Sommaire
1° Obligations du propriétaire 100898
2° Contenu et établissement de l'état - imprimé 200898
3° Informer sur les indemnisations après sinistres 300898
4° Sanctions 00900

• L'état des risques naturels et technologiques fait partie du dossier de diagnostic technique prévu à l'article L 271-4 du CCH. (v supra I) 100820

• Accès à Service-Public internet "État des risques naturels, miniers et technologiques". L'arrêté du 18 décembre 2018 définit un nouveau modèle d'imprimé en vigueur au 1er janvier 2018. Il est dénommé "état des servitudes risques et d'information sur les sols" (ESRIS) afin d'intégrer l'information à donner par le propriétaire ou le bailleur sur la situation de l'immeuble au regard dans un secteur d'information sur les sols (SIS).

100898 Obligations du propriétaire (vendeur ou bailleur)
L’article L 125-5 du code de l’environnement relatif à la prévention des risques naturels, miniers et technologiques et à la réparation des dommages oblige le propriétaire d’un immeuble situé dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire, d'informer l’acquéreur ou le locataire, lors d’une transaction immobilière (bâti ou non bâti) ou d’une location.
L'article L 125-5 prévoit cette obligation pour les baux d'habitation et les baux mentionnés aux articles L 145-1 et L 145-2 du code de commerce. Il exclut les baux ruraux, les conventions  mentionnées aux articles L. 323-14 et L. 411-37 du code rural, les baux professionnels relevant de l'article 57-A de la loi du 23 décembre 1986. Il semble que cette obligation d'information s'applique aux conventions d'occupation précaire, aux baux professionnels soumis volontairement au statut des baux commerciaux.

Cette obligation d'information s’applique dans les communes dont la liste est arrêtée par le préfet du département pour les biens immobiliers bâtis ou  non bâtis situés (C. envir art R 125-23) :
dans le périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques approuvé ;
dans une zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application de l'article L. 562-2 ;
dans le périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ;
dans une des zones de sismicité 2, 3, 4 ou 5 mentionnées à l'article R 563-4 du code de l'environnement.
Précision
Les communes non listées à l'article D 563-8-1 sont en zone de sismicité 1 (très faible) où il n'existe pas de prescription parasismique particulière. L'état des risques naturels, miniers et technologiques n'est pas obligatoire, sauf si un plan de prévention de risques (naturels, miniers ou technologiques, ou si l'immeuble est situé dans un secteur d'information sur les sols) existe sur la commune.

dans une zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques miniers approuvé ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application de l'article L. 562-2 du code de l'environnement.
Pour les terrains répertoriés en secteurs d'information sur les sols prévus à l'article L. 125-6 (v.  infra Z00942), l'obligation d'information prévue à l'article L. 125-7 s'applique dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le préfet.
Ces plans constituent des servitudes d’utilité publique.


L'obligation du propriétaire est double :
- informer tout acquéreur ou locataire de tout bien immobilier bâti ou non, selon la localisation du bien, sur l'état des risques naturels, miniers et technologiques, sur la zone de sismicité, s'il est dans un secteur d'information sur les sols, sur la zone à potentiel radon (en attente du décret applicatif) ainsi que dans les secteurs d'information des sols, l'obligation d'informer d'éventuelles pollutions des sols que le bien aurait subi 
-
déclarer les sinistres indemnisés pour les immeubles bâtis.
Précisions :
- Il résulte d’une lettre adressée à la chambre interdépartementale des notaires de PARIS (CINP), en date du 12 juillet 2006 que « les donations, partages successoraux ou actes assimilés ainsi que les contrats de réservation en état futur d’achèvement doivent annexer à leurs pièces écrites un état des risques naturels et technologiques, ainsi qu’une déclaration de sinistre si le bien a fait l’objet d’une indemnisation à la reconnaissance de l’état des catastrophes naturelles (ou technologiques). »
- concernant l'information radon : l'ordonnance n° 2016-128 du 10/20/2016 prévoyait que les dispositions devaient entrer en vigueur à une date fixée par décret en Conseil d'État et au plus tard le 1er juillet 2017. A ce jour, le décret n'est pas publié (v. supra Z4 01045).

200898 2° - Contenu et établissement de l'état des risques naturels, miniers et technologiques - Nouveau formulaire dénommé au 1er janvier 2018 : état des servitudes "risques" et d'information sur les sols (ESRIS)
Depuis le 1er janvier 2018, l’état des risques naturels, miniers et technologiques s’appelle « État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols » (ESRIS).
La première démarche est de consulter l’arrêté préfectoral pris en application de l’article L 125-5 du code de l’environnement et son annexe qui fixe la liste des communes concernées par cette obligation d’information.
Pour chacune des communes concernées, le préfet arrête (C. env. art. R 125-24) :
La liste des risques naturels prévisibles, des risques miniers et des risques technologiques auxquels la commune est exposée sur tout ou partie de son territoire ;
La liste des documents auxquels le vendeur ou le bailleur peut se référer :
a) dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques approuvé, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques miniers approuvé ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application de l'article L. 562-2, ainsi que dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application de l'article L. 562-2, le ou les documents graphiques et le règlement de ce plan ainsi que, pour les plans de prévention des risques miniers et les plans de prévention des risques naturels, la note de présentation ;
b) dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou  ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, les documents d'information élaborés à l'initiative d'une collectivité publique et tenus à la disposition du public, permettant une délimitation et une qualification de phénomènes ;
c) dans les zones de sismicité mentionnées au 4° de l'article R. 125-23, l'annexe prévue à l'article 4 du décret n° 91-461 du 14 mai 1991 relatif à la prévention du risque sismique ;
d) Le cas échéant, le ou les arrêtés portant ou ayant porté reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique sur le territoire de la commune.
La liste des secteurs d'information sur les sols prévus à l'article L. 125-6, précisant les parcelles concernées.
Est annexé à l'arrêté préfectoral prévu au premier alinéa du I, un dossier comprenant, pour chaque commune :
- Un ou plusieurs extraits des documents mentionnés dans la liste établie en application du 2° du I permettant de délimiter les zones de la commune exposées aux risques identifiés ;
- Une fiche permettant de préciser la nature et, dans la mesure du possible, l'intensité des risques dans chacune des zones définies au 1°.
Les documents et le dossier peuvent être consultés dans les mairies des communes intéressées ainsi qu'à la préfecture et dans les sous-préfectures du département.

Un état des risques de moins de six mois doit être annexé à toute promesse de vente ou d’achat, à l’acte réalisant ou constatant la vente et en cas de location, au contrat de location écrit constatant l’entrée dans les lieux du nouveau locataire, sur le nouveau modèle défini par l'arrêté du 18 décembre 2017 et en vigueur au 1er janvier 2018 dénommé "Etat des servitudes risques et d'information sur les sols" pour tenir compte des secteurs d'information sur les sols. En effet, lorsqu'un terrain situé en secteur d'information sur les sols mentionné à l'article L. 125-6  fait l'objet d'un contrat de vente ou de location, le vendeur ou le bailleur fournit les informations sur les sols à l'acquéreur ou au preneur selon les mêmes modalités (C. env. art. R 125-26).

Il est complété des informations relatives au plan de prévention des risques miniers (PPRM) résiduels et de la réalisation ou non des prescriptions imposées dans le règlement des plans de préventions des risques naturels, technologiques et miniers.
L'imprimé comprend une rubrique servant à préciser si l'information sur les sinistres indemnisés par un assureur au titre du régime des catastrophes naturelles est ou non mentionnée dans l'acte de vente (v. infra 3° 300898) ainsi qu'au zonage sismique.
Cet état est accompagné des extraits de ces documents et dossier permettant de localiser cet immeuble au regard des risques encourus, ainsi que, le cas échéant, des informations reçues en application du 3ème alinéa du I de l'article L. 515-16-2 du code de l'environnement (pour les biens autres que les logements, l'autorité administrative compétente informe leurs propriétaires ou gestionnaires, ainsi que les responsables des activités qui y sont implantées, du type de risques auxquels leur bien ou activité est soumis, ainsi que de la gravité, de la probabilité et de la cinétique de ces risques, afin que ceux-ci, chacun en ce qui le concerne, mettent en œuvre leurs obligations en matière de sécurité des personnes, dans le cadre des réglementations qui leur sont applicables. Ces mesures peuvent consister en des mesures de protection, de réduction de la vulnérabilité ou d'organisation de l'activité).

Pour établir cet état des risques, la méthode la plus rapide est d’utiliser le site internet georisques ou celui des préfectures en principe la rubrique « informations des acquéreurs et des locataires » ou "IAL" pour avoir les renseignements suivants :
– l’arrêté préfectoral et son annexe,
– le nouveau modèle téléchargeable d’imprimé d'état des risques "servitudes" et d'information sur les sols,
– qui doit et comment remplir l’état des risques,
– quels sont les risques majeurs sur la commune recherchée,
– et pour la commune concernée, le dossier communal avec le réglement du PPRN et la cartographie.

Les aléas naturels pris en compte pour la prescription d'un plan de prévention sont  les inondations, les crues torrentielles, les remontées de nappe, les mouvements de terrain, les séismes, les avalanches, la sècheresse géotechnique et pour les départements et régions d'Outre-Mer les éruptions volcaniques et les cyclones.
Les  aléas technologiques pris en compte pour la prescription d'un plan de prévention sont les effets thermiques, les effets de surpression, les effets toxiques ;
Les aléas miniers pris en compte pour la prescription d'un plan de prévention sont les effondrements généralisés, les effondrements localisés, les affaissements progressifs, les tassements liés à des travaux miniers souterraines, les tassements associés aux ouvrages de dépôts de matériaux, les inondations, les pollutions des sols ou des eaux, les émanations de gaz, les émissions de rayonnement ionisants, les mouvements de pente, la combustion.
Quels changements sont apportés par le nouvel imprimé Etat des Servitudes "Risques" et d’Information sur les Sols :
- une section : information relative à la pollution des sols afin de savoir si l'immeuble est situé dans un secteur d'information sur les sols (SIS)
- à la section relative à la situation de l'immeuble au regard d'un plan de prévention des risques technologiques sont ajoutés :
. la question de savoir si l'immeuble (bâti ou non) estsitué en secteur d'expropriation (à proximité de zones à risque technologique et susceptible d'être exproprié) ou de délaissement (sur demande du propriétaire car situé dans une zone exposée à un risque présentant un danger) ;
. la question si c'est un logement" des travaux sont-ils prescrits ? et si ce n'est pas un logement, l’information sur le type de risques auxquels l'immeuble est exposé ainsi que leur gravité, probabilité et cinétique, est-elle jointe ou non à l'acte de vente ou au contrat de location

300898 3° - Informer sur les indemnisations après sinistres
Pour savoir si des arrêtés de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique ont été pris sur la commune, il est conseillé de consulter le site georisques : rechercher une commune à risques - arrêtés de reconnaissance de catastrophe naturelle;
Le propriétaire doit en effet déclarer, en application de l'article L 125-5 IV du code de l'environnement que pendant la période où il a été propriétaire, l'immeuble bâti n'a pas subi de sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L 125-2 ou de l'article L 128-2 du code des assurances et que, par ailleurs, il n'a pas été lui-même informé d'un tel sinistre en application de ces mêmes dispositions.
Il doit informer des sinistres subis par l'immeuble ayant donné lieu à indemnisation au titre des effets d'une catastrophe naturelle ou technologique reconnue comme telle par un arrêté interministériel pendant la période où le vendeur ou le bailleur a été propriétaire ou dont il a été lui-même informé par écrit lors de la vente de l'immeuble.

00900 4° - Sanctions
La loi n’envisage pas la nullité de la transaction immobilière. L’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix (C. envir. art. L 125-5).
En l’absence de précision, le délai d’action est celui de la prescription prévu à l'article 2224 du code civil.

00904 K - MISE EN COPROPRIETE D'UN IMMEUBLE CONSTRUIT DEPUIS PLUS DE DIX ANS - dossier de diagnostic technique global (au 1er janvier 2017)
L'article 58 de la loi Alur n° 2014-366 du 24/03/2014 a abrogé, avec effet au 1er janvier 2017, l'article L 111-6-2 du CCH qui prévoyait que toute mise en copropriété d’un immeuble (quelle que soit sa destination) construit depuis plus de quinze ans devait être précédée d’un diagnostic technique portant constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert, de l'état des conduites et canalisations collectives et la conformité de tous les équipements communs et de sécurité du bien immobilier. Il était établi par le diagnostiqueur un rapport détaillé accompagné de photos et le cas échéant de préconisations sommaires destinées à la remise en état de certains éléments non conformes. Il devait être complété par le dossier technique amiante.
Cet article est remplacé par les articles L 731-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation relatifs au diagnostic technique global (DTG) "des immeubles relevant du statut de la copropriété".
A compter du 1er janvier 2017 toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans (quelle que soit sa destination) doit être précédée d’un diagnostic technique global (DTG) (CCH art. L 731-4) qui en outre s'applique également :
- obligatoirement aux immeubles collectifs à usage principal d'habitation ayant fait l'objet l'objet d'une procédure pour insalubrité et pour lesquelles l'administration demande au syndic de le lui produire (CCH art. L 731-5) ;
- sur décision de l'assemblée générale des copropriétaires. A compter du 1er janvier 2017, le syndicat des copropriétaires de tout immeuble doit organiser un vote pour se prononcer sur la question de faire réaliser un DTG pour tout immeuble à destination partielle ou totale d'habitation. La décision d'engager un DTG ainsi que les modalités de sa réalisation doit être prise à la majorité simple. (CCH art. L 731-1).
Le DTG comporte (CCH art. L 731-1) : 
– une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble ;
– un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l'habitation ;
– une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;
– un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble tel que prévu aux articles L 134-3 ou L 134-4-1 du code de la construction et de l'habitation. L'audit énergétique prévu au même article L 134-4-1 satisfait cette obligation. Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.
Ce diagnostic :
- doit être complété par le dossier technique amiante des parties communes si celui-ci n’a pas encore été réalisé et d'un constat des risques d'exposition au plomb (CREP)
- fait partie de ceux à fournir à l'acquéreur d'un lot dépendant d'un ensemble immobilier en tout ou partie à usage d'habitation (CCH art. L 721-2) (v. acte n° 198, Formalités 8*) 30560
- est détenu par le syndic qui en remet une copie du document à tout copropriétaire en faisant la demande, aux frais de ce dernier. Il est consultable sur demande, par tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété.
L’article 74 de la loi Alur n° 2014-366  du 24/03/2014 a abrogé l’article 46-1 de la loi n° 65-557 du 10/7/1965 qui prévoyait que ce diagnostic devait, par le notaire, être porté à la connaissance des acquéreurs, à l’occasion de :
– la première vente des lots de copropriété,
– chaque mutation intervenant dans les trois ans de l’établissement dudit diagnostic.
Le décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 précise les compétences dont doit justifier la personne qui réalise le diagnostic technique global afin de déterminer l'adéquation entre les compétences de cette personne et la mission à réaliser, conformément aux dispositions de l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation. Il précise également les modalités selon lesquelles les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire sont intégrés au carnet d'entretien prévu à l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

00906 L - ACQUISITION D'UN LOT DE COPROPRIETE
Sommaire
1° Carnet d’entretien de l’immeuble. 100906
2° Diagnostics techniques 200906

Parmi les documents à fournir à l'acquéreur d'un lot dépendant d'un ensemble immobilier en tout ou partie à usage d'habitation, énoncés par l'article L 721-2 du code de la construction et de l'habitation, figurent le carnet d’entretien de l’immeuble établi et mis à jour par le syndic.

100906 1° Carnet d’entretien de l’immeuble.
Le carnet d'entretien doit obligatoirement être remis à l’acquéreur d'un lot de copropriété dépendant d'un ensemble immobilier en tout ou partie à usage d'habitation, ou annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente.
Si ce document est remis à l'acquéreur, la promesse de vente ou l'acte authentique de vente doit l'indiquer (CCH art. L 721-2)
Le carnet d’entretien contient notamment (D. 2001-477 du 30/5/2001 art. 3 à 5) :
– les références des contrats d’assurance de l’immeuble souscrit par le syndicat des copropriétaires, ainsi que la date d’échéance de ces contrats (art. 3).
– l'année de réalisation des travaux importants, tels que le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement de l'ascenseur, de la chaudière ou des canalisations, ainsi que l'identité des entreprises ayant réalisé ces travaux (art. 4).
– la référence des contrats d'assurance dommages ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires, dont la garantie est en cours (art. 4).
– s'ils existent, les références des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que la date d'échéance de ces contrats (art. 4).
– s'il existe, l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l'assemblée générale des copropriétaires (art. 4).
– les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires, contenir des informations complémentaires portant sur l'immeuble, telles que celles relatives à sa construction ou celles relatives aux études techniques réalisées (art. 5).

– (v. aussi Service-Public internet)

 200906 2° Diagnostics techniques
• Diagnostic technique global suite à la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans (v supra k) 00904
L’article 74 de la loi Alur n° 2014-366 du 24/03/2014 a abrogé l’article 46-1 de la loi n° 65-557 du 10/7/1965  stipulant qu’une copie doit être remise à l’acquéreur préalablement à la première vente d’un lot ou à une mutation qui intervient dans les trois ans de la date du diagnostic technique.
• Documents techniques regroupés dans le dossier de diagnostic technique (amiante, saturnisme...) (v supra I) 100820

00908 M - INTERDICTION DE DIVISER CERTAINS IMMEUBLES.
L’article L 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation interdit :
– qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division par appartements d'immeubles :
 qui sont frappés d'une interdiction d'habiter, ou d'un arrêté de péril,
 ou sont déclarés insalubres,
 ou comportent pour 1/4 au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV visée par la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948,
– qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation (location, convention d'occupation précaire, prêt à usage..) :
 d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m² et à 33 m3, les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d'habitation nés de la division n'étant pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume desdits locaux
 ou qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique,
 ou qui n'ont pas fait l'objet de diagnostics amiante en application de l'article L 1311-1 du code de la santé publique,
 et qui construit avant 1948 et soumis aux dispositions de l'article L 1334-5 du même code, n'a pas fait l'objet d'appréciation du risque de saturnisme ;
– toute division par appartements d'immeuble de grande hauteur à usage d'habitation ou à usage professionnel ou commercial et d'habitation dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l'autorité compétente ou à des prescriptions qui n'ont pas été exécutées.
Sanctions pénales :
Les personnes qui mettent en vente, en location ou à disposition d’autrui des locaux destinés à l’habitation et provenant d’une division réalisée en méconnaissance des interdictions indiquées ci-dessus sont punies d’un emprisonnement de deux ans et de 75 000 € d’amende. Les personnes morales peuvent aussi être déclarées responsables pénalement de ces infractions.

100908 - Autorisation préalable aux travaux dans les zones d'habitat dégradé si division par appartements d'immeubles :
– dans des zones présentant une proportion importante d'habitat dégradé ou dans lesquelles l'habitat dégradé est susceptible de se développer, l'article L 111-6-1-1 du code de la construction et de l'habitation créé par la loi Alur indique qu'une autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant peut être instituée par une délibération de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme ou, à défaut, par le conseil municipal.
Le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'urbanisme ou, à défaut, le maire peut refuser l'autorisation lorsque à chaque fois que la division contrevient à l'article L 111-6-1 (ex : surface inférieure à 14 m² et volume inférieur à 33 m3) ou lorsque les locaux à usage d'habitation créés sont susceptibles de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. 
Lorsque les opérations de division requièrent une autorisation d'urbanisme, celle-ci tient lieu d'autorisation de division, après accord, le cas échéant, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat lorsque la délibération a été prise par l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale.
– dans des secteurs délimités à l'intérieur des zones urbaines ou à urbaniser et dans lesquels les programmes de logement comportent une proportion de logements d'une taille minimale fixé par le réglement du PLU, l'article L 1116-1-2 prévoit également qu'une autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant peut être instituée par une délibération de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme ou, à défaut, par le conseil municipal . 
Sanctions :
– lorsque des opérations de division conduisant à la création de locaux à usage d'habitation au sein d'un immeuble existant sont réalisées en l'absence de l'autorisation préalable prévue aux mêmes articles L 111-6-1-1 et L 1116-1-2, le représentant de l'Etat dans le département peut, après avoir informé l'intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé, ordonner le paiement d'une amende au plus égale à 15 000 €. En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le montant maximal de cette amende est porté à 25 000 €. 

00912 N - CONTRATS SUSCEPTIBLES D'ÊTRE TRANSMIS
Check-list
Sommaire

1° Généralités 100912
2° Contrats de fourniture d’électricité et/ou de gaz 200912

Lorsqu’un contrat existe sur un immeuble, il est important de savoir s’il est ou non transmissible avec ou sans manifestation de volonté des parties au contrat de vente et, le cas échéant, avec ou sans accord de volonté du tiers cédé.
Si on veut se contenter de quelques idées fortes dans le cadre de la constitution du dossier de vente, on peut retenir ceci :
– si le contrat fait naître des obligations qui ont presque un caractère réel (« propter rem ») parce qu’elles ont un lien indissociable de la qualité de propriétaire de l’immeuble, celles-ci se transmettent de façon automatique à l’acquéreur ;
– si le contrat en cause ne fait naître que des dettes ou des obligations personnelles à la charge du vendeur, il n’est pas transmis automatiquement à l’acquéreur ;
– mais quoiqu’il en soit, tous les contrats sont transmissibles dès lors que le tiers cédé en est d’accord (Thierry Delesalle et Olivier Herrnberger, 1re commission, 99e congrès des notaires de France, § 1136).
Sur le plan pratique, il est important de recenser les contrats existants en questionnant le vendeur. S’il s’avère que le vendeur a souscrit un contrat ou pris un engagement, il conviendra de déterminer si l’exécution ou la résiliation de ce contrat restera de la seule responsabilité du vendeur ou s’il sera possible d’en reporter la charge sur l’acquéreur.
Au stade de la rédaction de l’avant contrat ou de la vente définitive, il peut être utile de demander au tiers co-contractant de se prononcer à l’avance :
– sur l’exécution du contrat (état des prestations en cours, des sommes à leur régler, etc.) ;
– sur les conditions dans lesquelles il accepterait de dégager le vendeur et de continuer l’exécution du contrat avec l’acquéreur.

Vérifier si des contrats ayant trait à l’immeuble peuvent être transmis conventionnellement à l’acquéreur.

100912 Contrats de fourniture d’électricité et/ou de gaz
Depuis le 1er juillet 2007, les particuliers peuvent recourir aux services d’un fournisseur alternatif (autres qu’EDF pour l’électricité et GDF pour le gaz), en souscrivant avec l’opérateur pour un bien immobilier déterminé un contrat de fourniture d’électricité et/ou de gaz naturel répondant aux exigences prévues par les articles L 224-1 et suivants du code de la consommation. La conclusion d’un tel contrat permet à la personne servie de bénéficier de tarifs de marché, en lieu et place des tarifs déterminés par le régulateur (tarifs régulés ou encore tarifs réglementés fixés par décret en conseil d’état après avis de la commission de régulation de l’énergie).

Depuis le 1er janvier 2016, les consommateurs d'électricité ne peuvent plus bénéficier des tarifs réglementés dès lors que la puissance de leur site dépasse 36 kVA. Le tarif jaune et le tarif vert sont supprimés. Ces offres concernaient principalement les professionnels, les entreprises et les collectivités locales. Seul subsiste le tarif bleu fixé par décret chaque année. Les professionnels ont l'obligation de souscrire une offre de marché.
Le particulier bénéficie de la réversibilité qui est la faculté pour un consommateur ayant exercé son éligibilité aux offres de marché (et ayant donc quitté les tarifs réglementés de vente) de revenir à ces tarifs réglementés dans l’hypothèse où les tarifs réglementés deviendraient plus intéressants que les offres de marché. Cette réversibilité est possible si la puissance souscrite est comprise entre 3 et 15kVA (ce qui est généralement le cas).
Comme pour l’électricité, dorénavant il n’existe plus de tarifs réglementés du gaz pour les entreprises. Le particulier, le petit professionnel ou la copropriété ayant une consommation annuelle se situant en-dessous de 30 000 kWh, peuvent toujours souscrire à l’un des tarifs réglementés du gaz d’Engie (anciennement GDF).
Le principe de réversibilité d’un contrat gaz s’applique comme pour un contrat d’électricité.
En matière de vente, à la signature de l’avant-contrat, le vendeur renseignera l’acquéreur sur le contrat de distribution et de fourniture de l’électricité et/ou du gaz. Ce dernier devra faire son affaire personnelle de la continuation ou de la résiliation du contrat en cours et de la souscription de tout nouveau contrat.

00913 O - LOGEMENTS CONVENTIONNES OU SUBVENTIONNES.
En principe, les conventions qui peuvent exister sur le bien doivent être publiées au fichier immobilier et apparaîtront donc sur les documents hypothécaires qui seront levés.
Ces contraintes qui sont le fait du vendeur pourront être connues dès le début du dossier en le questionnant.
Il résulte de l’article L.353-4 du Code de la construction et de l’habitation que les conventions passées par le vendeur dans la perspective d’obtenir une aide pour la rénovation du bien s’imposent de plein droit à l’acquéreur.
Ces conventions peuvent porter sur l’obtention d’aides financières ou de prêts pour la rénovation (CCH L. 351-2, 2° et 3°), de primes à la construction (CCH L. 311-1), de prêts d’accession à la propriété locatif ou encore de prêts locatifs aidés.
Dans la plupart des cas, l’obtention de ces avantages génère des obligations à la charge du propriétaire, qui conduisent à restreindre sa liberté dans la mise en location du logement, en lui imposant un loyer plafond, en l’obligeant à maintenir la location pendant une durée minimale ou encore en lui interdisant certains types de location.
De même, les logements qui ont bénéficié de prêts locatifs sociaux (P.L.S.) ne peuvent être utilisés comme résidence secondaire pendant une durée de quinze ans, ni occupés à titre d’accessoire d’un contrat de travail, ni encore détruits sans qu’il soit procédé à leur reconstruction dans un délai de quatre ans à compter du sinistre.
Le bailleur qui ne respecte pas des dispositions peut se trouver sanctionné sur le fondement de la réglementation générale du conventionnement, laquelle prévoit notamment des sanctions pénales s’il a frauduleusement dépassé les plafonds de loyers.
En outre, lorsque les logements locatifs ont bénéficié d’une aide de la part de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (A.N.A.H.) qui a donné lieu à une convention entre le propriétaire bailleur et le préfet, le bailleur se voit obligé, pendant toute la durée de la convention, de réserver son logement à certaines catégories de locataires, en ne dépassant pas un loyer maximum. Le non-respect de ces obligations peut donner lieu à des sanctions prévues spécifiquement par la réglementation A.N.A.H.(CCH R. 321-21).

* Aides et prêts pour l'amélioration de l'habitat (v. Service-Public internet).
* Comment signer une convention
Anah pour son logement ? (v. à Service-public internet)

00914 P - ASSAINISSEMENT. (DDT)
Check-list
Sommaire
1° Informations et documents à obtenir 100914
2° Le bien se trouve dans une zone où il existe un réseau d’assainissement collectif : principe d'obligation de raccordement et exceptions 200914
3° Le bien se trouve dans une zone où il n'existe pas de réseau d’assainissement collectif. 400914
4° Vente de biens à usage d'habitation
non raccordés au réseau public d'assainissement : contrôle obligatoire 500914
5° Vente de biens immobiliers
raccordés au réseau public d'assainissement : contrôle facultatif 600914
6° Vente de biens immobiliers non à usage d'habitation et non raccordés au réseau public d'assainissement : contrôle facultatif 700914
7° Arrêtés municipaux instituant à l'occasion d'une vente, le contrôle des immeubles
raccordés au réseau public d'assainissement 800914

100914 1° - Informations et documents à obtenir .
– Vérifier le mode d’évacuation des eaux usées de l’immeuble :
• Indiquer si l’assainissement de la construction s’effectue par un système individuel 400914 ou par un raccordement au tout à l’égout. 200914 (assainissement collectif)
Cette vérification pourra s’effectuer notamment par la communication :
– des éléments transmis par la commune ou par ses concessionnaires (compagnie des eaux…) ;
– des différents renseignements d’urbanisme (certificat d’urbanisme) ;
– des factures de raccordement.
• Réclamer au vendeur :
– une lettre de la mairie du lieu de la situation des biens précisant que le bien se trouve dans une zone où il existe un réseau collectif d'assainissement et :
    - que le bien est raccordé,
    - ou que le bien n’est pas raccordé mais que le délai de deux ans pour y procéder n’est pas expiré,
    - ou que le bien a fait l’objet d’une dispense de raccordement
(v. infra 3°) 400914
    - ou que bien raccordé à l'assainissement, un arrêté municipal prescrit un contrôle préalablement à la vente
(v. infra 6°) 700914
Le courrier de la mairie devra également faire mention du raccordement du bien au réseau d’écoulement des eaux pluviales. L'évacuation des eaux pluviales doit pouvoir être assuré en permanence et la mairie a la possibilité de règlementer les rejets sur la voie publique dans le cadre de ses pouvoirs de police en matière de lutte contre les accidents, les inondations et la pollution (l'article L 1311-2 du code de la santé publique institue le principe de réglements sanitaires départementaux pris par arrêté préfectoral aux fins de compléter les dispositions du code de la santé publique et d'édicter des dispositions particulières - le ministère de la santé a été établi un réglement sanitaire départemental type qui dans son article 29 traite de l'évacuation des eaux usées et pluviales).
– le diagnostic de contrôle de l'installation autonome effectué par le SPANC (service public d'assainissement non collectif), en cas de vente d'un bien en tout ou partie à usage d'habitation non raccordé au réseau collectif d'assainissement
(v. infra 4°) 500914. En raison de l'obligation faite à l'acquéreur de faire procéder aux travaux de mise en conformité dans le délai d'un an à compter de l'acte de vente (CCH art. L 271-4), il est recommandé de faire établir un devis si des travaux doivent être réalisés pour mise en conformité.

200914 2° - Le bien se trouve situé dans une zone où il existe un réseau d’assainissement collectif : principe d'obligation de raccordement et exceptions
Les propriétaires d’un immeuble ont l’obligation de se raccorder aux égouts disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sur la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, dans le délai de deux ans à compter de la mise en service de l’égout (CSP art L 1331-1). (Sur le défaut de raccordement : v. Cass. 3ème civ. 5/7/2011 n° 10-18278).
Exceptions :
Peuvent être dispensés du raccordement à l’égout certains immeubles difficilement raccordables dès lors qu’ils sont équipés d’une installation d’assainissement autonome recevant l’ensemble des eaux usées domestiques (arr. min. 28 février 1986, J.O. 14 mars 1986, 3839), c’est-à-dire les immeubles qui ne sont pas raccordables dans les conditions techniques habituelles (immeubles en contrebas, Rép. min. n° 35677, J.O.A. N. 9 mai 1988, 2070). Cette exception doit prendre la forme d’une dérogation expresse résultant d’un arrêté municipal.
Par ailleurs, une réponse ministérielle du 7 janvier 2014 (Rép. min. n° 3711 : JOAN Q, 07/01/2014, p. 116) fait le point sur les dérogations à l'obligation de raccordement des immeubles au réseau public de collecte des eaux usées :
- par arrêté municipal approuvé par le préfet, une prorogation maximale de 10 ans du délai de raccordement peut être accordé au propriétaire d'un immeuble édifié selon permis de construire délivré depuis moins de dix ans et pourvu d'une installation réglementaire d'assainissement et en bon état de fonctionnement ;
- le maire peut, dans certaines conditions, accorder une dérogation à l'obligation de raccordement d'un immeuble équipé d'une installation d'assainissement non collectif conforme à la réglementation et en bon état de fonctionnement, afin de permettre à son propriétaire, contraint de supporter le coût de l'assainissement non collectif avant la création du réseau public de collecte, d'amortir l'investissement réalisé.

Lorsque l'obligation de raccordement s'applique, le propriétaire est tenu de respecter les obligations édictées aux articles L 1331-4 et L 1331-5, notamment le propriétaire est tenu, à ses frais et par ses soins, de mettre hors d'état de servir les fosses et autres installations de même nature ou créer des nuisances à venir, dès l'établissement du branchement, par les soins et aux frais du propriétaire. En cas de non-raccordement au réseau et après mise en demeure restée infructueuse, le propriétaire qui n’exécute pas les travaux de branchement obligatoires peut voir la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale en charge de l’assainissement y procéder d’office et à ses frais (CSP art. L1331-6).
Les propriétaires des immeubles soumis à l'obligation de raccordement au réseau public de collecte des eaux usées peuvent être astreints par la commune, l'établissement public de coopération intercommunale ou le syndicat mixte compétent en matière d'assainissement collectif, pour tenir compte de l'économie par eux réalisée en évitant une installation d'évacuation ou d'épuration individuelle réglementaire ou la mise aux normes d'une telle installation, à verser une participation pour le financement de l'assainissement collectif. Cette participation s'élève au maximum à 80 % du coût de fourniture et de pose de l'installation, diminué, le cas échéant, du montant du remboursement dû par le même propriétaire en application de l'article L. 1331-2. Cette participation est exigible à compter de la date du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées de l'immeuble, de l'extension de l'immeuble ou de la partie réaménagée de l'immeuble, dès lors que ce raccordement génère des eaux usées supplémentaires (CSP art. L 1331-7).
Tant que le propriétaire ne s'est pas conformé aux obligations prévues aux articles L. 1331-1 à L. 1331-7, il est astreint au paiement d'une somme au moins équivalente à la redevance qu'il aurait payée au service public d'assainissement si son immeuble avait été raccordé au réseau ou équipé d'une installation d'assainissement autonome réglementaire, et qui peut être majorée dans une proportion fixée par le conseil municipal dans la limite de 100 % (CSP art. L 1331-8).
Précision :
L'assainissement est dit "collectif" lorsque l'habitation est raccordée à un réseau communal d'assainissement.
Il existe 2 types de réseau :
– le réseau unitaire : il reçoit ensemble les eaux usées et les eaux pluviales.
– le réseau séparatif : il se compose de 2 collecteurs séparés, un pour les eaux usées, un autre pour les eaux pluviales.

400914 3° - Le bien se trouve situé dans une zone où il n'existe pas de réseau d’assainissement collectif. (système individuel )
Les communes délimitent les zones d’assainissement collectif où elles sont tenues d’assurer la collecte des eaux usées domestiques, leur stockage, leur épuration et leur rejet ou leur réutilisation et les zones d’assainissement non collectif où elles sont seulement tenues d’assurer le contrôle des dispositifs d’assainissement autonomes (Code général des collectivités territoriales, article L. 2224-10).
Seules les communes faisant partie d’agglomérations urbaines de plus de 2 000 habitants sont tenues de mettre en place un assainissement collectif avant le 31 décembre 2005. Les autres communes ne sont pas tenues d’installer un réseau collectif dans les parties de leur territoire qui ne sont pas densément urbanisées (rép. min. n° 5105, J.O.A.N. 8 mars 1999, 1385).
Les immeubles dispensés de raccordement au tout à l’égout par suite d’une dérogation doivent être également équipées d’une installation autonome conforme à cette législation.
Dans les zones d’assainissement non collectif, afin d’assurer le contrôle et la conformité des installations autonomes, la loi sur l’eau du 3 janvier 1992 a prescrit aux communes de se doter de services publics d’assainissement non collectif (SPANC).
Si l’immeuble est situé dans une zone qui n’a pas de réseau public d’égout, il doit être doté d’un assainissement autonome dont les installations seront maintenues en bon état de fonctionnement (CSP art. L 1331-1, al. 4).

500914 4° - Vente de bien à usage d'habitation non raccordés au réseau public d'assainissement : contrôle obligatoire
Depuis le 1er janvier 2011
,
lors de la vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, un document de contrôle des installations d'assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l'article L 1331-1-1 du code de la santé publique et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l'acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique (DDT) prévu aux articles L 271-4 et L 271-5 du code de la construction et de l'habitation, lequel DDT doit être "annexé à la promesse à la promesse de vente ou, à défaut de promesse de vente, à l'acte de vente."
C'est le rapport de visite effectué à l'issue du contrôle du dispositif d'assainissement sur le terrain qui constitue le document faisant partie du dossier de diagnostic technique (DDT).
Ce rapport de visite doit être fourni même si l'immeuble bénéficie d'une dispense de raccordement au réseau public (pour les cas de dispense v. supra 1° - précisions 200914)
Précisions :
– lorsque l'immeuble à usage d'habitation est raccordé à l'assainissement collectif, il n'existe aucune obligation d'information spécifique pour le vendeur; la clause de non-garantie a notamment été appliquée en l'absence d'information sur le raccordement au tout-à-l'égoût ou en l'absence d'information sur le raccordement au réseau d'eau potable.
– le vendeur est tenu d'une obligation générale d'information dès lors que l'acquéreur ne peut s'informer par lui-même.
– le propriétaire d'une propriété bâtie située dans une commune ayant mis en place un SPANC a tout intérêt à informer son acquéreur des défaillances éventuelles de son branchement à l'égoût si la commune responsable de l'assainissement en a fait le contrôle et l'en a averti.

– lorsque le bien objet de la vente est un lot de copropriété ou une maison dépendant d'un groupement d'habitation (lotissement) et que le dispositif d'assainissement est une partie commune générale, seule l'assemblée générale des copropriétaires ou de l'ASL peuvent décider de l'établissement du diagnostic concernant cet élément d'équipement commun (station de lagunage, ensemble des canalisations y conduisant) et seule l'assemblée des copropriétaires ou de l'ASL peuvent décider de la réalisation des travaux prescrits par ce document. Dans cette hypothèse :
    - le syndicat des copropriétaires est responsable des dispositions en matière d'assainissement ;
    - la commune doit réaliser le contrôle des installations d'assainissement prévu au II de l'article L 1331-1-1 ;
    - au stade de l'avant-contrat, le vendeur doit cependant informer l'acquéreur :
    . soit de l'absence de diagnostic du système d'assainissement effectué à la demande du syndicat des copropriétaires ou l'ASL, ainsi que de l'absence de contrôle été effectué par la commune (ou la personne en charge du service public d'assainissement non collectif) ;
    . soit s'il en existe, en fournissant le dernier diagnostic que le syndicat des copropriétaires ou l'ASL auraient fait établir ou le dernier contrôle que la commune (ou la personne en charge du service public d'assainissement non collectif) aurait établi, et pour le cas où des travaux auraient été prescrits la réalisation ou la non-réalisation de ceux-ci.

Qui délivre le diagnostic ?
Aucun diagnostiqueur n'est habilité à effectuer le diagnostic de contrôle d'assainissement non collectif, car aucun organisme professionnel ne dispense de certification. La commune est compétente pour réaliser le contrôle par l'intermédiaire des SPANC, en vertu de l'article L 2224-8 du CGCT. Ces SPANC devaient être créés avant le 1er janvier 2006.
La compétence peut cependant être transférée à un groupement de communes (syndicat intercommunal ou mixte, communauté de communes ou d'agglomération...) existant ou institué spécialement pour assurer cette mission.

L'arrêté du 27 avril 2012 applicable au 1er juillet 2012 fixe de nouvelles dispositions relatives au contrôle des installations et prévoit, dans ses annexes 1 et 3 (en cas de toilettes sèches), la liste des points à contrôler a minima selon qu'il s'agit :
- d'une installation neuve ou réhabilitée,
- d'une installation existante.
Les critères d'évaluation des installations sont précisés à l'annexe II de cet arrêté.
A l'issue du contrôle, la commune rédige un rapport de visite où elle consigne les observations réalisées au cours de la visite et qui comporte le prénom, le nom et la qualité de la personne habilitée pour approuver le document ainsi que sa signature.
La commune établit notamment dans ce document :
― des recommandations à l'adresse du propriétaire sur l'accessibilité, l'entretien ou la nécessité de faire des modifications ;
― la date de réalisation du contrôle ;
― la liste des points contrôlés ;
― l'évaluation des dangers pour la santé des personnes et des risques avérés de pollution de l'environnement générés par l'installation ;
― l'évaluation de la non-conformité au regard des critères précisés dans le tableau de l'annexe II ci-dessous ;
― le cas échéant, la liste des travaux, classés par ordre de priorité, à réaliser par le propriétaire de l'installation ;
― le cas échéant, les délais impartis à la réalisation des travaux ou modifications de l'installation ;
― la fréquence de contrôle qui sera appliquée à l'installation au regard du règlement de service.

Le rapport de visite constitue le document mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique.

Durée de validité du diagnostic :
La période de validité du rapport est de trois ans à compter de la date de réalisation du contrôle sur le terrain et non de celle de la notification du document. Les contrôles réalisés avant la publication de l'arrêté du 27 avril 2012 sont considérés comme répondant à la mission de contrôle au sens de l'article L 2224-8 du CGCT. La commune peut effectuer un nouveau contrôle de l'installation à la demande et à la charge du propriétaire selon les modalités du nouvel arrêté.
Précision (rép. minist. n° 3087 JOAN 29/10/13 p 11355) :
Cependant, dans le délai de trois ans suivant un contrôle, des modifications peuvent être apportées à une installation d'assainissement non collectif. Le document établi à l'issue d'un contrôle réalisé depuis moins de trois ans ne peut donc garantir la conformité de l'installation visée au moment de la vente.... Lorsque le propriétaire d'une installation souhaite réaliser des travaux, il doit avertir le service public d'assainissement non collectif (SPANC) de ses intentions et obtenir l'accord de ce service, dans le cadre du contrôle de conception des installations, que cette installation ait été jugée conforme précédemment ou non. Si les travaux sont jugés comme n'ayant pas d'impact sur l'installation, l'agent du SPANC ne prévoira pas de contrôle. En revanche, si les modifications apportées peuvent avoir un impact plus important, une visite devra être planifiée avec un agent du SPANC pour vérifier la bonne mise en oeuvre de la réglementation. A l'issue de ce contrôle de conception et d'exécution, l'agent du SPANC délivrera un nouveau rapport au propriétaire de l'installation. C'est ce nouveau rapport qui devra alors être produit lors de la vente de l'immeuble et non un rapport antérieur, fût-il daté de moins de trois ans
Frais d'établissement du diagnostic :
Si le contrôle des installations d'assainissement non collectif est daté de plus de trois ans ou inexistant, sa réalisation est à la charge du vendeur (CSP art. L 1331-1-1 ).
Sanction en l'absence de contrôle :
En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente du document suvisé en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. (CCH art L 271-4, II)
Travaux de mise en conformité - délai :
En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente (CCH art. L 271-4, II).
Les installations existantes sont considérées non conformes dans les cas suivants :
a) Installations présentant des dangers pour la santé des personnes ;
b) Installations présentant un risque avéré de pollution de l'environnement ;
c) Installations incomplètes ou significativement sous-dimensionnées ou présentant des dysfonctionnements majeurs.

Les critères d'évaluation des installations sont précisés à l'annexe II de l'arrêté du 27 avril 2012
La commune effectue une contre visite pour vérifier l'exécution des travaux dans le délai imparti.
Précision :
Il s'agit d'une innovation du législateur, qui, pour éviter l'application du régime de la vente d'immeuble à rénover, impose à l'acquéreur de réaliser les travaux de mise en conformité dans l'année de son acquisition.

* Information sur la qualité de l'eau potable (v. sur internet le site Service-Public).

600914 5° - Vente de biens immobiliers raccordés au réseau public d'assainissement : contrôle facultatif
Le contrôle obligatoire du raccordement à l'assainissement des biens immobiliers à l'occasion de leur vente, ne concerne, afin de permettre au vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés, que les biens à usage d'habitation non raccordés au réseau public d'assainissement (v. supra 4°) 500914
Cependant, quelle que soit la destination de l'immeuble, le contrôle du raccordement de celui-ci au réseau public d'assainissement peut être établi à la demande de l'acquéreur, afin de se prémunir contre le risque de non-conformité aux normes en vigueur du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées.
Le compromis de vente d'un tel bien immobilier peut toujours être signé sous la condition suspensive de la réalisation d’un contrôle, et sous la condition que le raccordement au réseau public de collecte des eaux usées soit bien conforme aux normes en vigueur.
Le compromis stipulant que l'acquéreur prendra l'immeuble en l'état et le faisant renoncer à la condition suspensive des résultats de ce contrôle est constitutif d'une perte de chance de pouvoir négocier le prix si le contrôle concluait à la non-conformité de l'installation (Cass. civ. 3ème, 15/09/2016, n° 15-18156).
Dans certaines communes, un arrêté municipal peut prescrire un contrôle de l'installation avant la vente de l'immeuble. (v. infra 7°) 800914

700914 6° - Vente de biens immobiliers non à usage d'habitation et non raccordés au réseau public d'assainissement : contrôle facultatif
Le contrôle obligatoire du raccordement à l'assainissement des biens immobiliers à l'occasion de leur vente, ne concerne, afin de permettre au vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés, que les biens à usage d'habitation non raccordés au réseau public d'assainissement (v. supra 4°) 500914
Cependant, quelle que soit la destination de l'immeuble, le contrôle du raccordement de celui-ci au système d'assainissement individuel peut être établi à la demande de l'acquéreur, afin de se prémunir contre le risque de non-conformité aux normes en vigueur.
Le compromis de vente d'un tel bien immobilier peut toujours être signé sous la condition suspensive de la réalisation d’un contrôle, et sous la condition que le raccordement au réseau public de collecte des eaux usées soit bien conforme aux normes en vigueur.
Le compromis stipulant que l'acquéreur prendra l'immeuble en l'état et le faisant renoncer à la condition suspensive des résultats de ce contrôle est constitutif d'une perte de chance de pouvoir négocier le prix si le contrôle concluait à la non-conformité de l'installation (Cass. civ. 3ème, 15/09/2016, n° 15-18156).

800914 7° - Arrêtés municipaux instituant à l'occasion d'une vente, le contrôle des immeubles raccordés au réseau public d'assainissement 600914
Le contrôle obligatoire du raccordement à l'assainissement des biens immobiliers à l'occasion de leur vente, ne concerne, afin de permettre au vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés, que les biens à usage d'habitation non raccordés au réseau public d'assainissement (v. supra 4°) 500914
Cependant, certaines communes prennent des arrêtés municipaux imposant au vendeur de faire contrôler préalablement à la vente d'un bien immobilier (qu'il soit à usage d'habitation ou non), la conformité de son raccordement au réseau public d'assainissement.
Une réponse ministérielle (RM n° 46680 JOAN Q 17 mars 2015, p.1968) valide ces arrêtés : « L'article 46 de la loi sur l'eau et les milieux aquatiques, codifié à l'article L 1331-11-1 du code de la santé publique, est uniquement applicable aux immeubles raccordés à une installation d'assainissement non collectif. Une telle disposition n'existe pas concernant l'assainissement collectif mais l'article L 1331-4 du code de la santé publique prévoit le contrôle par la commune de la qualité des ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement, et de leur bon état de fonctionnement. Ce contrôle peut donc être effectué à tout moment par la commune, notamment à l'occasion d'une vente. Les arrêtés municipaux visés n'outrepassent donc pas la compétence réglementaire du maire, car ils sont pris sur le fondement d'un texte législatif, l'article L 1331-4 précité. Par ailleurs, les compétences attribuées aux communes en matières d'assainissement collectif (notamment aux articles L 2224-8 II et L 2224-10 1° du code général des collectivités territoriales) emportent d'importantes responsabilités qui justifient le contrôle effectué par les services de la commune. »
En outre, en vertu de l'article L 2224-12 du Code général des collectivités territoriales (CGCT), les communes et les groupements de collectivités territoriales, après avis de la commission consultative des services publics locaux, établissent, pour chaque service d'eau ou d'assainissement dont ils sont responsables, un règlement de service définissant, en fonction des conditions locales, les prestations assurées par le service ainsi que les obligations respectives de l'exploitant, des abonnés, des usagers et des propriétaires. Ce règlement (définissant les obligations respectives de l'exploitant, des abonnés, des usagers et des propriétaires) peut également rendre obligatoire un tel contrôle lors de la vente d'un immeuble ».
Sanctions :
Aucun texte législatif ne prévoit de sanction en cas de non-réalisation de ce contrôle. Cependant le vendeur peut voir sa responsabilité civile engagée si l’acquéreur démontre que le refus du vendeur de faire contrôler la conformité était motivé par sa connaissance de la situation de non-conformité.
Pour le cas où les parties souhaiteraient passer l’acte de vente sans attendre l’établissement de ce contrôle, il importera d’indiquer la partie qui supportera le coût travaux de mise en conformité.

 
00925 Q - PISCINES.
Check-list
Sommaire
1° Piscines construites ou installées à compter du 1er janvier 2004 100925
2° Piscines existantes au 1er janvier 2004 200925
3° Installations avant la publication du décret n° 2004-499 du 7 juin 2004 300925
4° Informations et documents à obtenir 400925

* Accès à Service-public internet "sécurité des piscines"
* Accès à Service-public internet
"Quelle autorisation d'urbanisme faut-il pour construire une piscine ?"
* Accès à Service-public internet
"Peut-on installer un jacuzzi dans son jardin ?"

100925 1° - Les piscines construites ou installées à compter du 1er janvier 2004 dont le bassin est totalement ou partiellement enterré (les piscines "hors sol" c'est-à-dire simplement posées ne sont pas visées), non closes, privatives, à usage individuel ou collectif, doivent avant la première mise en eau (ou au plus tard à l’achèvement de la piscine si la mise en place des dispositifs de sécurité nécessite une mise en eau préalable) être pourvues d’un dispositif de sécurité destiné à prévenir les risques de noyade, constitué par une barrière de protection, une couverture, un abri ou une alarme, répondant aux conditions suivantes fixées par l’article R 128-2-II du code de la construction et de l’habitation :
– les barrières de protection doivent être réalisées, construites ou installées de manière à empêcher le passage d’enfants de moins de cinq ans sans l’aide d’un adulte, à résister aux actions d’un enfant de moins de cinq ans, notamment en ce qui concerne le système de verrouillage de l’accès, et à ne pas provoquer de blessure ;
– les couvertures doivent être réalisées, construites ou installées de façon à empêcher l’immersion involontaire d’enfants de moins de cinq ans, à résister au franchissement d’une personne adulte et à ne pas provoquer de blessure ;
– les abris doivent être réalisés, construits ou installés de manière à ne pas provoquer de blessure et être tels que, lorsqu’il est fermé, le bassin de la piscine est inaccessible aux enfants de moins de cinq ans ;
– les alarmes doivent être réalisées, construites ou installées de manière que toutes les commandes d’activation et de désactivation ne doivent pas pouvoir être utilisées par des enfants de moins de cinq ans. Les systèmes de détection doivent pouvoir détecter tout franchissement par un enfant de moins de cinq ans et déclencher un dispositif d’alerte constitué d’une sirène. Ils ne doivent pas se déclencher de façon intempestive.
Il existe également des alarmes de piscines par détection d'immersion, utilisées pour détecter la chute dans une piscine d'un enfant d'un poids égal ou supérieur à 6 kilogrammes ou déclencher un dispositif d'alerte constitué d'une sirène, afin de prévenir la noyade.

200925 2° - Piscines existantes au 1er janvier 2004
Les piscines existantes au 1er janvier 2004
doivent, aux dates ci-après indiquées, être également pourvues d’un tel dispositif de sécurité.
– depuis le 1er mai 2004 pour les piscines dépendant d’immeubles objets de locations saisonnières ;
– depuis le 1er janvier 2006 pour les autres piscines.
A défaut d’installation de tels dispositifs, les contrevenants s’exposent à de lourdes sanctions puisqu’une amende de 45 000 € pourra être infligée aux personnes physiques, tandis que les personnes morales pourront être déclarées pénalement responsables (CCH art L 152-12). Ces sanctions devront être rappelées dès l'avant-contrat de vente.
En revanche, la loi ne prévoit pas d’interdiction de vente du bien si ces obligations n’ont pas respectées. (Rép. min. n° 15930 : JO Sénat Q, 3 mars 2011, p. 540)

300925 3° Installations avant la publication du décret n° 2004-499 du 7 juin 2004
Les dispositifs installés avant la publication du décret n° 2004-499 du 7 juin 2004 sont réputés satisfaire aux conditions prévues par l’article R 128-2 du code de la construction et de l’habitation, si le propriétaire de la piscine est en possession d’un document fourni par un fabricant, un vendeur ou un installateur de dispositifs de sécurité ou par un contrôleur technique visé à l’article L 111-23 attestant que le dispositif installé est conforme aux exigences de sécurité visées au II de l’article R 128-2. Le propriétaire peut également, sous sa propre responsabilité, attester de cette conformité par un document accompagné des justificatifs techniques utiles. Cette attestation doit être conforme à un modèle fixé par l’annexe jointe au décret précité du 7 juin 2004 :
« Je soussigné………………(nom, prénom du propriétaire ou du représentant du propriétaire) atteste que le dispositif de sécurité installé ……………..(adresse) est conforme aux exigences de sécurité figurant au II de l’article R 128-2 du code de la construction et de l’habitation. »
ou
« Je soussigné………………(nom, prénom et siège social de l’entreprise) atteste que le dispositif de sécurité installé chez……………..(nom, prénom du propriétaire ou nom de la personne morale, adresse où est située la piscine) est conforme aux exigences de sécurité figurant au II de l’article R 128-2 du code de la construction et de l’habitation. »

400925 4° Informations et documents à obtenir
Indiquer si :
– la piscine a fait l'objet d'un permis de construire ou d'une déclaration de travaux,
– la piscine bénéficie d'une dommage-ouvrage couvrant le garantie décennale.

Communiquer :
– la déclaration d'achèvement de la piscine ou préciser sa date d’achèvement.
– l'ensemble des documents factures, garanties, ainsi que l’attestation délivrée par le constructeur indiquant que la piscine est équipée d’un dispositif de sécurité, etc...
– l'attestation délivrée par le constructeur précisant que le dispositif de sécurité qui équipe la piscine est conforme aux exigences de sécurité visées au II de l'article R 128-2 du code de la construction et de l'habitation.

Précision :
– Le Conseil d’Etat (CE 13/4/2016 n° 376959) juge qu'une piscine en kit semi-enterrée est imposable à la taxe foncière sur les propriétés bâties

00928 R - ETAT DE L'INSTALLATION INTERIEURE DE GAZ. (DDT)
Check-list
• Informations à fournir au diagnostiqueur et dispositions à prendre pour l'établissement du DDT (v. supra I) 100820b
Sommaire :
1° Champ d’application du dispositif 100928
2° Entrée en vigueur du dispositif 200928
3° Durée de validité du diagnostic 300928
4° Sanctions 400928
5° Qualités du diagnostiqueur 500928
6° Contenu de l’état 700928
7° Documents équivalents à l’état 800928

100928 1° -Champ d’application du dispositif
100928a a) La vente d'immeuble
L’article L 134-6 du CCH dispose qu’en cas de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de quinze ans, un état de cette installation en vue d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes est produit à l’acquéreur.
En pratique, cet état constitue l’un des éléments composant le dossier de diagnostic technique (DDT) prévu à l’article L 271-4 du CCH, devant être fourni par le vendeur pour être annexé à la promesse de vente ou à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Il est établi par un diagnostiqueur au sens de l'article L 271-6 du CCH.
•  Immeuble en copropriété :
Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis au régime de la copropriété, le diagnostic porte uniquement sur les parties privatives (CCH art. L 271-4, I, dern. al.).
• Documents techniques regroupés dans le dossier de diagnostic technique (amiante, saturnisme...) (v supra I) 100820

100928b b) Le bail de locaux d'habitation
Sont concernés les locaux d'habitation comportant une installation intérieure de gaz en fonctionnement et qui a été réalisée depuis plus de quinze ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de quinze ans (Déc. n° 2016-1104 art. 1).
Le décret du 11/08/20162016-1104 relatif à l'état de l'installation intérieure de gaz dans les logements en location nu ou en meublé fixe les modalités d'application ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation de fournir un diagnostic au locataire. Cette formalité de remise de diagnostic par le propriétaire au locataire s'appliquera :
– à tous les baux signés à partir du 1er juillet 2017, pour les logements situés dans des immeubles collectifs dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975 ;
– aux contrats de location signés à compter du 1er janvier 2018, pour les autres logements.

Ce diagnostic complète la liste des autres diagnostics immobiliers obligatoires en location pour la location à usage d'habitation : électricité, CREP, DPE, ESRIS (jusqu'au 31/12/2017 ERNMT).
Une fois réalisé par un diagnostiqueur, cet état, doit être annexé au bail d'habitation et remis par bailleur au locataire.
•  Immeuble en copropriété :
Lorsque les locaux faisant l'objet du bail sont soumis au régime de la copropriété, le diagnostic porte uniquement sur les parties privatives (par renvoi de l'article 2 du décret n° 2016-1104 à l'article L 134-6 du CCH et de ce texte à l'article L 271-4 du CCH)

300928 3° Durée de validité du diagnostic :
L'état de l'installation intérieure de gaz a une durée de validité de :
– 3 ans en cas de vente (CCH art. R 271-5) ;
– 6 ans en cas de location (art. 3 du décret n° 2016-1104).
Pour les baux de locaux d'habitation, lorsqu'un état de l'installation intérieure de gaz a été réalisé avant l'entrée en vigueur du décret n° 2016-1104 du 11 août 2016, dans le respect des conditions des articles 2 et 3 dudit décret, par un organisme d'inspection accrédité pour la réalisation de diagnostics des installations intérieures de gaz par le COFRAC ou par un autre organisme, signataire de l'accord européen multilatéral pris dans le cadre de la coordination européenne des organismes d'accréditation (EA), cet état tient lieu d'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, s'il a été réalisé depuis moins de six ans à la date à laquelle ce document doit être produit. (art. 5 du décret n° 2016-1104)

400928 4° Sanctions :
En l’absence, lors de la signature de l’authentique de vente, d’un état en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices correspondante (CCH art. L 271-4, II).
Si l’état produit lors de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de la signature de l’acte authentique, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l’acte authentique de vente (CCH art. L 271-5).
Pour les baux d'habitation, les sanctions peuvent être la nullité du bail ou la diminution du prix du loyer.

500928 Qualités du diagnostiqueur :
L’état doit être établi par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés. Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.
Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir l'un des documents mentionnés au premier alinéa (CCH art. L 271-6).
Idem pour les baux de locaux d'habitation, par renvoi l'article 2 du décret n° 2016-1104 à l'article L 134-6 du CCH et de ce texte à l'article L 271-6 du CCH.

700928 6° Contenu de l’état (CCH art. R 134-7) :
L'état de l'installation intérieure de gaz décrit, au regard des exigences de sécurité :
– l'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz ;
– l'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires ;
– l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de combustion.
L'état est réalisé sans démontage d'éléments des installations, selon un contrôle visuel effectué par le diagnostiqueur. Il est établi selon un modèle défini par arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'industrie.
Précisions :
- ce diagnostic ne s'applique pas aux installations collectives de production de chaleur ou d'eaux chaude ni aux appareils mobiles alimentés par une bouteille de gaz.
- ce diagnostic doit être réalisé même si le gaz est coupé et même si le compteur a été supprimé, à partir du moment où il subsiste une tuyauterie fixe dans le logement.
- conduite à tenir par le diagnostiqueur :
En cas de présence d'anomalies présentant un danger grave et immédiat (DGI), l'opérateur de diagnostic doit sans délai :
- interrompre immédiatement, partiellement ou totalement, l'alimentation en gaz de l'installation ;
- apposer les étiquettes de condamnation sur la (ou les) partie(s) d'installation concernée(s) ;
- signaler et localiser les anomalies correspondantes au donneur d'ordre ou à son représentant, lui apporter des explications sur la nature des anomalies relevées et sur la nature des risques encourus en cas d'utilisation de l'installation (fuite de gaz, intoxication oxycarbonée) ;
- faire signer le rapport par le donneur d'ordre ou son représentant, ou lui adresser par lettre recommandée ;
- en informer immédiatement le distributeur (gaz de réseaux ou GPL en vrac) en cas de coupure générale.
En cas de présence d'anomalies de type A2, l'opérateur de diagnostic doit :
- signaler et localiser les anomalies correspondantes au donneur d'ordre ou à son représentant, lui apporter des explications sur la nature des anomalies relevées et sur la nature des risques encourus en cas d'utilisation de l'installation (intoxication oxycarbonée) ;
- lui conseiller de réaliser dans les meilleurs délais les travaux permettant de lever les anomalies relevées.
En cas de présence d'anomalies de type A1, l'opérateur de diagnostic doit :
- signaler et localiser les anomalies correspondantes au donneur d'ordre ou à son représentant, lui apporter des explications sur la nature des anomalies relevées ;
- lui conseiller de les prendre en compte lors d'une intervention ultérieure.

800928 7° Documents équivalents à l’état :
– Attestation de conformité : lorsqu'une installation intérieure de gaz a fait l'objet d'une attestation de conformité visée par un organisme agréé par le ministre chargé de l'énergie en application du décret n° 72-1120 du 14 décembre 1972, fixant les règles techniques et de sécurité applicables aux installations de gaz combustible, ce certificat tient lieu d'état de l'installation intérieure de gaz prévu par l'article L 134-6 s'il a été établi depuis moins de trois ans à la date à laquelle ce document doit être produit. (CCH art. R 134-9).

00930 S - ETAT DE L'INSTALLATION INTERIEURE D'ELECTRICITE (DDT)
• Informations à fournir au diagnostiqueur et dispositions à prendre pour l'établissement du DDT (v. supra I) 100820b
Sommaire :
1° Champ d’application du dispositif 100930
2° (réservé)
3° Durée de validité du diagnostic 300930
4° Sanctions 400930
5° Qualités du diagnostiqueur 500930
6° Objet de l'état 600930
7° Contenu de l’état 700930
8° Documents équivalents à l’état 80093

100930 1° Champ d’application du dispositif
100930a a) La vente d'immeuble
L’article L 134-7 du CCH dispose qu’en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, un état de l'installation intérieure d'électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans, est produit en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du CCH.
Cet état constitue l’un des éléments composant le
dossier de diagnostic technique (DDT) prévu à l’article L 271-4 du CCH, devant être fourni par le vendeur pour être annexé à la promesse de vente ou à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.
•  Immeuble en copropriété :
Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis au régime de la copropriété, le diagnostic porte uniquement sur les parties privatives (CCH art. L 271-4, I, dern. al.).
• Documents techniques regoupés dans le dossier de diagnostic technique (amiante, saturnisme...)
(v supra I) 100820

100930b b) Le bail de locaux d'habitation
Sont concernés les locaux d'habitation comportant une installation intérieure d'électricité réalisée depuis plus de quinze ans. (Déc. n° 2016-1105 art. 1)
Le décret n° 2016-1105 du 11/08/2016 (publié au JO du 13/08/2016) relatif à l'état de l'installation intérieure de l'électricité dans les logements en location nu ou en meublé fixe les modalités d'application ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation de fournir un diagnostic au locataire. Cette formalité de remise de diagnostic par le propriétaire au locataire s'applique à tous les baux signés à partir du 1er juillet 2017, pour les logements situés dans des immeubles collectifs (en copropriété ou non) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975 ;
Il s'appliquera aux contrats de location de maison d'habitation signés à compter du 1er janvier 2018.
Ce diagnostic complète la liste des autres diagnostics immobiliers obligatoires pour la location à usage d'habitation : gaz, CREP, DPE, ESRIS (jusqu'au 31/12/2017 ERNMT).
Une fois réalisé par un diagnostiqueur, cet état, doit être annexé au bail d'habitation et remis par le bailleur au locataire.
•  Immeuble en copropriété :
Lorsque les locaux faisant l'objet du bail sont soumis au régime de la copropriété, le diagnostic porte uniquement sur les parties privatives (par renvoi de l'article 2 du décret n° 2016-1104 à l'article L 134-7 du CCH et de ce texte à l'article L 271-4 du CCH).

300930 Durée de validité du diagnostic :
L'état de l'installation intérieure d'électricité a une durée de validité de :
– 3 ans en cas de vente (CCH art. R 271-5) ;
– 6 ans en cas de location (Déc. n° 2016-1105 art. 3)
Pour les baux de locaux d'habitation, lorsqu'une installation intérieure d'électricité a fait l'objet d'une attestation de conformité relative à la mise en conformité ou à la mise en sécurité de l'installation électrique, visée par un organisme agréé par le ministre chargé de l'énergie en application du décret n° 72-1120 du 14 décembre 1972, cette attestation, ou, à défaut, lorsque l'attestation ne peut être présentée, la déclaration de l'organisme agréé indiquant qu'il a bien visé une attestation, tient lieu d'état de l'installation électrique intérieure prévu par l'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, si l'attestation a été établie depuis moins de six ans à la date à laquelle ce document doit être produit. (art. 5 du décret n° 2016-1105)

400930 4° Sanctions :
En l’absence, lors de la signature de l’authentique de vente, d’un état en cours de validité, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices correspondante (CCH art. L 271-4, II).
Si l’état produit lors de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de la signature de l’acte authentique, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l’acte authentique de vente (CCH art. L 271-5).
Pour les baux d'habitation, les sanctions peuvent être la nullité du bail ou la diminution du prix du loyer.

500930 5° Qualités du diagnostiqueur :
L’état doit être établi par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés. Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.
Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir l'un des documents mentionnés au premier alinéa (CCH art. L 271-6).
Idem pour les baux de locaux d'habitation, par renvoi l'article 2 du décret n° 2016-1105 à l'article L 134-7 du CCH et de ce texte à l'article L 271-6 du CCH.

600930 6° Objet de l’état :
L’état est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances, en aval de l'appareil général de commande et de protection de l'installation électrique propre à chaque logement, jusqu'aux bornes d'alimentation ou jusqu'aux socles des prises de courant. L'état de l'installation intérieure d'électricité porte également sur l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité. (CCH art. R 134-10)
Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, l’état porte exclusivement sur la partie privative du lot (CCH art. L 271-4, I, dern. al pour la vente et pour les locaux d'habitation par renvoi de l'article 2 du décret n° 2016-1105 à l'article L 134-7 du CCH du CCH et de ce texte à l'article L 271-4 du CCH).

700930 7° Contenu de l'état (CCH art. R 134-11) :
L'état de l'installation intérieure d'électricité relève l'existence et décrit, au regard des exigences de sécurité, les caractéristiques :
– d'un appareil général de commande et de protection et de son accessibilité ;
– d'au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique ;
– d'un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ;
– d'une liaison équipotentielle et d'une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.
L'état de l'installation intérieure d'électricité identifie :
– les matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;
– les conducteurs non protégés mécaniquement.
Idem pour les baux de locaux d'habitation, par renvoi l'article 2 du décret n° 2016-1105 aux articles R 134-10 et suivants du CCH.
L'opérateur établit un rapport conformément au modèle figurant à l'annexe III de l'arrêté du 28 septembre 2017 publiée au JO le 12 octobre 2017. L'arrêté du 8 juillet 2008 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l'état de l'installation intérieure d'électricité est abrogé par l'arrêté du 28 septembre 2017. Ceux réalisés conformément à l'arrêté du 8 juillet 2008 et encore en état de validité au jour de la vente (3 ans) ou de la location (6 ans) restent valables.
Précision :
Le conseil d'état avait annulé par décision n° 393683 du 7 juin 2017 l'arrêté du 10 août 2015 qui modifiait l’arrêté du 8 juillet 2008 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure d’électricité dans les immeubles à usage d’habitation.

800930 8° Documents équivalents à l’état :
– Attestation de conformité : lorsqu'une installation intérieure d'électricité a fait l'objet d'une attestation de conformité visée par un organisme agréé par le ministre chargé de l'énergie en application du décret n° 72-1120 du 14 décembre 1972, cette attestation, ou, à défaut, lorsque l'attestation ne peut être présentée, la déclaration de l'organisme agréé indiquant qu'il a bien visé une attestation, tient lieu d'état de l'installation électrique intérieure prévu par l'article L. 134-7, si l'attestation a été établie depuis moins de trois ans à la date à laquelle ce document doit être produit (CCH art. R 134-13).
Pour les baux de locaux d'habitation, lorsqu'une installation intérieure d'électricité a fait l'objet d'une attestation de conformité relative à la mise en conformité ou à la mise en sécurité de l'installation électrique, visée par un organisme agréé par le ministre chargé de l'énergie en application du décret n° 72-1120 du 14 décembre 1972, cette attestation, ou, à défaut, lorsque l'attestation ne peut être présentée, la déclaration de l'organisme agréé indiquant qu'il a bien visé une attestation, tient lieu d'état de l'installation électrique intérieure prévu par l'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, si l'attestation a été établie depuis moins de six ans à la date à laquelle ce document doit être produit (art. 5 du décret n° 2016-1105).

00932 T - DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE du batiment (DPE). (DDT)
Check-list
• Informations à fournir au diagnostiqueur et dispositions à prendre pour l'établissement du DDT (v. supra I) 100820b
Sommaire :

1° But du diagnostic de performance énergétique 100932
2° Affichage de " l'étiquette énergie " ou du "classement énergétique" dans les annonces immobilières pour toute mise en vente ou location 200932
3° Biens soumis au DPE 300932
4° Actes soumis au DPE 400932
5° Etablissement du DPE – Qualités du diagnostiqueur 500932
6° Valeur juridique du DPE 600932
7° Contenu du DPE 700932
8° Entrée en vigueur 800932
9° Durée de validité du DPE
900932

• Accès à Service-Public internet " Diagnostic de performance énergétique"

100932 1° But du diagnostic de performance énergétique (C.C.H. art L 134-1 et L 134-2)
Il s’agit d’un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. Il comporte également une estimation de son taux d'émission de gaz à effet de serre.
Lors de la construction d’un bâtiment ou d’une extension de bâtiment, le maître de l’ouvrage fait établir ce diagnostic de performance énergétique par un diagnostiqueur au sens de l'article L 271-6 du CCH. Il le remet au propriétaire du bâtiment au plus tard à la réception de l’immeuble. Il concerne également des bâtiments anciens destinés à être vendus ou loués.

200932 Affichage de " l'étiquette énergie "  ou du "classement énergétique" dans les annonces immobilières de vente ou location
Depuis le 1er janvier 2011, pour toute mise en vente (sauf vente d'immeuble à construire : Rép. Min. n° 109319 : JOAN Q, 23/08/2011) ou location d’un logement, le classement du bien au regard de la performance énergétique doit figurer sur les annonces immobilières (annonces par les professionnels, agences, ou notaires, ou particuliers) présentées par journaux, internet ou vitrines d’agences (CCH art. L 134-4-3).
Le décret n° 2010-1662 du 28 décembre 2010 prévoit les modalités de cet affichage selon le type de support de l'annonce diffusée, ainsi :
toute annonce relative à la mise en vente ou en location d'un bien immobilier devant faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique insérée dans la presse écrite mentionne la lettre correspondant à l'échelle de référence du classement énergétique de A à G prévu par le "e" de l'article R. 134-2.
Cette mention précédée des mots " classe énergie ” doit être en majuscules et d'une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce (CCH art. R 134-5-1).
dans le cas des annonces présentées dans les locaux des professionnels de l'immobilier, la mention de l' "étiquette énergie" doit être lisible et en couleur, et doit représenter au moins 5 % de la surface du support (CCH art. R 134-5-2).
dans le cas des annonces présentées au public par un réseau de communications électroniques fait apparaître le classement énergétique prévu par le "e" de l'article R. 134-2.
Cette mention, lisible et en couleur, doit respecter au moins les proportions suivantes : 180 pixels x 180 pixels.
Sanctions :
En l'absence d'affichage du DPE dans l'annonce immobilière, les sanctions de droit commun s'appliquent (Rép. min. n° 95911 : JOAN Q 11/01/2011, p. 295). Il s 'agit, notamment :
- au plan civil : du dol prévu à l'article 1137 du code civil ;
- au plan pénal : des peines de l'article L 454-1 du code de la consommation en matière délit de publicité mensongère : 2 ans d'emprisonnement et 300 000 € d'amende maximum.

300932 3° Biens soumis au DPE (C.C.H. art R 134-1) :
Le DPE s’applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, à l’exception des catégories suivantes :
« a) Les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans ;
b) Les bâtiments indépendants dont la surface de plancher au sens de l'article R 112-2 du code de l'urbanisme est inférieure à 50 mètres carrés ;
c) Les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d'eau chaude pour l'occupation humaine produit une faible quantité d'énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques ;
d) Les bâtiments servant de lieux de culte ;
e) Les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine ;
f) Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux ;
g) Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an. »

En outre, une réponse ministérielle (Rép. minist. n° 108051 JOAN 9 janvier 2007, p. 313) indique que le champ d'application du DPE a été défini par la directive européenne 2002/91 et précise que le DPE "est requis pour les seuls bâtiments qui utilisent de l'énergie pour l'usage intérieur des bâtiments. Il est donc impératif que le lot en vente soit équipé d'une installation de chauffage et c'est uniquement dans le cas où il y a une installation de chauffage qu'il y a D.P.E."
Enfin depuis un arrêté du 18 avril 2012 (JO du 28 avril 2012), applicable depuis le 1er juillet 2012, un DPE est spécifiquement prévu pour la vente et la location des centres commerciaux existants. Ce diagnostic porte sur les parties communes et privatives des centres commerciaux pourvues d’un mode commun de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude sanitaire, auxquelles des énergies communes sont délivrées par le gestionnaire de l’ensemble immobilier. En sont exclus les bâtiments (ou parties de bâtiments) devant garantir des conditions particulières de température, d’humidité ou de qualité de l’air ainsi que ceux destinés à rester ouverts sur l’extérieur.
Le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou du locataire qui en fait la demande (CCH art L 134-3).
Précisions : affichage du DPE dans les bâtiments accueillant des établissements recevant du public (ERP) de la 1ère à la 4ème catégorie
- Tout bâtiment d'une surface supérieure à 250 m² occupé par les services d'une collectivité publique ou d'un établissement public, qui accueille un ERP de la 1ère à la 4e catégorie au sens de l'article R. 123-19, doit faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique
avant le 1er juillet 2017, sauf si celui-ci a déjà été réalisé et est encore en cours de validité. Le propriétaire ou, s'il y a lieu, le gestionnaire ou l'exploitant du bâtiment affiche ce diagnostic pendant toute sa durée de validité de manière visible pour le public à proximité de l'entrée principale ou du point d'accueil.
Lorsqu'un bâtiment d'une surface supérieure à 500 m ² accueille un établissement recevant du public de la 1re à la 4e catégorie au sens de l'article R. 123-19 et fait l'objet d'un diagnostic de performance énergétique dans le cadre de sa construction, de sa vente ou de sa location, conformément aux articles L. 134-2L. 134-3 ou L. 134-3-1, son propriétaire ou, s'il y a lieu, son gestionnaire ou son exploitant affiche ce diagnostic pendant toute sa durée de validité de manière visible pour le public à proximité de l'entrée principale ou du point d'accueil (CCH. art. R 134-4-1).
Lorsqu'un bâtiment d'une surface supérieure à 500 m² (seuil réduit à 250 m² à compter du 1er juillet 2015) accueille un ERP de la 1ère à la 4ème catégorie au sens de l'article R. 123-19 du CCH et fait l'objet d'un DPE dans le cadre de sa construction, de sa vente ou de sa location, son propriétaire ou, s'il y a lieu, son gestionnaire ou son exploitant, affiche ce diagnostic pendant toute sa durée de validité de manière visible pour le public à proximité de l'entrée principale ou du point d'accueil (CCH. art. R 134-4-1)
. Ces bâtiments devront afficher leur DPE en cours de validité avant le 1er juillet 2017 (déc. n° 2013-695 du 30/7/2013)
- Lorsque le diagnostic de performance énergétique porte (CCH. art. R 134-4-3) :
  • sur un bâtiment ou une partie d'un bâtiment qui bénéficie d'un dispositif collectif de chauffage, de refroidissement ou de production d'eau chaude, le propriétaire du dispositif collectif, son mandataire ou le syndic de copropriété fournit à la personne qui demande le diagnostic et aux frais de cette dernière :
a) La quantité annuelle d'énergie consommée pour ce bâtiment ou cette partie de bâtiment par le dispositif collectif ;
b) Le calcul ou les modalités ayant conduit à la détermination de cette quantité à partir de la quantité totale d'énergie consommée par le dispositif collectif ;
c) Une description des installations collectives de chauffage, de refroidissement ou de production d'eau chaude et de leur mode de gestion (CCH. art. R 134-3)

  • sur un immeuble en copropriété qui bénéficie d'un dispositif collectif de chauffage, de refroidissement ou de production d'eau chaude :
Le syndic de copropriété inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la décision de réaliser le diagnostic de performance énergétique.
Il inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui suit cette réalisation la présentation du diagnostic par la personne en charge de sa réalisation. Ce document qui comporte des explications détaillées, mentionne également les hypothèses de travail et les éventuelles approximations auxquelles il a donné lieu.
Ce diagnostic vaut diagnostic de performance énergétique au sens des articles L. 134-1 à L. 134-4 pour chacun des lots. Il n'est plus nécessaire de faire établir un DPE individuel
Les syndicats de copropriétaires ayant déjà fait réaliser un diagnostic de performance énergétique toujours en cours de validité et conforme aux exigences du I ne sont pas soumis à l'obligation de réaliser un nouveau diagnostic.
Dans le cas où un syndicat de copropriétaires a fait réaliser un diagnostic de performance énergétique toujours en cours de validité mais non conforme aux exigences du I, celui-ci est complété en vue de le rendre conforme à celles-ci.
- Pour la vente et location d'un centre commercial, le DPE doit être établi selon le modèle visé en annexe 6 de l'arrêté du 18 avril 2012

400932 4° Actes soumis au DPE
Le DPE doit être joint au dossier de diagnostic technique de l'immeuble qui est
annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente ou au cahier des charges d’une adjudication, ainsi qu’à tout contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Il semble qu'il n'a pas à être refait lors de chaque vente si aucune modification des caractéristiques énergétiques du bâtiment n'est intervenue depuis le précédent.
Le diagnostic de performance énergétique n'est pas requis dans le cadre d'un contrat de réservation de biens en l'état futur d'achèvement, d'une promesse de cession de contrat de vente en l'état futur d'achèvement ou de l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement (CCH. art. L  271-4 -I-8° al. 3).

Sont également concernées les locations louées à usage mixte d'habitation et professionnel, mais aussi à un usage commercial, les locations en meublés, les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, les locations consenties aux travailleurs saisonniers. Il ne s'applique pas au bail rural et à la location saisonnière sauf si le contrat a une durée supérieure à 4 mois.
Précisions :
- cette obligation de fournir un DPE semble ne pas devoir s'appliquer à un contrat de location reconduit tacitement ne donnant pas lieu à un écrit, à une sous-location ou une cession de bail.

- un logement ou un bâtiment tertiaire destiné à être vendu en état futur d'achèvement est soumis au DPE "construction". Le vendeur doit remettre à l'acquéreur le DPE "construction" au plus tard à la livraison de l'immeuble.
• Documents techniques regroupés dans le dossier de diagnostic technique (amiante, saturnisme...) (v supra I) 100820

500932 5° Etablissement du DPE – Qualités du diagnostiqueur
Le diagnostic de performance énergétique doit être établi par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés, ayant contracté une assurance contre les conséquences de leur responsabilité professionnelle et n’ayant aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le ou les propriétaires ou leurs mandataires qui font appel à elle, ni avec une entreprise susceptible d'effectuer des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels elle réalise le diagnostic (CCH. art L 271-6)
.
Les diagnostiqueurs sont tous certifiés. Il existe deux niveaux de certification :
- La certification "DPE sans mention" qui permet de réaliser le diagnostic de maisons individuelles, de lots de copropriété dans des bâtiments à usage principal d'habitation et des petits lots de copropriété "tertiaires" en pied d'immeubles d'habitation, ainsi que les attestations de prise en compte de la règlementation thermique ;
- La certification "DPE avec mention" qui permet de réaliser le diagnostic de l'ensemble d'un immeuble (quel que soit son usage) et des locaux situés dans des bâtiments à usage principal autre qu'habitation.
Il est important de contrôler la validité du DPE en vérifiant la mention du numéro d'enregistrement ADEME sur la première page du rapport.

600932 6° Valeur juridique du DPE
Le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative. L’acquéreur ou le locataire ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce document à l’encontre du propriétaire (CCH. art L 271-4) qui lui-même ne peut s'en dispenser.
Dans le cas de vente comme de la location, la loi ne prévoit ni de sanction envers le vendeur ou le bailleur, ni de nullité du contrat de vente ou de location en cas de non-fourniture du DPE (Rép. Min. n° 14422 : JOAN Q 17 mars 2009, p. 2618).

700932 7° Contenu du DPE (CCH. art R 134-2)
Le diagnostic de performance énergétique comprend :
a) Les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l'éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d'équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques ;
b) L'indication, pour chaque catégorie d'équipements, de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnel ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ;
c) L'évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ;
d) L'évaluation de la quantité d'énergie d'origine renouvelable produite par les équipements installés à demeure et utilisée dans le bâtiment ou partie de bâtiment en cause ;
e) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence établie en fonction de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;
f) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence établie en fonction de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre, pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;
g) Des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d'une évaluation de leur coût et de leur efficacité ;
h) Lorsque le bâtiment ou la partie de bâtiment est équipé d'une chaudière d'une puissance comprise entre 4 et 400 kW, doit être joint l'attestation d'entretien annuel ou le rapport de contrôle périodique lorsque la chaudière a une puissance supérieure à 400 kW.
Précisions :
- lorsque l’objet de la vente ou de la location est un lot de copropriété, le diagnostic porte uniquement sur la partie privative du lot.
Lorsque l'immeuble est équipé d'une chaudière collective, le propriétaire du logement peut demander au syndic de la copropriété la quantité annuelle d'énergie consommée pour l'immeuble, ainsi que les modalités de calcul ayant permis de déterminer cette quantité.
-
DPE non classifié : dans le cas où le diagnostiqueur n'aurait pas en sa possession les relevés de consommation ou qu'ils ne seraient pas exploitables (ex : relevés seulement en €, absence de relevés de l'année précédente), le DPE ne fait apparaître que le descriptif du bien et les recommandations de travaux ; le tableau des consommations et les étiquettes énergie et CO2 restent vierges.

Deux arrêtés du 8 février 2012 qui sont entrés en vigueur le 1er avril 2013 ont redéfini le contenu et les méthodes à utiliser pour l’établissement des diagnostics de performance énergétique qui doivent être fournis lors de la vente ou la location d’un logement existant, l'un modifiant l'arrêté du 3 mai 2007 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants à usage principal d'habitation proposés à la location en France métropolitaine et le second modifiant l'arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine.
Outre le contenu du DPE et sa méthode d’établissement qui sont réformés en fonction de la nature du bien et du propriétaire (maison individuelle comportant plus ou moins deux logements, immeuble collectif, copropriété ou propriétaire unique… ), il est précisé que tout DPE doit faire l’objet d’une visite du bâtiment par la personne certifiée qui l’élabore. En vue d’améliorer l’information des candidats acquéreurs ou locataires, de nouveaux modèles de présentation du DPE sont annexés à l'arrêté du 8 février 2012 modifiant celui du 15 septembre 2006.
Le ministère du développement durable a émis un courrier le 29 avril 2013 pour statuer sur la validité des DPE réalisés avant l'entrée en vigueur de la réforme du 8 février 2012 applicable au 1er avril 2013 : "...Par conséquent, tous les DPE réalisés avant que rentrent en vigueur les nouvelles exigences issues de la réforme du dispositif, soit selon les modalités initiales, restent valables dans la limite de leur date d'expiration."
Un nouvel arrrêté du 22 mars 2017 entré en vigueur le 1er avril 2017 modifie l'arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine et procède à l'actualisation du contenu en CO2 des réseaux de chaleur et de froid pour la réalisation des diagnostics de performance énergétique, en remplaçant l'annexe 7

800932 8° Entrée en vigueur :
– pour les ventes portant sur un bâtiment ou partie de bâtiment existant : 1er novembre 2006 ;
– pour les constructions neuves, le DPE est exigible pour les bâtiments ou parties de bâtiments dont le dépôt de la demande de permis de construire est postérieur au 30 juin 2007. Le maître de l'ouvrage doit le faire établir au plus tard à la réception des travaux et le remet au propriétaire final s'il est distinct du maître d'ouvrage. En cas de vente d'immeuble à construire, le promoteur le remet à l'acquéreur au plus tard à la réception (CCH art L 134-2) ;
– pour les baux ou leur renouvellement : 1er juillet 2007.

900932 9° Durée de validité du DPE : 10 ans (CCH art. R 134-4-2). Depuis le 1er juin 2013 tous les DPE réalisés sont envoyés à l'ADEME sur une base de données et leur validité peut être vérifiée. Le contenu du DPE n'est pas accessible et ceux réalisés avant le 1er juin 2013 ne peuvent pas être retrouvés.


00934 U - ASCENSEUR
Sommaire :
1° Ascenseur installé avant le 27 août 2000 100934
2° Ascenseur installé à partir du 27 août 2000
200934
3° Documents à remettre à l'acquéreur 300934

• Accès à Service-Public internet "Ascenseurs : la date limite pour certains travaux repoussée à juillet 2014"

* Information sur la sécurité des ascenseurs (v. aussi à Service-Public sur internet"Sécurité, entretien et contrôle technique des ascenseurs"

100934 1° Ascenseur installé avant le 27 août 2000 :
Lorsque l’ascenseur a été installé avant le 27 août 2000, il doit être équipé d’un dispositif de sécurité permettant d’atteindre divers objectifs (CCH art. R 125-1-1). La date limite de mise aux normes des ascenseurs pour les mesures les plus urgentes et correspondant aux neuf dispositifs prévus à l'article R. 125-1-2 I du CCH a été reportée du 3 juillet 2008 au 31 décembre 2010. Deux autres échéances sont fixées : le 3 juillet 2014 et le 3 juillet 2021 pour d'autres mesures de sécurité (CCH art. R 125-1-2).
Le propriétaire est tenu à l’entretien de l’ascenseur afin de le maintenir en bon état de fonctionnement et d’assurer la sécurité des personnes. Un contrôle technique doit être fait tous les 5 ans par un contrôleur technique habilité (CCH art. R 125-2-4).
Le propriétaire sera sanctionné par une amende en cas de non respect de ces prescriptions.

200934 2° Ascenseur installé après le 27 août 2000 :
Lorsque l’ascenseur a été installé après le 27 août 2000, plusieurs exigences de sécurité et de santé des personnes doivent être respectées (v. D. 2000-810 du 24/8/2000).
Un contrôle technique doit être fait tous les 5 ans par un contrôleur technique habilité (CCH art. R 125-2-4).

300934 3° Documents à remettre à l'acquéreur
Doivent être remis à l'acquéreur :
– le contrat d’entretien et de maintenance.
– le dernier rapport d'inspection indiquant les opérations réalisées et les défauts éventuels repérés (ascenseur ancien).
– la déclaration de conformité (ascenseur neuf).
Lorsque la vente porte sur un lot de copropriété ces documents sont tenus à la disposition de l’acquéreur par le syndic et figurent dans le carnet d'entretien de l'immeuble en copropriété..

00936 V - SERVICES DE TELEVISION
Le bailleur doit fournir et annexer au contrat de location lors de la signature ou lors de son renouvellement une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l'immeuble. (L. 6/7/89 n° 89-462 art. 3-2) Elle comprend :
– une information sur la possibilité ou non de recevoir les services de télévision par voie hertzienne,
– lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des services de télévision, une information précisant si l'installation permet ou non l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique ou s'il faut s'adresser au distributeur de services pour bénéficier du service antenne numérique; dans cette hypothèse, l'information donnée précisera les coordonnées du distributeur auquel le locataire doit s'adresser pour en bénéficier.
Cette information est obligatoire. Cependant le locataire ne peut pas se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations données qui n'ont qu'une valeur informative.

00938 W- RECUPERATION ET UTILISATION DES EAUX DE PLUIE.
Sommaire
1° Conditions d'usage de l'eau de pluie récupérée 100938
2° Obligations du propriétaire 00939
     a) Entretien 100939
     b) Carnet sanitaire 200939
     c) Obligation d'information des occupants 300939
     d) Obligation de déclaration en mairie de l'installation 400939

Indiquer si l'immeuble dispose d'un système de récupération des eaux de pluie en aval d'une toiture.
Réclamer au propriétaire :
– le carnet sanitaire prescrit par l'arrêté du 21 août 2008 ;
– le justificatif de déclaration en mairie du système de récupération.

Accès à Service-Public internet " Récupération de l'eau de pluie"
Accès à Service-Public internet "
Peut-on stocker de l'eau de pluie dans des cuves pour arroser son jardin ?"

100938Conditions d'usage de l'eau de pluie récupérée.
Les modalités d'utilisation de l'eau de pluie sont explicitées dans l'arrêté du 21 août 2008, publié au JO n° 0201 du 29 août 2008.
Ce texte détermine les conditions d'usage de l'eau de pluie récupérée
en aval de toitures inaccessibles au public, dans les bâtiments et leurs dépendances, ainsi que les conditions d'utilisation, d'entretien et de surveillance des équipements nécessaires à leur récupération et utilisation.
L’arrêté du 21 août 2008 s’applique à l’ensemble des bâtiments, qu’ils soient raccordés ou non à un réseau public de distribution d’eau potable.
L'eau de pluie récupérée à l'aval des toitures inaccessibles, autres qu'en amiante-ciment ou en plomb :
– peut être
utilisée pour des usages domestiques extérieurs au bâtiment (arrosage, lavage des véhicules, etc.) ;
– ne peut être utilisée à
l'intérieur des bâtiments, que pour l'évacuation des toilettes, le lavage des sols et, à titre expérimental (sous conditions), pour le lavage du linge.
Ces utilisations domestiques intérieures sont, pour des raisons sanitaires, interdites au sein des établissements suivants :
– établissements de santé et établissements, sociaux et médicaux, sociaux, hébergement de personnes âgées.
– cabinets médicaux, cabinets dentaires, laboratoires d'analyses de biologie médicale et des établissements de transfusion sanguine.
– crèches, écoles maternelles et élémentaires.

L'usage intérieur des eaux pluviales s'effectue au moyen d'un système de canalisations repérées de façon explicite par un pictogramme "eau non potable", à toutes les entrées et sorties de vannes et d'appareils, sans omettre les passages de cloisons et de murs.
Par ailleurs, pour les locaux à vocation d'habitation, dans une pièce ayant un robinet relié au réseau d'eau potable, la présence d'un point d'accès au système de distribution d'eau pluviale est interdite (sauf caves, sous-sols et autres pièces annexes à l'habitation). En outre, dans les lieux où ils peuvent être installés, ces derniers doivent être munis d'un dispositif d'ouverture qui nécessite l'utilisation d'un outil spécifique non lié. L'utilisation d'un simple robinet est proscrite.
Enfin, tout système qui permet la distribution d'eau de pluie à l'intérieur d'un bâtiment raccordé au réseau collectif d'assainissement (tout à l'égout, etc.) comporte un système d'évaluation du volume d'eau de pluie utilisé dans le bâtiment.

00939Obligations du propriétaire :
100939 a) Entretien.
Le propriétaire
, personne physique ou morale, d'une installation distribuant de l'eau de pluie à l'intérieur de bâtiments doit :
– faire entretenir régulièrement les équipements de récupération de l'eau de pluie, notamment par l'évacuation des refus de filtration.
– vérifier semestriellement la propreté des équipements de récupération des eaux de pluie, l'existence de la signalisation des réseaux et points de soutirage, le bon fonctionnement du système de disconnexion entre le réseau de distribution d'eau destinée à la consommation humaine et le réseau de distribution d'eau de pluie :
Le propriétaire procède annuellement :
– au nettoyage des filtres ;
– à la vidange, au nettoyage et à la désinfection de la cuve de stockage ;
– à la manoeuvre des vannes et robinets de soutirage.

200939 b) Carnet sanitaire.
Le propriétaire établit et tient à jour un carnet sanitaire comprenant notamment :
– le nom et adresse de la personne physique ou morale chargée de l'entretien ;
– un plan des équipements de récupération d'eau de pluie, en faisant apparaître les canalisations et les robinets de soutirage des réseaux de distribution d'eau de pluie et d'alimentation humaine, qu'il transmet aux occupants du bâtiment ;
– une fiche de mise en service, telle que définie en annexe de l'arrêté, attestant de la conformité de l'installation avec la réglementation en vigueur, établie par la personne responsable de la mise en service de l'installation ;
– la date des vérifications réalisées et le détail des opérations d'entretien, y compris celles prescrites par les fournisseurs de matériels ;
– le relevé mensuel des index des systèmes d'évaluation des volumes d'eau de pluie utilisés à l'intérieur des bâtiments raccordés au réseau de collecte des eaux usées.
Ce type d'installation est conditionné à sa déclaration en mairie, avec l'identification du bâtiment concerné et une évaluation des volumes d'eaux utilisés.
Les équipements existants à la date de publication de l'arrêté (29 août 2008) doivent être mis en conformité dans le délai d'un an. Les équipements de distribution de l'eau de pluie à l'intérieur des bâtiments déjà autorisés doivent être mis aux normes dans un délai fixé par arrêté préfectoral.

300939 c) Obligation d'information.
Le propriétaire doit informer les occupants du bâtiment des modalités de fonctionnement des équipements et le futur acquéreur du bâtiment, dans le cas d'une vente, de l'existence de ces équipements.

400939 d) Obligation de déclaration en mairie.
Le propriétaire d’une installation dont les eaux de pluie récupérées et utilisées sont rejetées au réseau d’assainissement collectif doit effectuer une déclaration d’usage en mairie.
En effet, l'article 5 de l'arrêté du 21 août 2008 fait référence à l'article à l'article R. 2224-19-4 du code général des collectivités territoriales selon lequel :
"Toute personne tenue de se raccorder au réseau d'assainissement et qui s'alimente en eau, totalement ou partiellement, à une source qui ne relève pas d'un service public doit en faire la déclaration à la mairie.
Dans le cas où l'usage de cette eau générerait le rejet d'eaux usées collectées par le service d'assainissement, la redevance d'assainissement collectif est calculée :
– soit par mesure directe au moyen de dispositifs de comptage posés et entretenus aux frais de l'usager et dont les relevés sont transmis au service d'assainissement dans les conditions fixées par l'autorité mentionnée au premier alinéa de l'article R. 2224-19-1 ;
– soit, en l'absence de dispositifs de comptage, de justification de la conformité des dispositifs de comptage à la réglementation ou de transmission des relevés, sur la base de critères permettant d'évaluer le volume d'eau prélevé, définis par la même autorité et prenant en compte notamment la surface de l'habitation et du terrain, le nombre d'habitants, la durée du séjour."
Précision :
Tout système qui permet la distribution d'eau de pluie à l'intérieur d'un bâtiment raccordé au réseau collectif d'assainissement comporte un système d'évaluation du volume d'eau de pluie utilisé dans le bâtiment. (art. 3, arrêté du 21 août 2008)
Le système d'évaluation ne s'applique pas à l'arrosage des jardins.

00940 X – ETABLISSEMENTS RECEVANT DU PUBLIC (diagnostic des conditions d’accessibilité des personnes handicapées)
Check-list
Sommaire

1° Classement des établissements en 5 catégories 100940
2° Etablissements soumis à l’obligation d’un diagnostic des conditions d’accessibilité 200940
3° Etablissement du diagnostic  des conditions d’accessibilité – Qualités du diagnostiqueur 300940
4° Contenu du diagnostic des conditions d’accessibilité 400940
5° Documents équivalents au diagnostic des conditions d’accessibilité 500940

• Accès à Service-public internet " Établissement recevant du public (ERP) : règles de sécurité et d'accessibilité"
• Accès à Service-public internet " Établissement recevant du public (ERP) : procédures d'autorisation"
• Définition des établissements recevant du public
La définition de l'établissement recevant du public est mentionnée à l'article R 123-2 du code de la construction et de l'habitation : "....constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non.
Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l'établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel."

Précision :
Une réponse ministérielle (Rép. min. n° 10731 : JO Sénat Q, 02/10/2014, p. 2250) précise que :
–  constituent des établissements recevant du public (ERP) : un magasin de vente dans une station-service (assujetti au règlement de sécurité contre l'incendie des ERP), une résidence de tourisme, assimilée à un hôtel, assujettie au même règlement ;
–  ne constituent pas un ERP : l'espace non clos par une enceinte (au sens de l'article R 123-2 précité) d'une station service, assujetti à la réglementation des installations classées pour l'environnement (ICPE), un garage, assujetti au code du travail et à la règlementation des installations classées pour l'environnement (ICPE), ou encore une résidence étudiante, assujettie à la réglementation des bâtiments d'habitation.

100940 1° Classement des établissements en 5 catégories (CCH art. R 123-19)
Les établissements recevant du public sont, quel que soit leur type, classés en catégories, d'après l'effectif du public et du personnel :
– 1ère catégorie : au-dessus de 1500 personnes ;
– 2ème catégorie : de 701 à 1500 personnes ;
– 3ème catégorie : de 301 à 700 personnes ;
– 4ème catégorie : 300 personnes et au-dessous, à l'exception des établissements compris dans la 5ème catégorie ;
– 5ème catégorie : établissements faisant l'objet de l'article R 123-14 du code de la construction et de l’habitation dans lesquels l'effectif du public n'atteint pas le chiffre minimum fixé par le règlement de sécurité pour chaque type d'exploitation.

200940 Etablissements soumis à l’obligation d’un diagnostic des conditions d’accessibilité des personnes handicapées
Les établissements recevant du public existants classés dans les quatre premières catégories au sens de l'article R 123-19 du code de la construction et de l’habitation (v. supra 1°) 100940 doivent faire établir un diagnostic de leurs conditions d’accessibilité.
Ce diagnostic doit être établi :
a) Au plus tard le 1er janvier 2010, pour :
– les établissements classés en 1ère et 2ème catégories ;
– les établissements classés en 3ème et 4ème catégories appartenant à l'Etat ou à ses établissements publics, ou dont l'Etat assure contractuellement la charge de propriété ;
b) Au plus tard le 1er janvier 2011, pour :
– les établissements classés en 3ème et 4ème catégories non mentionnés au b ci-dessus ;
– et pour l’ensemble des établissements accessibles aux personnes handicapées classés dans les 4 premières catégories. (CCH art. R 111-19-9)

Les ERP de 5ème catégorie (petits établissements comme, par exemple, les commerces de proximité) ne sont pas soumis à l'obligation de réaliser le diagnostic d'accessibilité. Toutefois, l'article 5 du décret n° 2006-555 du 17 mai 2006 précise que l'ensemble des prestations devra être fourni dans une partie du bâtiment accessible aux personnes handicapées avant le 1er janvier 2015 : la partie considérée du bâtiment doit être la plus proche possible de l’entrée principale ou d’une des entrées principales et doit être desservie par le cheminement usuel. Une partie des prestations peut être fournie par des mesures de substitution.
Pour ces établissements, la réalisation d'un diagnostic permet, en fonction des résultats de l'état des lieux, de s'assurer de la conformité des bâtiments et de mettre en évidence les travaux éventuels à réaliser.

Réalisation des travaux de mise en conformité - Sanctions
Suite à l'audit obligatoirement réalisé, les travaux pour rendre accessibles les lieux aux personnes handicapées doivent avoir été réalisés avant le 1er janvier 2015.
Des sanctions sont fixées : fermeture de l’établissement ne respectant pas le délai de mise en accessibilité, remboursement des subventions publiques, amende de 45 000 € pour les architectes, entrepreneurs et toute personne responsable de l’exécution des travaux. En cas de récidive, la peine est portée à 6 mois d’emprisonnement et à 75 000 € d’amende.
L'ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre 2014 relative à la mise en accessibilité des établissements recevant du public, des transports publics, des bâtiments d'habitation et de la voirie pour les personnes handicapées prévoit, en contrepartie de la mise en place d'un dispositif de contrôles et de sanctions, la mise en place d'un outil, l'agenda d'accessibilité programmée (Ad'AP), autorisant à prolonger, au-delà de 2015, le délai permettant d'effectuer les travaux de mise en accessibilité des établissements recevant du public et des installations ouvertes au public. 
Il correspond à un engagement de réaliser des travaux dans un délai déterminé (jusqu’à 3 ans, sauf cas très particuliers), de les financer et de respecter les règles d’accessibilité. Le dossier devait être déposé en mairie ou préfecture initialement avant le 27 septembre 2015, ou après cette date en expliquant le retard.
La procédure de dépôt de l'Ad'AP varie selon la durée du dispositif et le nombre d'établissements concernés : v. service public

300940 3° Etablissement du diagnostic  des conditions d’accessibilité – Qualités du diagnostiqueur
Le diagnostic doit être établi :
- à l'initiative de l'administration intéressée ou de l'exploitant ;
- par une personne pouvant justifier auprès du maître d'ouvrage d'une formation ou d'une compétence en matière d'accessibilité du cadre bâti. (CCH art. R 111-19-9)

400940 Contenu du diagnostic des conditions d’accessibilité
Le diagnostic :
– analyse la situation des obligations qui s’imposent à l’établissement  concerné en matière d’accessibilité ;
– estime le coût des travaux nécessaires pour satisfaire à ces obligations. (CCH art. R 111-19-9)

500940 Documents équivalents au diagnostic des conditions d’accessibilité
Le schéma directeur d'accessibilité des services de transports prévu à l'article 45 de la loi n° 2005-102 du 11 février 2005 vaut diagnostic des conditions d’accessibilité. (CCH art. R 111-19-9 dern. al.)

Accès à Service-Public internet " Demande d'autorisation de construire, d'aménager ou de modifier un établissement recevant du public (ERP)" (CCH art. L 111-8)
Accès à Service-Public internet " Commerces spécifiques"

00941 y – ANNEXE ENVIRONNEMENTALE (baux à usage bureaux ou de commerces de plus de 2000 m²)
Sommaire
1° Contenu de l'annexe environnementale 100941
    a) Eléments fournis par le bailleur 200941
    b) Eléments fournis par le preneur 300941
2° - Bilan périodique de l'évolution de la performance énergétique et environnementale 500941

Accès à Service-Public internet " Bail commercial : l’annexe verte obligatoire à partir du 14 juillet 2013"

La loi n° 2010-788 portant engagement national pour l’environnement du 12 juillet 2010 impose d'insérer une "annexe environnementale" aux baux des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces.
Cette obligation s'applique aux baux de tels locaux conclus ou renouvelés à compter du 1er janvier 2012, ainsi qu'à ceux en cours au 14 juillet 2013 (C. env. art L. 125-9).
Cette annexe environnementale doit permettre de communiquer des informations utiles aux consommations énergétiques des locaux loués, de réaliser un descriptif technique détaillé des installations et équipements énergétiques et un mesurage détaillé des performances environnementales de l'immeuble.
Elle peut prévoir les obligations qui s'imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés. (C. env. art L. 125-9 al. 3)
Le locataire ne peut pas se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans cette annexe.
Bien que l’absence d’annexe environnementale ne soit pas sanctionnée par le législateur, l'établissement de ce document est obligatoire et les cocontractants ne peuvent s’en exonérer. 
100941 1° - Contenu de l'annexe environnementale
Le décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011 précise le contenu de l'annexe environnementale (C. env. art. R 136-1 et R 136-2). Celle-ci doit retranscrire les informations suivantes que se doivent mutuellement bailleur et preneur.
200941 a) Eléments fournis par le bailleur (C. env. art. R 136-1) :
Selon l'article R 136-1 du code de l'environnement, l'annexe environnementale mentionne les éléments suivants, fournis par le bailleur :
– la liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié aux spécificités du bâtiment ;
– les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;
– les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;
– la quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment si le bailleur en assure le traitement et, le cas échéant, la quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique.
300941 b) Eléments fournis par le preneur (C. env. art. R 136-2) :
Selon l'article R 136-2 du code de l'environnement l'annexe environnementale mentionne les éléments suivants, fournis par le preneur :
– la liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements qu'il a mis en place dans les locaux loués et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation, à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié à son activité spécifique ;
– les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et des systèmes situés dans les locaux loués ou dont il a l'exploitation ;
– les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;
– la quantité annuelle de déchets générée à partir des locaux loués, si le preneur en assure le traitement, et, le cas échéant, la quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique.

500941 2° - Bilan périodique de l'évolution de la performance énergétique et environnementale (C. envir. art. R 136-3) :
En cours de bail, le preneur et le bailleur doivent établir, selon la périodicité qu'ils auront déterminée, un bilan de l'évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués. Sur la base de ce bilan, les deux parties s'engageront sur un programme d'actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués.
Le locataire doit laisser le bailleur accéder aux locaux loués pour la réalisation de travaux d'amélioration de la performance énergétique. (C. env. art L. 125-9 al. 2)
Contrairement aux autres documents annexés aux baux (DPE, ERNT) qui constituent une photographie d’une situation environnementale ou énergétique au jour de la signature du bail, l’annexe environnementale, est évolutive et par conséquent fera l’objet d’une mise à jour constante.

00942 Z  – INFORMATION DES ACQUEREURS OU LOCATAIRES de biens immobiliers SUR LA POLLUTION DE SOLS
La loi n° 2010-788 portant engagement national pour l’environnement du 12 juillet 2010 a introduit une nouvelle disposition relative à l'information des acquéreurs ou locataires d'un terrain présentant un risque de pollution des sols, codifiée sous l’article L 125-7 du code de l’environnement, non appliqué en l’absence de la parution du décret d’application.
L’article 173 de la loi Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014 modifie cet article L 125-7 :
« Sans préjudice de l'article L. 514-20 et de l'article L. 125-5, lorsqu'un terrain situé en secteur d'information sur les sols mentionné à l'article L. 125-6 fait l'objet d'un contrat de vente ou de location, le vendeur ou le bailleur du terrain est tenu d'en informer par écrit l'acquéreur ou le locataire. Il communique les informations rendues publiques par l'Etat, en application de l'article L. 125-6. L'acte de vente ou de location atteste de l'accomplissement de cette formalité.
Ainsi les ventes ou locations de terrains situés dans des secteurs d’information qui comprennent les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie, en cas de changement d’usage, la réalisation d’études de sols et de mesures de gestion de la pollution, pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques de l’environnement arrêtés par le représentant de l’Etat dans le département devront à la publication des arrêtés préfectoraux :
- faire état de la situation ou non du terrain dans un secteur d’information sur les sols,
- constater qu’il a été communiqué à l’acquéreur ou au locataire les informations rendues publiques.
Précisions :
- les secteurs d'information seront élaborés par le représentant de l'Etat dans chaque département et annexés sous forme graphique au PLU ou au document d'urbanisme en tenant lieu.
- le certificat d'urbanisme de l'article L 410-1 du code de l'urbanisme doit indiquer si le terrain objet de la demande est situé sur un site répertorié sur la base BASIAS ou sur un ancien site industriel ou de service dont il aurait connaissance.
- le titulaire du droit de préemption peut demander au propriétaire de lui communiquer les documents lui permettant d'apprécier l'état de pollution des sols.

Ces dispositions s'appliquent aux cas non visés par l'article L 514-20 du Code de l'environnement qui impose quant à lui l'information de l'acquéreur d'un terrain sur lequel a été exploitée une ICPE soumise à autorisation ou enregistrement. (v. supra F.) 00880

100942 Le décret n° 2015-1353 du 26 octobre 2015 définit la procédure d'élaboration des secteurs d'information sur les sols (SIS) prévus par l'article L. 125-6 du code de l'environnement et contient diverses dispositions sur la pollution des sols et les risques miniers. La liste des SIS sera établis dans chaque département par le Préfet, avant le 1er janvier 2019. Ils feront l'objet d'un arrêté préfectoral. La liste sera révisée chaque année. Dans les conditions précisées au décret, les SIS seront intégrés à l'état des risques afin d'assurer la bonne information des acquéreurs et locataires des terrains situés dans ces secteurs ; ils seront également intégrés dans les documents d'urbanisme. Ces secteurs comprendront les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie, notamment en cas de changement d'usage, de projet de construction, de lotissement, la réalisation d'études de sols et de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l'environnement. L'attestation délivrée par le bureau d'études devra être jointe à la demande de permis de construire ou d'aménager.

Entrée en vigueur :
Cette obligation d'information s'applique à compter du 1er jour du 4ème mois suivant la parution de l'arrêté préfectoral délimitant le SIS.

Sanction :
A défaut et si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat, dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, l'acquéreur ou le locataire a le choix de demander la résolution du contrat ou, selon le cas, de se faire restituer une partie du prix de vente ou d'obtenir une réduction du loyer. L'acquéreur peut aussi demander la réhabilitation du terrain aux frais du vendeur lorsque le coût de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente.
L’acquéreur devra pour engager la responsabilité du vendeur alors que les pollutions lui ont été révélées faire constater que le terrain est impropre à la destination convenue qui elle devra être précisée dans l’acte.

Accès à Service-Public internet " Déclaration annuelle des émissions polluantes et des déchets"
Accès à Service-Public internet " Déchets, pollution et produits toxiques"