00855 229 -VALEUR DE L'USUFRUIT ET DE LA NUE-PROPRIÉTÉ

00856 I) SITUATION A COMPTER DU 1er JANVIER 2004.
Pour les mutations à titre gratuit (successions, donations) et à titre onéreux (ventes, échanges, apports en société…) la valeur fiscale respective de la nue-propriété et de l’usufruit des biens transmis doit être déterminée d’après l’âge de l’usufruitier, conformément au barème ci-après (art. 669 du C.G.I.) (cf. BOFIP BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50) :

Age de l'usufruitier
valeur de l'usufruit
valeur de la nue-propriété
moins de 21 ans révolus
90 %
10 %
moins de 31 ans révolus
80 %
20 %
moins de 41 ans révolus
70 %
30 %
moins de 51 ans révolus
60 %
40 %
moins de 61 ans révolus
50 %
50 %
moins de 71 ans révolus
40 %
60 %
moins de 81 ans révolus
30 %
70 %
moins de 91 ans révolus
20 %
80 %
Plus de 91 ans
révolus
10 %
90 %

Observations :
• Le barème ci-dessus ne concerne que les usufruits viagers.
• Pour déterminer la valeur de la nue-propriété, il n’est tenu compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de cette nue-propriété.
• Le barème ci-dessus a une portée strictement fiscale. Rien ne s’oppose à ce que, dans leurs rapports entre elles, les parties attribuent dans l’acte de l’usufruit (ou à la nue-propriété) une valeur différente. (selon la méthode dite "valeur économique" par exemple, en utilisant le tableau ci-après § III). 200859

L’usufruit temporaire est estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier.
Exemple : un usufruit temporaire de 25 ans sur un bien de 100 000 € vaut : 100 000 € x 46 % = 46 000 €.
Mais cette disposition n’est pas applicable lorsque son résultat attribue à l’usufruit temporaire une valeur supérieure à celle de l’usufruit viager. Ainsi l’usufruit constitué pour une durée de 30 ans au profit d’une personne âgée de 60 ans a une valeur fiscale maximum de 50 % et non de 69 % (23% x 3) (C. cass. ch. réunies 16 juin 1933. Dict. enr. n° 4340).

Lorsqu'un usufruit est constitué au profit d'une personne morale, sa durée ne peut pas être supérieure à 30 ans (C. civ. art. 619). La valeur fiscale de cet usufruit est de 69% (23% x 3).

00857 Précisions fiscales :
100857 * Réunion de l’usufruit à la nue-propriété :
Sous réserve des dispositions de l'article 1020, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou par le décès de l'usufruitier (CGI art. 1133).

Cette disposition doit être comprise de la façon suivante :
La portée de l’article 1133 du CGI est limité aux réunions d’usufruit et de nue-propriété qui se produisent à l’expiration du terme normal convenu pour la durée de l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier.
• Aucune taxation proportionnelle ne peut atteindre la réunion à la nue propriété d’un usufruit portant sur des biens dont la transmission n’est pas sujette à publication au fichier immobilier.
Si un acte est enregistré pour constater cette réunion,
il est enregistré au droit fixe des actes innomés.
Pour certains actes la taxe au taux de 0,60 % majoré des frais d'assiette et de recouvrement et taxe nouvelle (0,715 %) est exigible. Dans le cas où les formalités de l’enregistrement et de la publication
sont dissociées, cette perception proportionnelle se place au stade de l’enregistrement, et la publication aux hypothèques a lieu ensuite en franchise de taxe. C’est la raison pour laquelle l’immunité de droits n’est édictée par l’article 1133 du CGI que sous réserve des dispositions de l’article 1020 du CGI, ainsi libellé :
« Les dispositions sujettes à publicité foncière des actes visés aux articles 1025, 1030, 1031, 1053, 1054, 1055, 1066, 1067, 1087 et 1088 ainsi que de ceux relatifs aux opérations visées aux articles 1028, 1029, 1037 et 1065 au II de l'article 1069 et aux articles 1070, 1071, 1115, 1131, 1133 et 1133 ter sont assujetties à une taxe de publicité foncière ou à un droit d'enregistrement de 0,60 % lorsqu'elles entrent dans les prévisions des 1º à 4º de l'article 677. Dans le cas contraire, et sauf exonération, ces dispositions sont soumises à une imposition fixe de 25 euros. Celle-ci s'applique, dans tous les cas, aux dispositions sujettes à publicité foncière des actes relatifs aux transmissions de biens visés à l'article 1039. » (dict. enr. n° 4346).

200857 * Réunion de la nue propriété à l’usufruit :
En cas de réunion de la nue propriété à l’usufruit, et quelle que soit l’époque du démembrement, l’impôt est dû sur la fraction de la toute propriété déterminée d’après l’âge de l’usufruitier ou, le cas échéant, sur le prix exprimé en cas de mutation à titre onéreux. 00856

00858 II) SITUATION ANTERIEURE AU 1er JANVIER 2004.
Il fallait distinguer deux situations : les successions et mutations à titre gratuit d’une part (a) 100858, et les mutations à titre onéreux d’autre part (b) 200858 :

100858 a) Successions et mutations à titre gratuit.
La valeur de la nue-propriété et de l’usufruit des biens transmis était déterminée d’après l’âge de l’usufruitier selon le tableau suivant (art. 762 du C.G.I. abrogé par l’article 669 du CGI) :

Age de l'usufruitier
valeur de l'usufruit
valeur de la nue-propriété
moins de 20 ans révolus
70 %
30 %
moins de 30 ans révolus
60 %
40 %
moins de 40 ans révolus
50 %
50 %
moins de 50 ans révolus
40 %
60 %
moins de 60 ans révolus
30 %
70 %
moins de 70 ans révolus
20 %
80 %
Plus de 70 ans révolus
10 %
90 %

200858 b) Mutations à titre onéreux.
L’article 669 du CGI n’étant obligatoire qu’en matière de successions et de mutations à titre gratuit, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété pouvait être déterminée en utilisant le tableau ci-après § III (valeur économique).

200859 III) VALEUR ECONOMIQUE DE L'USUFRUIT ET DE LA NUE-PROPRIETE.
Les évaluations obtenues par ce tableau peuvent être utilisées dans les rapports entre les parties quel que soit le type de convention (vente, échange, partage...)

 

Ages

Taux de rente %

Valeur de la
nue-propriété (millièmes)

Valeur de
l'usufruit (millièmes)

Expérience de vie

CALCUL DE LA RENTE LORSQUE LE CRÉDIRENTIER EST UN HOMME

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

58

59

60

61

62

63

64

65

66

67

68

69

70

71

72

73

74

75

76

77

78

79

80

81

82

83

4,09

4,13

4,18

4,23

4,29

4,35

4,41

4,47

4,53

4,59

4,68

4,75

4,83

4,92

5,01

5,10

5,20

5,30

5,41

5,53

5,65

5,78

5,92

6,05

6,20

6,36

6,90

7,11

7,34

7,57

7,83

8,11

8,41

8,75

9,07

9,43

9,82

10,26

10,74

11,19

11,68

12,23

12,84

13,53

14,15

14,83

15,58

16,43

17,39

18,31

19,35

20,52

86

90

95

101

106

112

119

125

132

138

146

154

162

170

179

189

198

208

218

229

240

251

262

274

286

299

339

354

369

384

400

416

433

450

466

483

500

518

536

552

568

585

602

620

635

650

665

681

697

711

725

739

914

910

905

899

894

888

881

875

868

862

854

846

838

830

821

811

802

792

782

771

760

749

738

726

714

701

661

646

631

615

600

584

567

550

534

517

500

482

464

448

432

415

398

380

365

350

335

319

303

289

275

261

42,02

41,26

40,32

39,98

38,44

37,50

36,60

35,70

34,80

34

33

32,12

31,24

30,36

29,48

28,60

27,78

26,96

26,14

25,32

24,50

23,74

22,98

22,22

21,46

20,70

18,54

17,82

17,10

16,42

15,74

15,06

14,38

13,70

13,10

12,50

11,90

11,30

10,70

10,20

9,70

9,20

8,71

8,20

7,80

7,40

7

6,50

6,20

5,86

5,52

5,18

CALCUL DE LA RENTE LORSQUE LE CRÉDIRENTIER EST UNE FEMME

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

58

59

60

61

62

63

64

65

66

67

68

69

70

71

72

73

74

75

76

77

78

79

80

81

82

83

3,79

3,82

3,86

3,89

3,93

3,97

4,01

4,06

4,11

4,15

4,21

4,26

4,32

4,37

4,44

4,50

4,57

4,64

4,72

4,80

4,88

4,97

5,07

5,17

5,27

5,39

5,78

5,93

6,09

6,26

6,44

6,64

6,85

7,09

7,33

7,60

7,90

8,23

8,59

8,95

9,34

9,78

10,27

10,83

11,36

11,96

12,64

13,42

14,31

15,12

16,04

17,09

56

59

63

66

70

74

78

83

87

92

98

103

109

115

122

129

136

143

151

159

167

176

185

195

205

216

251

264

278

291

305

320

336

352

369

386

404

422

442

460

479

498

518

539

558

577

597

617

636

656

674

692

944

941

937

934

930

926

922

917

913

908

902

897

891

885

878

871

864

857

849

841

833

824

815

805

795

784

749

736

722

709

695

680

664

648

631

614

596

575

558

540

521

502

482

461

442

423

403

383

362

344

326

308

49,50

48,54

47,58

46,62

45,66

44,70

43,74

42,78

41,82

40,86

39,90

38,96

38,02

37,08

36,14

35,20

34,30

33,40

32,50

31,60

30,70

29,82

28,94

28,06

27,18

26,30

23,72

22,86

22

21,18

20,36

19,54

18,72

17,90

17,12

16,34

15,56

14,73

14

13,32

12,64

11,96

11,28

10,60

10,02

9,44

8,86

8,28

7,70

7,24

6,78

6,32