00855 229 -VALEUR DE L'USUFRUIT ET DE LA NUE-PROPRIÉTÉ

00856 I) SITUATION A COMPTER DU 1er JANVIER 2004.
Pour les mutations à titre gratuit (successions, donations) et à titre onéreux (ventes, échanges, apports en société…) la valeur fiscale respective de la nue-propriété et de l’usufruit des biens transmis doit être déterminée d’après l’âge de l’usufruitier, conformément au barème ci-après (art. 669 du C.G.I.) (cf. BOFIP BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50) :

Age de l'usufruitier
valeur de l'usufruit
valeur de la nue-propriété
moins de 21 ans révolus
90 %
10 %
moins de 31 ans révolus
80 %
20 %
moins de 41 ans révolus
70 %
30 %
moins de 51 ans révolus
60 %
40 %
moins de 61 ans révolus
50 %
50 %
moins de 71 ans révolus
40 %
60 %
moins de 81 ans révolus
30 %
70 %
moins de 91 ans révolus
20 %
80 %
Plus de 91 ans
révolus
10 %
90 %

Observations :
• Ce barème ne concerne que les usufruits viagers.
• Pour déterminer la valeur de la nue-propriété, il n’est tenu compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de cette nue-propriété.
• Ce barème a une portée strictement fiscale. Rien ne s’oppose à ce que, dans leurs rapports entre elles, les parties attribuent dans l’acte de l’usufruit (ou à la nue-propriété) une valeur différente (selon la méthode dite "valeur économique" par exemple, en utilisant le tableau ci-après § III). 200859
L’usufruit temporaire est estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier.
Exemple : un usufruit temporaire de 25 ans sur un bien de 100 000 € vaut : 100 000 € x 46 % (23 % x 2) = 46 000 €.
Mais cette disposition n’est pas applicable lorsque son résultat attribue à l’usufruit temporaire une valeur supérieure à celle de l’usufruit viager. Ainsi l’usufruit constitué pour une durée de 30 ans au profit d’une personne âgée de 60 ans a une valeur fiscale maximum de 50 % et non de 69 % (23% x 3) (C. cass. ch. réunies 16 juin 1933. Dict. enr. n° 4340).

Lorsqu'un usufruit est constitué au profit d'une personne morale, sa durée ne peut pas être supérieure à 30 ans (C. civ. art. 619). La valeur fiscale de cet usufruit est de 69 % (23 % x 3).

00857 Précisions fiscales :
100857 * Réunion de l’usufruit à la nue-propriété :
Sous réserve des dispositions de l'article 1020, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou par le décès de l'usufruitier (CGI art. 1133).
Cette disposition doit être comprise de la façon suivante :
La portée de l’article 1133 du CGI est limité aux réunions d’usufruit et de nue-propriété qui se produisent à l’expiration du terme normal convenu pour la durée de l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier.
• Aucune taxation proportionnelle ne peut atteindre la réunion à la nue propriété d’un usufruit portant sur des biens dont la transmission n’est pas sujette à publication au fichier immobilier.
Si un acte est enregistré pour constater cette réunion,
il est enregistré au droit fixe des actes innomés.
Pour certains actes la taxe au taux de 0,60 % majoré des frais d'assiette et de recouvrement et taxe nouvelle (0,715 %) est exigible. Dans le cas où les formalités de l’enregistrement et de la publication
sont dissociées, cette perception proportionnelle se place au stade de l’enregistrement, et la publication aux hypothèques a lieu ensuite en franchise de taxe. C’est la raison pour laquelle l’immunité de droits n’est édictée par l’article 1133 du CGI que sous réserve des dispositions de l’article 1020 du CGI, ainsi libellé :
« Les dispositions sujettes à publicité foncière des actes visés aux articles 1025, 1030, 1031, 1053, 1054, 1055, 1066, 1067, 1087 et 1088 ainsi que de ceux relatifs aux opérations visées aux articles 1028, 1029, 1037 et 1065 au II de l'article 1069 et aux articles 1070, 1071, 1115, 1131, 1133 et 1133 ter sont assujetties à une taxe de publicité foncière ou à un droit d'enregistrement de 0,60 % lorsqu'elles entrent dans les prévisions des 1º à 4º de l'article 677. Dans le cas contraire, et sauf exonération, ces dispositions sont soumises à une imposition fixe de 25 euros. Celle-ci s'applique, dans tous les cas, aux dispositions sujettes à publicité foncière des actes relatifs aux transmissions de biens visés à l'article 1039. » (dict. enr. n° 4346).

200857 * Réunion de la nue propriété à l’usufruit :
En cas de réunion de la nue propriété à l’usufruit, et quelle que soit l’époque du démembrement, l’impôt est dû sur la fraction de la toute propriété déterminée d’après l’âge de l’usufruitier ou, le cas échéant, sur le prix exprimé en cas de mutation à titre onéreux. 00856

00858 II) SITUATION ANTERIEURE AU 1er JANVIER 2004.
Il fallait distinguer deux situations : les successions et mutations à titre gratuit d’une part (a) 100858, et les mutations à titre onéreux d’autre part (b) 200858 :

100858 a) Successions et mutations à titre gratuit.
La valeur de la nue-propriété et de l’usufruit des biens transmis était déterminée d’après l’âge de l’usufruitier selon le tableau suivant (art. 762 du C.G.I. abrogé par l’article 669 du CGI) :

Age de l'usufruitier
valeur de l'usufruit
valeur de la nue-propriété
moins de 20 ans révolus
70 %
30 %
moins de 30 ans révolus
60 %
40 %
moins de 40 ans révolus
50 %
50 %
moins de 50 ans révolus
40 %
60 %
moins de 60 ans révolus
30 %
70 %
moins de 70 ans révolus
20 %
80 %
Plus de 70 ans révolus
10 %
90 %

200858 b) Mutations à titre onéreux.
L’article 669 du CGI n’étant obligatoire qu’en matière de successions et de mutations à titre gratuit, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété pouvait être déterminée en utilisant par exemple un usufruit valeur économique.

200859 III) VALEUR ECONOMIQUE DE L'USUFRUIT ET DE LA NUE-PROPRIETE.
Si le barème fiscal s'impose pour le calcul des droits de mutation à titre onéreux depuis le 1er janvier 2004, sur le plan civil, il est possible d’utiliser une répartition différente du prix de vente entre le nu-propriétaire et l'usufruitier en utilisant par exemple un barème dit « économique » en fonction de l’âge des personnes nue-propriétaire et usufruitière et de la rentabilité du bien puisque l’usufruit est le droit à percevoir les revenus jusqu’à la fin du démembrement.
Pour évaluer la nue-propriété ou l’usufruit, il est possible de recourir à un calcul d’actualisation des flux (revenus futurs). Pour simplifier les calculs, on peut aussi estimer la valeur de la nue-propriété en se posant la question suivante : combien faut-il payer aujourd’hui pour obtenir à terme la pleine propriété, sachant que le bien vaut X euros et rapporte Y % par an ?
Si on considère que la rentabilité est stable et que le bien ne se revalorise pas, la réponse à la question se trouve dans l’équation suivante : NP = PP / (1 + t) n
Ici, NP est la nue-propriété, PP la pleine propriété, t le taux de rendement du bien et n la durée du démembrement (qui dépend de l’espérance de vie).
Ex : un homme de 50 ans est usufruitier d’un bien immobilier d'une valeur de 100 000 €, son fils nu-propriétaire. Ils souhaitent vendre ce bien qui rapporte 2 % net par an et se partager le prix de vente.
L'usufruitier ayant une espérance de vie de 31 ans (attention depuis le 20 décembre 2012, ce sont les tables de mortalité femmes qui doivent être utilisées - table Insee), l’évaluation économique est de 46 000 € environ pour l’usufruit et de 54 000 € pour la nue-propriété.

Avec le barème fiscal, l’usufruit aurait une valeur de 60 000 € et la nue-propriété de 40 000 €.