03850 31 – BAIL COMMERCIAL.   

      Index alphabétique 03850i
      – Informations et documents essentiels à recueillir 03855
      – Caractéristiques 03865
      – Capacité. 04020
      – Formalités. 04030

03851 – ACTUALITE
La loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, publiée au Journal Officiel le 19 juin 2014, réforme les baux commerciaux sur les principaux points suivants :
- la faculté de déroger à la résiliation triennale pour le locataire est interdite, sauf dans trois cas ; 03887
- le droit des baux dérogatoires dont la durée maximale passe de 2 à 3 ans est modifié à partir du 1er septembre 2014 : v. infra Caractéristiques § 2° (B) 03878
- le bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans peut être renouvelé pour la même durée ;
- la durée de la garantie solidaire entre cédant et cessionnaire du droit au bail ou du fonds de commerce est limitée à 3 ans à compter de la cession (C. com. art. L 145-16-2);
- le bailleur a l'obligation d'informer le garant dès le premier mois d'impayé de loyer de retard du cessionnaire (C. com. art. L 145-16-1) ;
- le bailleur doit informer le cédant du droit au bail ou du fonds de commerce tenu garant solidairement dès le premier mois d'impayé de loyer par le cessionnaire ;
- la possibilité de saisir facultativement la commission départementale de conciliation pour les litiges portant sur le loyer du bail renouvelé, la révision triennale, les charges et les travaux ;
- un état des lieux à l'entrée et à la sortie devient obligatoire. Il devra être effectué par les deux parties ou à défaut par un tiers mandaté par elles, sinon un huissier de justice sera chargé de le faire à frais partagés entre bailleur et locataire : applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er jour du 3ème mois de la promulgation de la loi - 1er septembre 2014 ; Pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, l'état des lieux de sortie s'applique à toute restitution d''un local dès lors qu'un état des lieux a été établi lors de la prise de possession (loi n° 2014-626, art. 3, II)
- le déplafonnement de la valeur locative commerciale est encadré. Le bailleur ne pourra répercuter la hausse qu’à hauteur de 10% par an du loyer acquitté au cours de l'année précédente : ce plafonnement du déplafonnement est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er jour du 3ème mois de la promulgation de la loi soit le 1er septembre 2014 (C. com. art. L 145-34) ;
- l'augmentation de loyer ne pourra pas être supérieure à 10 % :
  • du loyer acquitté au cours de l'année précédent lors de la révision triennale (C. com. art. L 145-38)
  • lors de la révision ouverte par une variation de loyer ayant dépassé 25 % (C. com. art. L 145-39)
applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er jour du 3ème mois de la promulgation de la loi soit le 1er septembre 2014
- la disparition de toute référence à l'indice du coût de la construction (ICC) pour déterminer le loyer plafond en cas de renouvellement du bail ou de révision triennale. Ainsi sont modifiés les articles L 145-34 et L 145-38 du code de commerce qui ne contiennent plus de référence qu'à l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) et à l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) selon la nature du bail. Bien entendu, il demeure toujours possible soit d'envisager une indexation en relation directe avec l'activité de l'une des parties (C. mon. fin, art. L 112-2, al 1), soit de prévoir une clause-recettes ou un loyer binaire articulé en tout ou en partie sur le chiffre d'affaire du locataire : la réforme n'entre en vigueur qu'à l'égard des contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 ;
- le bail commercial devra comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liéees au bail comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire (C. com. art. L 145-40-2). Cet inventaire donnera lieu à un état récapitulatif annuel. La répartition des charges et du coût des travaux entre les différents locataires de l'immeuble devra être mentionnée dans le bail : applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er jour du 3ème mois de la promulgation de la loi - 1er septembre 2014. Un décret en Conseil d'Etat devra préciser les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs ;
- le locataire en cas de vente des murs bénéficie d'un droit de préférence (C. com. art. L 145-46-1) : applicable à toute cession de local intervenant à compter du sixième mois suivant la promulgation de la loi soit à compter du 18 décembre 2014 : v. vol 2 titre 6-7 49301 ;
- le congé peut être donné par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- en cas de cession de l'entreprise dans le cadre d'une procédure de liquidation judiciaire du locataire, le tribunal de commerce peut adjoindre des activités connexes ou complémentaires à l'activité prévue au bail commercial en prévision d'un plan de cession de l'entreprise (C. com art. L 642-7 al 4) : applicable aux procédures de liquidation judiciaire ouverte après la date d'entrée en vigueur de la loi Pinel ;
- le droit au renouvellement du bail (propriété commerciale) bénéficie à tout preneur, quelle que soit sa nationalité par suite de l'abrogation de l'article L 145-13 du code de commerce.

Pour plus d'information sur l'état d'application des articles de la loi "Pinel" soumis à décret : voir site internet Sénat

03855 – INFORMATIONS ET DOCUMENTS ESSENTIELS A RECUEILLIR.
      – Vérifier si le bail relève du statut des baux commerciaux, s'il est "professionnel" ou s'il est non réglementé (code civil) :
     • Indiquer :
       - l'activité qui doit être exercée par le locataire (énoncée aux articles L 145-1 ou L 145-2 du code de commerce).
       - la nature des locaux loués [immeuble, locaux en copropriété, dans un lotissement ou locaux mixtes (habitation et professionnel ou habitation et commerciaux]
       - la nature et l'origine de propriété du fonds qui doit y être exploité.

     • Préciser si :
       - la location est exclue des baux commerciaux 03876
       - la location déroge au statut des baux commerciaux. 03878

103855 * Identification des parties : personnes physiques (FC 101), 00100 personnes morales (FC 102). 00250 et éventuellement pouvoirs.
      – Extrait K bis du bailleur ou du locataire s'ils sont commerçants ou en société (ou s'ils ont été commerçants depuis moins d'un an).
Pour visualiser l'extrait K bis utiliser aussi INFOGREFFE.
Accès infogreffe par internet : www.infogreffe.fr
      – Si le bailleur est marié, préciser si les locaux à usage mixte objet du bail constituent ou non le logement de la famille (dans l’affirmative prévoir l’ intervention du conjoint).
      – Chaque époux peut librement prendre à bail quel que soit son régime matrimonial, et ce en vertu de l'article 223 du code civil.

      Précision :
    - le droit au renouvellement du bail (propriété commerciale) bénéficie à tout preneur, quelle que soit sa nationalité par suite de l'abrogation de l'article L 145-13 du code de commerce.


03856 * Désignation (cadastre, n°, rue, description de l'immeuble) :
Si le bail doit être publié au fichier immobilier :
description des biens loués conforme aux exigences prévues à l’article 7 du décret 55-22 du 4 janvier 1955. Réclamer le relevé cadastral et éventuellement les plans.
– LOCAUX :
      – vérifier si le local est aux normes (sécurité, hygiène…) et s’il n’y a aucune incompatibilité avec sa destination commerciale. L’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation interdit d'affecter des locaux d'habitation à un autre usage. :
Le copropriétaire bailleur doit s'assurer que l'activité de son locataire est compatible avec les dispositions du règlement de copropriété. Le règlement de copropriété ou le cahier des charges du lotissement peuvent interdire au certaines activités etc...
(v. acte n° 30"Autres formalités" § 7°) 03470
      – faire une description des locaux et des éléments d’équipements (plans…).
      – communiquer au locataire les clauses restrictives imposées dans le règlement de l'immeuble, s'il y a lieu.
     • Demander au bailleur (locaux ou terrain nu loués) :
     – le document d’arpentage ou les coordonnées du géomètre chargé de l’établir,
     – le plan coté du logement ou local.
     – le règlement intérieur de l'immeuble, le règlement de copropriété et ses modificatifs 129512 et le nom et adresse du syndic de l'immeuble, s'il y a lieu. Copie de ces documents et informations seront, en principe, remis au locataire préalablement à la signature du contrat ou au plus tard le jour de sa signature.


• Accès à Service-public internet "Bail commercial".
Accès à Service-public internet "Bail commercial : contenu du contrat, montant et révision du loyer"
• Accès à Service-public internet "Comment transformer un logement en local professionnel ? "
• Accès à Service-public internet "Comment transformer un local professionnel en logement ? "

TERRAIN NU :
      – Le statut des baux commerciaux s'applique aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées –– soit avant, soit après le bail –– des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire (C. com. art. L 145-1 I 2°)
      – Vérifier si sur le plan juridique et fiscal il ne serait pas préférable de faire un bail à construction.
(v. cet acte n° 31) 04430

103856 * Désignation des équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et le cas échéant l'énumération des équipements et accessoires de l'immeuble qui font partie de l'usage commun dans l'hypothèse de pluralité de locataires ou de location dans un immeuble en copropriété (ascenseurs, espaces verts, aires et équipements de jeux). (v. n° 29 § 6°) 03345 Préciser les immeubles par destination exclus du bail (définis par l'article 524 du code civil, il s'agit des meubles attachés ou scellés)
     • Indiquer, s'il a lieu, la nature des travaux à réaliser :
     – la liste des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter, et préciser les modalités de leur imputation sur le loyer (durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées).
     – la liste des travaux à effectuer par le bailleur pour mise "aux normes du logement vacant situé dans le champ de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, délai d'exécution et modification du loyer.

     • Vérifier les clauses restrictives imposées dans le règlement de copropriété de l'immeuble. Et, s'il y a lieu, obtenir l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires s'il y a atteinte à la destination de l'immeuble ou si des travaux affectant les parties communes sont nécessaires.

     • Facultativement :
     – décrire les éléments d'équipement. Préciser les immeubles par destination exclus du bail (définis par l'article 524 du code civil, il s'agit des meubles attachés ou scellés).
     – indiquer le mode de chauffage du bien loué : fuel, électricité ou gaz. Pour les cheminées transmettre, la dernière facture du ramonage et, s'il existe, le contrat d'entretien,
     – indiquer si l'assainissement de la construction s'effectue par un système individuel ou par un raccordement au tout à l'égout 00914.

203856 * Obtenir les informations et documents précis relatifs à l’immeuble 29598 (dossier de diagnostic technique : amiante, saturnisme, termites, etc.), v. FC 220 sommaire. 00820 Pour le contenu du dossier de diagnostic technique (DDT) qui regroupe les états, constats et diagnostics techniques (v. FC 220 -I ). 100820

Le dossier de diagnostic technique (DDT) fourni par le bailleur doit être annexé au contrat de location lors de sa signature. Ce dossier est composé des diagnostics suivants :
Information sur les risques naturels, miniers et technologiques :
L’article L 125-5 du code de l’environnement relatif à la prévention des risques naturels et technologiques et et à la réparation des dommages oblige le propriétaire d’un immeuble exposé à un risque d’en informer l’acquéreur ou le locataire, lors d’une transaction immobilière ou d’une location (même pour une convention d’occupation précaire). Il s’applique dans les communes dont la liste est arrêtée par le préfet.
Depuis le 1er juin 2006, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels et technologiques approuvé ou prescrit ainsi que dans les zones de sismicité, le bailleur doit en informer le locataire et lui préciser si cette situation a donné lieu au versement d'une indemnité d'assurance en application de l'article L 125-2 ou L 128-2 du code des assurances. Cette obligation est étendue aux plans de prévention des risques miniers depuis le 1er juillet 2013. Un état des risques de moins de six mois doit être annexé au contrat de location écrit constatant l’entrée dans les lieux du nouveau locataire. La durée de validité de l'état est de six mois. (C. env. art. R 125-26) 00898

Sanction de l'absence d'ERNMT ou d'erreur dans son contenu : résolution du contrat ou diminution du prix (C. envir. art. L 125-5)
Diagnostic de performance énergétique : indiquer si un diagnostic de performance énergétique a été établi.
Depuis le 1er juillet 2007, le bailleur doit joindre le diagnostic de performance énergétique au contrat de location ou à son renouvellement.
v. FC 220 .00932
L'article R 134-1 du CCH exclut les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, qui ne demandent qu'une faible quantité d'énergie pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire ou le refroidissement.
En outre une réponse ministérielle (JOAN du 9 janvier 2007, p. 313 n° 108051) indique que le champ d'application du DPE a été défini par la directive européenne 2002/91 et précise que le DPE "est requis pour les seuls bâtiments qui utilisent de l'énergie pour l'usage intérieur des bâtiments. Il est donc impératif que le lot en vente soit équipé d'une installation de chauffage et c'est uniquement dans le cas où il y a une installation de chauffage qu'il y a DPE."

Saturnisme : Depuis le 12 août 2008, le bailleur, sous peine d’engager sa responsabilité pénale, devra joindre un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) à tout nouveau contrat ou renouvellement de location d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation, construit avant le 1er janvier 1949. Le CREP devra avoir été établi depuis moins de six ans à la date de signature du contrat de location (C. santé pub. art. R 1334-11). 300829
Les frais d’établissement de ce constat sont à la charge du bailleur, nonobstant toute convention contraire v. FC 220 00825
Sanction de l'absence de CREP : elle constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager la responsabilité pénale du bailleur. (CSP art. L 1334-7)

Amiante : Le propriétaire a-t-il fait établir le diagnostic de présence d'amiante dans les locaux privatifs. Aucune disposition ne prévoit spécialement l'obligation d'annexer un état 00822 Mais le propriétaire doit communiquer la fiche récapitulative du dossier technique amiante aux occupants de l'immeuble bâti dans le délai d'un mois après sa constitution ou sa mise à jour et si cet immeuble comporte des locaux de travail aux employeurs (CSP art. R 1334-29-5 III).
Sanction de l'absence de remise de fiche récapitulative du DTA : le non-respect de cette obligation est puni de l'amende prévue pour les contraventions de la 5ème classe (CSP art. R 1337-3-2) et si le locataire découvre l'existence d'amiante en cours de bail, il peut introduire une action sur le fondement de la garantie des vices cachés (C. civ. ar. 1721) ou sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil.
Annexe environnementale (v F.C. 220) 00941 pour tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er janvier 2012, portant sur des surfaces à usage de bureaux ou de commerces de plus de 2000 m² et pour tous les baux en cours à compter du 13 juillet 2013 (C. env. art L. 125-9). Pour établir cette annexe : réclamer les éléments au bailleur 200941 et au preneur 300941.
Information des acquéreurs ou locataires d'un terrain présentant un risque de pollution des sols. (v F.C. 220) 00942 Le bailleur communique par écrit au locataire, lorsqu'elles sont rendues publiques, les informations faisant état d'un risque de pollution des sols. L'acte de location atteste de l'accomplissement de cette formalité. Les modalités d'application sont définies par décret en conseil d'état (en attente de publication).

Facultativement :
Termites et insectes xylophages : aucune disposition ne prévoit spécialement l'obligation d'annexer un état termites lors de la conclusion ou du renouvellement du contrat de location. Cependant, il est recommandé de demander au bailleur s'il a reçu du maire une notification au titre de la présence des termites ou si a connaissance l'immeuble est contaminé 00830

Eventuellement :
Immeuble situé à proximité d'un aérodrome et à l'intérieur d'un plan d'exposition au bruit : le contrat de location d'immeuble à usage d'habitation ayant pour objet un bien immobilier situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit comporte une clause claire et lisible précisant la zone de bruit où se trouve localisé ledit bien. (C. urb. art. L 147-5) 42328
Services de télévision : indiquer quelles sont les modalités de réception des services de télévision dans l'immeuble 00936
Contrats susceptibles d'être transmis :
      – Vérifier si des contrats ayant trait à l’immeuble peuvent être transmis conventionnellement au locataire.00912
 • Contrats de fourniture d’électricité et/ou de gaz 100912

• Récupération des eaux de pluie pour un usage domestique (v F.C. 220) 00938 : indiquer si l'immeuble dispose d'un système de récupération des eaux de pluie en aval d'une toiture, et réclamer au propriétaire :
– le carnet sanitaire prescrit par l'arrêté du 21 août 2008 ;
– le justificatif de déclaration en mairie du système de récupération.

303856 * Urbanisme (v. infra 31-1). 04031 :
      – CU L 410-1, 42501
      – ou absence de CU.
– L'immeuble étant destiné à recevoir du public, indiquer qu'il est mis à la disposition du locataire le registre de sécurité sur lequel sont portés les renseignements indispensables à la bonne marche du service de sécurité. Eventuellement se faire remettre le ou les rapports de la commission de sécurité.
– Documents locaux et prescriptions d'urbanisme
(v.vol 2 titre 5) 42251 . Vérifier :
     - si les règles énoncées dans le PLU ne s'opposent pas à l'exercice de l'activité envisagée.
     - si les travaux envisagés par le bailleur ou le locataire ne sont pas interdits ou réglementés par des dispositions d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique.

 • Urbanisme - BTP (accès à "Service-Public internet)

403856 * Résiliation de l'ancien bail. 21004
      – Réclamer une copie de l'acte de résiliation ou les documents justifiant de la résiliation

503856 * Origine de propriété du local (v. vol. 2 titre 3). 35001
       – vérifier si les règles ont été respectées et les formalités bien faites.
Ce titre contient un formulaire des origines les plus usuelles et indique les vérifications et les précautions à observer. (FC n° 106). 00340
       – vérifier si les engagements pris antérieurement par le bailleur ne font pas obstacle à la conclusion du bail :
       • avantages fiscaux consentis lors de l'acquisition de l'immeuble (dispositifs Lienemann, Besson, Périssol, Borloo ....) ;
      • pacte de préférence de bail ou promesse de bail, interdiction de louer etc...

603856 * Durée du bail (v. infra § 4°). 03885 Préciser si le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale par acte extra-judiciaire. 03887
Pour un bail d'une durée au plus égale à 2 ans
(v. infra § 2° B) 03878

703856 * Date d'entrée en jouissance.
   Indiquer la date d'entrée en jouissance.

03858 * Destination commerciale du local (v. infra § 1°). 03870
   – Commerces autorisés.
   – Commerces interdits.
   – Possibilités d'adjonction de commerce.

Il convient de déterminer avec précision les activités pouvant être exercées par le preneur afin d’éviter un contentieux d’interprétation ultérieur. Car c’est par rapport à la destination initiale du bail que seront déterminées les activités connexes complémentaires en cas de demande de déspécialisation restreinte (C. com. art. L 145-17) ou de demande de déspécialisation totale (C. com. art. L 145-18). (v. infra § 6°) 03892 L'article L 145-51 du code de commerce permet au locataire qui fait valoir ses droits à la retraite, de despécialiser totalement ou partiellement le fonds de commerce vendu.
• Ouvrir un commerce :
Accès à Service-public internet

103858 * Non-concurrence du chef du bailleur.
      – Aucune restriction au droit du bailleur qui pourra exploiter directement ou indirectement un commerce similaire à celui du locataire,
      – ou le bailleur s'interdit de louer ou d'exploiter dans l'immeuble un commerce similaire à celui du locataire..
      – Commerces interdits dans l'immeuble.
Il a été jugé (Cass. 3ème civ. 2/10/2013 n° 12-13302) qu'un bail commercial de locaux situés dans un centre commercial est nul pour erreur sur les qualités substantielles si le locataire pense ne na y avoir de concurrent et si un concurrent s'istalle au même moment dans le local mitoyen.

203858 * Utilisation des locaux.
      – Installation des enseignes, de la devanture, du trottoir (étalage).
      – Réglementation relative aux animaux.
      – Réglementation du stationnement.
      – Préciser qui du bailleur ou du preneur doit supporter la charge financière des travaux imposés pour l'hygiène, la sécurité, etc.
(v. infra § 10°). 03940
      – Autres.

Changement d'usage (locaux d'habitation affectés à un usage professionnel) :
Tenir compte de la règlementation prévue par l'article L 631-7 du CCH dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable. Les nouvelles dispositions en vigueur au 1/1/2009 conduisent à consacrer l'existence d'une nouvelle catégorie de baux mixtes relevant désormais du statut du bail dhabitation.

Précision : le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens de l'article L 631-7 .
• v. infra 11° "Changement d'affectation de locaux" 03945

303858 * Etat des inscriptions de saisie au service chargé de la publicité foncière.(v. infra 31-1-1). 04032 Il est nécessaire de lever un état hypothécaire préalable du chef du bailleur sur l’immeuble afin de s’assurer qu’aucune saisie immobilière ne grève celui-ci. Les baux consentis par le débiteur après la saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur. La preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen (C. proc civ exéc. art. L 321-4).

403858 * Etats des lieux (v. infra § 10°). 03940
      – Contradictoire entre les parties.
      – Sous contrôle de l'homme de l'art choisi par le bailleur.
      – A annexer ou non au bail.


03859 * Travaux imposés au bailleur.
      – Clos et couvert seulement.
      – Travaux complémentaires (lesquels).

103859 * Charges locatives imposées au preneur (v. infra § 12°). 03950

203859 * Travaux d'améliorations réalisés par le locataire et les conséquences fiscales. (v. infra § 13°).03965

303859 * Sort des constructions nouvelles en fin de bail et fiscalité : Travaux d'améliorations réalisés par le locataire (v. infra § 13°) 03965 Constructions nouvelles édifiées par le locataire (v. infra §14°) 03980 .

403859 * Cession de l'immeuble par le bailleur en fin de bail (fiscal) (v. infra § 17°) 04010

503859 * Remise de constructions édifiées par le locataire en cas de résiliation anticipée du bail (fiscal) (v. infra § 18°) 04015

603859 * Régime fiscal du contrat de bail (v. infra 31-2 et 31-5). 04035
    - Option T.V.A. 04100


03860 * Prix du bail (v. infra § 9°). 03920
      – Montant du loyer.
      – Modalités de paiement du loyer (mensuel, trimestriel d'avance).
      – Autres charges augmentatives du prix.
      – Travaux imposés au preneur et fiscalité
(v. infra § 13° 03965 et 14° 03980 ).
      – Révision triennale du loyer ou autre périodicité.03928
      – Indexation du loyer et indice de référence. 03930

      – Valeur locative des locaux à usage professionnel ou commercial (calcul de la) (v. à Service-public internet).

* Garantie des risques locatifs (GRL) : (v. Service-Public internet).
Ce dispositif GRL pouvant être souscrit par le bailleur auprès d'une compagnie d'assurance prend en charge les risques d'impayés de loyer (charges comprises), les dégradations locatives sur toute la durée du bail ainsi que les frais de procédures en cas de défaillance du locataire. La GRL ne couvre pas les baux commerciaux, ruraux et professionnels, sauf en cas de bail mixte pour la seule partie destinée à l'habitation et ses annexes.

103860 * Droit d'entrée ou "pas de porte" (v. infra § 9° a). 03923
      – Considéré comme un supplément de loyer.
      – Considéré comme la contre-partie du démembrement de propriété ou de la moins-value résultant de la propriété commerciale.

Dans l'acte de bail, il conviendra donc d'être très précis sur la qualification qu'on entend donner au droit d'entrée (ou pas-de-porte). Et notamment préciser si ce droit d'entrée devra être pris en compte (ou dans quelle proportion) pour le renouvellement du bail et pour le calcul de la révision du loyer (préciser le montant à valoir sur la première année du loyer et les années suivantes).

203860 * Loyer du bail renouvelé (v. infra § 9° b III). 03934
      – En prenant en compte le droit d'entrée réparti sur toute la durée du bail.
      – Sans prendre en compte le droit d'entrée.


03861* Cession de bail (v. infra § 15°). 03990
      – Autorisée avec l'agrément préalable du bailleur.
      – Autorisée sans agrément préalable.
      – Interdite.
      – Solidarité du cédant envers le bailleur
(v. n° 53 caractéristiques § 5°-d) 05616

03862* Sous-location (v. infra § 8°). 03910
      – Autorisée.
      – Interdite dans tous les cas.


03863* Cautionnement et/ou "dépôt de garantie".
Il est d'usage de réclamer au locataire pour garantir le paiement des loyers le versement d'un dépôt de garantie qui peut être librement déterminé par les parties en l'absence de dispositions légales. Cependant s'il est supérieur au prix de plus de deux termes de loyer, l'article L 145-40 du code de commerce (d'ordre public) indique qu'il porte intérêt au profit du locataire au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes.
      – Par versement d'une somme quittancée.
      – Au moyen d'une caution bancaire ou cautionnement par un tiers pour le montant du paiement du loyer (1) 129527   Ce cautionnement par un tiers ne fait l'objet d'aucune règlementation spécifique comme en matière de baux d'habitation 03377
– Indiquer si le cautionnement est incessible ou s’il pourra se transmettre de plein droit à un nouveau bailleur.
(La caution aura intérêt à préciser le montant maximal de son engagement, c’est à dire l’engagement financier au-delà duquel elle ne pourra pas être poursuivie).
– Préciser si le cautionnement sera revalorisé.
      – Au moyen d'une affectation hypothécaire.
      – Autres garanties.


103863 * Assurance habitation : logement ou copropriété (v. Service-Public internet) (FC 116), 00610
    –
Assurance du
locataire : risques locatifs, dégâts des eaux. Rappeler au locataire son obligation d'assurer les risques locatifs et les dégats des eaux et d'en justifier.
       En plus de l'assurance obligatoire " risques locatifs " , le locataire peut souscrire des assurances facultatives qui peuvent s'avérer utiles dans certaines circonstances.
    – Information sur les assurances du propriétaire pour le logement ou la copropriété.
L'assurance multirisques habitation couvre les sinistres liés aux incendies, explosions, dégâts des eaux, vols, sur les biens immobiliers (maison individuelle, appartement, les biens mobiliers et les objets de valeurs. Elle couvre, au titre de la responsabilité civile, la réparation des dommages corporels et matériels


203863 * Horaire et jours de visite en cas de vente de l'immeuble.

303863 * Election de domicile (FC 101-5 et suiv.), 00111

403863 * Frais (contrat de bail, éventuellement de l'état des lieux...).
   – Payés par le preneur.
   – Acquittés par le bailleur.
   – Ou partagés.


03865 – CARACTERISTIQUES. (bail commercial).
Sommaire :
1° Champ d'application. 03870 .
    – locaux loués dans un centre commercial. 03873
2° Conventions exclues ou dérogeant au statut des baux commerciaux. 03875
   – Conventions exclues du statut (A) 03876
   – Dérogations au statut - Baux n'excédant pas 2 ans (3 ans à compter du 1er septembre 2014) (B) 03878
3° Forme de l'acte et de la procuration. 03880
4° Durée. 03885
   – Droit de résiliation du preneur 03887
   – Droit de reprise pour le bailleur 03888
   – Droit de reprise des locaux d’habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux 203888
   – Alternatives en fin de bail 03889
5° Propriété commerciale. 03890
6° Despécialisation. 03892
   – Déspécialisation restreinte (a) 03894
   – Déspécialisation totale (ou déspécialisation "plénière") (b) 03896
   – Déspécialisation par le preneur prenant sa retraite (c) 03898
7° Renouvellement du bail. 03900
    a) Conditions à remplir par le locataire 03901
    b) Procédure de renouvellement 03902
      • Congé avec offre de renouvellement donné par le propriétaire (bailleur) 03904
      • Demande de renouvellement par le locataire 03905
      • Acceptation du renouvellement par l'exercice du droit de " repentir " 03906
          Perte du droit de repentir 03907
8° Sous-location. 03910
9° Prix du bail. 03920
    a) Bail originaire 03921
        1. Loyer 03922
        2. Droit d'entrée ou "pas de porte" 03923
        - droit d'entrée et révision du loyer 03925
        - droit d'entrée et fixation du loyer du bail renouvelé 03926
        - sur le plan fiscal 03927
            • Le droit d'entrée est considéré comme un supplément de loyer 103927
            • Le droit d'entrée correspond à une dépréciation de la valeur des locaux 203927
    b) Modification ultérieure du loyer 03928
        1. Révision triennale 03929
        2. Clause d'indexation appelée clause d'échelle mobile 03930
        3. Clause- recettes 03932
    c) Loyer du bail renouvelé 03934
        1. Règle : plafonnement 103934
        2. Exceptions à la règle du plafonnement 03935
            - Application de la valeur locative 03936
        3. Saisine du juge et procédure 03937
        4. En pratique, deux situations peuvent se présenter 03938
            • le bail est renouvelé à son expiration 103938
            • ou le bail n’est renouvelé qu’après son expiration 203938
10° Etat des lieux. 03940
11° Changement d'affectation de locaux 03945
12° Charges locatives. 03950

12bis° Dépenses d'entretien et de réparation. 03956
13° Travaux d'améliorations. 03965
14° Constructions nouvelles édifiées par le locataire. 03980
15° Cession du droit au bail, apport et fusion en société. 03990
16° Fin du bail. 04000
17° Cession de l'immeuble à l'issue du bail. 04010
18° Remise gratuite des constructions édifiées par le locataire en cas de résiliation anticipée du bail (fiscal). 04015

19° Droit de préemption du preneur en cas de vente du local loué
(v. vol 2, titre 6-7) 49300

03870 1° CHAMP D'APPLICATION.
Le bail commercial est d'abord un contrat de louage de choses régi par les articles 1708 et suivants du code civil. Puis, il obéit aux règles prévues par le décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, modifié, dont la plupart sont d'ordre public et ont été reprises sous les articles L 145-1 et suivants du code de commerce. Le statut des baux commerciaux est protecteur pour le locataire, avec notamment un plafonnement du loyer et un droit au renouvellement de son bail.
Un bail peut être commercial sans être soumis au statut (ex. : les baux n'excédant pas 2 ans [
3 ans maximum à partir du 1er septembre 2014] conclus en vertu de l'article L 145-5 du code de commerce (v. infra 03878) ; les locations-gérances de fonds de commerce, etc.).
La distinction est importante, car seuls les locaux soumis au statut sont, en principe, régis par l'article L 145-9 du code de commerce quant à la
forme des congés et peuvent donner lieu à la révision légale du prix du loyer et au renouvellement.

103870 Conditions préalables d’application du statut des baux commerciaux :
Si le statut n'est pas applicable à tous les baux commerciaux, son application suppose néanmoins une location à destination commerciale. Une telle destination doit remplir trois conditions :
        a) - un accord des parties, et spécialement du bailleur.
La destination commerciale ne résulte pas de l'usage que le preneur fait des lieux loués, mais de l'affectation qui leur a été donnée par la commune volonté des contractants.
        b) -
l'utilisation effective des locaux pour une activité commerciale, industrielle ou artisanale ; il ne suffirait pas de qualifier un bail de " commercial " pour qu'il prenne ce caractère et bénéficie du statut.
Toute personne physique ou le représentant d'une personne morale peut domicilier le siège de l'entreprise
dans son local d'habitation. Cette domiciliation ne peut conférer le bénéfice du statut des baux commerciaux (v. FC n° 101-8) 00148
        c) - enfin la licéité de l'utilisation commerciale (notamment celle-ci peut être interdite par l'article L 631-7 du C.C.H. prohibant la transformation des locaux d'habitation en locaux commerciaux) - v. aussi infra 11° 03945

203870 Locaux soumis au statut des baux commerciaux :
Le champ d’application du statut des baux commerciaux est défini par les articles L 145-1 et L 145-2 du code de commerce.
En vertu de l’article L 145-1 du code de commerce, le statut s’applique :
– aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce,
Et en outre :
– aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal.
Précision :
Ne constitue pas un local au sens de l'article L 145-1 précité une aire de stationnement non délimitée qui ne constitue pas un parking clos et couvert ou une construction, se situe à l'extérieur du bâtiment abritant le fonds de commerce du locataire et est uniquement destinée au stationnement de véhicules (Cass. civ. 3ème, 01/07/2014, n° 13-17789). En revanche, si les emplacements en cause sont une partie de bâtiment, ils peuvent constituer un local et bénéficier du statut des baux commerciaux, si compte tenu de leur nature, ils sont indispensbles à l'exploitation du fonds de commerce (Cass. civ. 3ème, 22/03/2006, n° 05-12106)

– aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

En vertu de l’article L 145-2 du code de commerce, le statut des baux commerciaux s’applique :
– aux baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d'enseignement ;
– aux baux consentis aux communes pour des immeubles ou des locaux affectés, soit au moment de la location, soit ultérieurement et avec le consentement exprès ou tacite du propriétaire, à des services exploités en régie ;
– aux baux d'immeubles ou de locaux principaux ou accessoires, nécessaires à la poursuite de l'activité des entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial, dans les limites définies par les lois et règlements qui les régissent et à condition que ces baux ne comportent aucune emprise sur le domaine public ;
– sous réserve des dispositions de l'article L 145-26 du code commerce, aux baux des locaux ou immeubles appartenant à l'Etat, aux collectivités territoriales et aux établissements publics, dans le cas où ces locaux ou immeubles satisfont aux dispositions de l'article L 145-1 ou aux 1° et 2° de l'article L 145-2 du code de commerce ;
– aux baux d'immeubles abritant soit des sociétés coopératives ayant la forme commerciale ou un objet commercial, soit des sociétés coopératives de crédit, soit des caisses d'épargne et de prévoyance ;
– aux baux des locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d'œuvres graphiques et plastiques, tels que définis par l'article 98 A de l'annexe III du code général des impôts ;
– aux baux d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime, par dérogation à l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière.

Précision :
Les dispositions de la loi PME du 4/8/2008 permettent désormais aux parties à un bail à usage exclusivement professionnel de renoncer dès sa signature au statut protecteur de l'article 57 A de la loi du 23/12/1986 pour adopter la qualification commerciale du bail et sa soumission aux dispositions du code de commerce. Mais avant d'engager les parties dans cette démarche, le rédacteur d'acte s'assurera que le statut des baux commerciaux est celui que choisissent les parties.
Le statut des baux commerciaux continue de s'appliquer, en cas d'exercice du droit de préemption sur un bail commercial, un fonds artisanal ou un fonds de commerce en application du premier alinéa de l'article L. 214-2 du code de l'urbanisme. Le défaut d'exploitation ne peut être invoqué par le bailleur pour mettre fin au bail commercial dans le délai prévu au même article L. 214-2 (2 ans) pour sa rétrocession à un nouvel exploitant (C. com art. L 145-2 modifié par la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014).

303870 Activités soumises au statut des baux commerciaux :
Pour bénéficier du statut, le locataire doit exercer dans les lieux loués l’une des activités mentionnées aux articles L 145-1 et L 145-2 du code de commerce (v. supra) : activité commerciale ou artisanale , établissement d’enseignement, service exploité en régie, entreprise publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial, sociétés coopératives ayant la forme commercial ou objet commercial, sociétés coopératives de crédit, caisses d’épargne et de prévoyance, artiste.
Sont donc notamment
exclus du statut des baux commerciaux, sauf extension conventionnelle, les baux consentis aux :
– membres des professions libérales : conseil juridique, expert-comptable, médecin ;
– agents commerciaux et VRP ;
– société d’assurance à forme mutuelle ayant une forme civile.

Précision :
Les GIE bénéficient du statut des baux commerciaux lorsque leur objet est commercial (C. com. art L 251-4)

03873 Cas particulier des locaux loués dans un centre commercial.
Le locataire d'un emplacement situé dans un centre commercial ne peut prétendre au bénéfice du statut que si les trois conditions suivantes sont réunies :
1° Disposition d'un local déterminé. En principe il faut que l'on se trouve en présence d'un véritable local où un fonds de commerce est exploité.
2° Clientèle personnelle prépondérante (notion de la clientèle propre présentant un caractère prépondérant par rapport à celle de l'établissement d'accueil).
3° Autonomie de gestion (notion d'indépendance économique).

103873 Cas particulier du bail de locaux commerciaux et d’habitation
Le bail portant à la fois sur des locaux commerciaux et d’habitation est, en principe, indivisible et il est commercial pour l’ensemble des locaux qui y sont compris, même si la partie commerciale ne subsiste que très partiellement et sur une surface réduite (Cass. 3ème civ. 1/10/1997 – RJDA 12/97 n° 1469).

203873 Précisions sur le bénéfice du statut des baux commerciaux :
– Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. (C. com. art L 145-1)
– Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie du statut des baux commerciaux, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds (C. com. art L 145-1).
– En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession. (C. com. art L 145-1)


• Cas particulier des immeubles objet d'un crédit-bail immobilier : v. infra § 8° "Sous-location" 03916

03875 2° CONVENTIONS EXCLUES OU DEROGEANT AU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX.

03876 A. Conventions exclues du statut.
Il ne suffit pas aux parties de donner une autre qualification au bail pour que la convention échappe au statut des baux commerciaux. Les juges ont le pouvoir de restituer aux conventions leur véritable identité. Toutefois, certaines conventions y échappent en vertu de la loi ou de la jurisprudence. Il s'agit notamment :
   – le bail à construction ;
   – le bail emphytéotique ;
   – la concession immobilière ;
   – les locations saisonnières ou discontinues à condition que le caractère saisonnier porte sur la location elle-même et non sur l'activité. Il a été jugé que la location faite à l'année donne droit au statut, même si l'exploitation est saisonnière, le locataire conservant dans l'intervalle la libre disposition du local (Civ. 1er mars 1972, n° 70-14539, Bull. 1972-3-106). Il est possible de consentir plusieurs baux saisonniers successifs au profit de la même personne sans lui faire acquérir le bénéfice du statut des baux commerciaux (Cass. 3ème civ. 14/11/1973 n° 72-13043). Lorsqu'à l'expiration du bail saisonnier, le locataire reste dans les lieux, il ne s'opère pas un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux (C. com. art. L 145-5 dern. al.)
   – la convention d’occupation précaire à condition que la précarité soit justifiée par des conditions objectives particulières (exemple : pour permettre au locataire de réaliser des travaux dans un autre local, pendant la durée de ces travaux) ; elle ne doit pas être confondue avec le bail de courte durée. (C. com art L 145-5-1)
   – les autorisations d'occupation précaire accordées par l'administration sur un immeuble acquis par elle à la suite d'une déclaration d'utilité publique. (C. com. art L 145-2, II).

Depuis la publication de la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014, le statut des baux commerciaux s’applique pendant la période de deux ans impartie au titulaire du droit de préemption pour rétrocéder le droit au bail qu’elle a préempté en application de l’article L 214-1 du code de l’urbanisme (C. com. art L 145-2, III).
Les locaux appartenant à l'Etat, aux collectivités locales et aux établissements publics sont expressément soumis au décret (C. com. art. L 145-2).
Toutefois, les biens du domaine public ne peuvent faire l'objet que de concessions précaires révocables comme étant hors commerce. Et les locaux concédés en vertu d'un contrat administratif pour l'exécution d'un service public échappent également au statut.

03878 B. Dérogations au statut - Baux n'excédant pas 2 ans (3 ans à compter du 1er septembre 2014)
103878 1°) Le texte (C. com. art. L 145-5)
Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans (C. com. art. L 145-5 al. 1).
Si, à l'expiration du bail de courte durée, le preneur reste et est laissé en possession du local loué, il s'opère automatiquement par l'effet de la loi, un bail de 9 ans soumis au statut. Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. (C. com. art. L 145-5 al 2 et 3). Ces dispositions ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier (C. com. art. L 145-5 al. 4).

A compter du 1er septembre 2014 (C. com art. L 145-5 modifié par l'art. 3 de la loi Pinel du 18/06/2014) :
Les parties peuvent conclure un ou plusieurs baux dérogatoires au statut des baux commerciaux dont la durée totale n'excède pas trois ans.
Un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux s'opèrera à l'expiration de la durée du ou des baux dérogatoires :
si au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession ;
Précision :
Les parties disposent ainsi d'un délai d'un mois à l'expiration du bail pour manifester leur volonté d'échapper au statut des baux commerciaux, soit en quittant les lieux pour le locataire, soit pour le bailleur, en faisant connaître au locataire sa volonté de le voir quitter les lieux.
en cas de renouvellement exprès du bail ;
en cas de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.
Précision :
On peut se demander si la nouvelle rédaction de l'article L 145-5 laisse subsister la possibilité, reconnue jusqu'alors par la jurisprudence, de renoncer au statut des baux commerciaux une fois que ce droit est né et de conclure un nouveau bail dérogatoire désormais de trois ans maximum. (Cass. civ. 3ème, 05/05/1999, n° 97-19163 et Cass. civ. 3ème. 02/04/2003, n° 01-14898)

Lorsqu'un tel bail est conclu, un état des lieux sera établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut pas être établi dans les conditions prévues ci-dessus, il sera établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Pour les baux conclus antérieurement au 1er septembre 2014, toute restitution des lieux devra faire l'objet d'un état des lieux contradictoire ou à défaut établi par huissier à l'initiative de la partie la plus diligente dès lors qu'un état des lieux a été établi à la prise de possession.

203878 2°) Applications
La jurisprudence exige que le bail de courte durée soit conclu de manière expresse et non équivoque. La seule signature d'un bail de moins de 2 ans est insuffisante pour écarter le statut des baux commerciaux : pour celà, il est nécessaire de faire référence dans le corps du bail, à l'article L 145-5 du code de commerce (Cass. civ. 3ème, 02/02/2005, n° 03-19541).
Pour éviter en fin de bail de courte durée l'application automatique du statut des baux commerciaux, il est impératif qu'avant le terme du bail, le bailleur fasse expressément connaître au locataire son opposition au maintien dans les lieux de ce dernier, et ce même si le bail stipule que le preneur devient de plein droit et sans aucune formalité, occupant sans titre à l'expiration du bail. (Cass. civ. 3ème, 04/05/2010 n° 09-11840)
Il est possible de :
renouveler un bail de courte durée à condition que la durée totale du bail initial et de son renouvellement n'excède pas deux ans. Un résultat identique peut être obtenu en établissant un bail de courte durée de 2 ans avec possibilité, pour chacune des parties, d'y mettre fin à certaines périodes.
conclure plusieurs baux successifs de courte durée entre les mêmes parties, à condition que chaque nouveau bail soit signé après l'expiration du précédent (c'est-à-dire une fois acquis le statut des baux commerciaux) et qu'il contienne une clause précise et non équivoque, de renonciation expresse par le locataire maintenu dans les lieux, au bénéfice du statut des baux commerciaux . (Cass. civ. 3ème, 05/04/2011, n° 10-16456). La renonciation à un droit d'ordre public de protection n'est possible que lorsque ce droit est acquis et que la renonciation à celui-ci n'est pas équivoque. Cette renonciation ne peut résulter de la seule conclusion d'un nouveau bail de courte durée (Cass. civ. 3ème, 19/11/2003, n° 02-15887)
Précisions :
– Il a été jugé que le statut des baux commerciaux s'applique :
   - même si le locataire n'est pas immatriculé au registre du commerce à la fin du bail de courte durée (Cass. civ. 3ème, 30/04/1997, n° 94-16158) ou s'il n'a pas réglé ses loyers (Cass. civ. 3ème, 25/06/1997, n° 95-20482) ;
   - à l'expiration du bail de courte durée au locataire qui est resté dans les lieux et a changé d'activité (Cass. civ. 3ème, 31/05/2012, n° 11-15580).
– Lorsque le locataire s'est maintenu dans les lieux à l'expiration du bail de courte durée :
   - le statut des baux commerciaux s'applique, de sorte qu'il ne pourra donner congé qu'à l'expiration de la prochaine période triennale suivant le point de départ du nouveau bail, en respectant les règles de forme et de délai applicables en matière de baux commerciaux, prévues à l'article l'article L 145-9 du code de commerce. (Cass. civ. 3ème, 23/03/2011, n° 10-12254) ;
   - le cautionnement consenti dans le bail initial s'éteint (Cass. civ. 3ème, 23/05/2013, n° 11-17071) ;
   - le loyer du nouveau bail soumis au statut doit correspondre à la valeur locative et en cas de désaccord, il sera nécessaire de saisir le juge des loyers


03880 3° FORME DE L'ACTE ET DE LA PROCURATION
03881ACTE :
Le bail commercial peut être consenti verbalement ou par écrit et dans ce dernier cas par acte sous-seing privé ou par acte authentique. S'il est sous-seing privé, il doit être établi en deux originaux au moins ; en effet, s'agissant d'un contrat synallagmatique, il sera rédigé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties et il n'aura date certaine que du jour de son enregistrement ou du jour du décès de l'un des contractants.
Compte tenu de son importance (droit au renouvellement), il paraît indispensable d'établir un écrit ayant date certaine. En effet, selon l'article 1750 du code civil, lorsqu'un bail n'est pas établi en la forme authentique ou n'a pas date certaine, le preneur peut être évincé sans indemnité par l'acquéreur de l'immeuble.
Par ailleurs l’écrit permettra une
désignation et une description précise du bien loué. 03856

03882 La forme authentique est nécessaire :
– Pour louer un local à un débitant de boissons. En effet, un propriétaire ne peut laisser entrer chez lui des boissons appartenant à un débitant que s'il y a bail authentique du local où sont entreposées ces marchandises (C.G.I. art 504).
Il s'agit d'une obligation simplement fiscale, mais aux termes d'une jurisprudence constante, le propriétaire des locaux est présumé propriétaire des boissons qui y sont entreprosées et seul un bail authentique détruit cette présomption, permettant ainsi au propritaire d'être à l'abri de toute poursuite pour recel frauduleux de boissons ou pour recel de boissons non déclarées ou interdites. En cas de manquement à ce dispositif, l'administration des douanes et droits indirects, a la possibilité de demander en justice l'application des sanctions fiscales définies à l'article 1791 du CGI) (Rép. min. n° 21012 : JOAN Q, 03/12/2013, p. 12663)
– Pour les baux de plus de
douze ans ou pour les baux de moindre durée lorsque les actes portant quittance ou cession de loyers non échus portent sur une somme équivalente ou supérieure à trois années.(art. 4 et 28, décret 4 janvier 1955).
– Pour obtenir un
titre exécutoire et rendre efficace les mesures conservatoires puis d'exécution. En effet, le bail notarié permet, que ce soit en procédure de saisie attribution sur un compte bancaire ou en matière de saisie vente du mobilier, d'exécuter immédiatement la saisie sans qu'il soit besoin de passer par la voie judiciaire.
– Pour pouvoir être publié au fichier immobilier car lorsque l'acte est sous seing privé, son dépôt au rang des minutes d'un notaire contresigné ou non, même avec reconnaissance d'écriture et de signature, ne peut donner lieu aux formalités de publicité foncière (C. civ. art. 710-1).

03883PROCURATION :
Les pouvoirs peuvent être sous signatures privées.
La procuration sous seing privé peut être conférée par une simple lettre missive (C. civ. art. 1985, al. 1) et même par télégramme.
Aucune disposition légale expresse ne prescrit l'obligation de faire suivre le mandat sous seing privé de la mention "bon pour mandat" ou "bon pour pouvoir".


03885 4° DUREE.
03886 La durée du bail ne peut pas être inférieure à neuf ans (C. com. art. L. 145-4). Toute clause contraire est réputée non écrite (C. com. art. L. 145-15).
A l'expiration des 9 ans (ou du bail de plus longue durée), si aucun congé n'a été signifié et que le preneur reste en possession des lieux sans protestation du bailleur, le bail se prolonge par tacite prolongation pour une durée indéterminée
(v. infra § 7°a). 03903 Si le bail est conclu pour une durée supérieure à 9 ans, il y aura à son terme, "déplafonnement" automatique du loyer qui pourra être fixé selon la valeur locative.
La cour de cassation a confirmé que la clause d’un bail commercial précisant qu’à l’issue de la première période de neuf ans, il se renouvellera pour une nouvelle période de neuf ans, n’est pas contraire au statut des baux commerciaux et que de ce fait le bailleur n’a aucune obligation de donner congé avec offre de renouvellement puisque les parties étaient convenues dès 1988 de l'automaticité de ce renouvellement à des conditions de loyer acceptées par elles (C. cass. 3ème, 27 octobre 2004). Le bail se renouvelle automatiquement sans qu’il y ait de tacite prolongation.

03887 Droit de résiliation du preneur.
Le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale par acte extra-judiciaire (exploit d'huissier) ou par lettre recommandée avec accusé de réception et au moins six mois à l'avance (C. com. art. L. 145-4 al. 2) (v. infra § 16°) 04002. Les parties ne peuvent plus convenir dans le contrat que le locataire n'a pas la faculté de résiliation triennale (art 2 loi Pinel du 18/6/2014) sauf dans les trois cas suivants :
- les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans,
- les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, 
- les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du CGI (locaux ou aires couvertes destinés à l'entreposage de produits, de marchandises ou de biens et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production).
Pour être valable, le congé doit être donné à chacun des bailleurs indivis en l'absence de mandat donné à l'un des coindivisaires. (Cass. civ. 3ème 11/07/2007 n° 06-14476) 
Une clause du bail peut autoriser le locataire à donner congé à tout moment, avant l'expiration d'une période triennale.

En outre, le preneur peut donner congé à tout moment :
   – s'il a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou s'il a été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social. (C. com. art. L. 145-4 al. 4). Dans ce cas, le congé se conformera aux prescriptions de l'article L. 145-9 du Code du commerce, c'est-à-dire signifié par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée et au moins six mois à l'avance (C. com. art. L. 145-4 al. 4). Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur.
Précision :
Cette faculté de résiliation s'applique à l'associé unique d'une EURL et au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une SARL (C. com. art. L. 145-4 al. 5).
   – s'il a demandé l'aide spéciale compensatrice prévue par l'article 11 alinéa 3 de la loi n° 72-657 du 13 juillet 1972. Dans ce cas, le congé sera donné au moins trois mois à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
   – lorsqu'à l'issue d'un des stages prévus à l'article L. 145-43 du code du commerce, il quitte le local dont il est locataire pour
convertir son activité en la transférant dans un autre local ou pour prendre une activité salariée. Dans ce cas, la résiliation du bail intervient de plein droit et sans indemnité à l'expiration d'un délai de trois mois à partir du jour où elle est signifiée (par huissier) au bailleur. (C. com. art. L. 145-44).

Décès du preneur.
Les héritiers du preneur décédé peuvent adresser congé à tout moment, en se conformant aux prescriptions de l'article L. 145-9 du Code du commerce, c'est-à-dire signifié par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée et au moins six mois à l'avance (C. com. art. L. 145-4 al. 4). Il en est de même pour les héritiers de l'associé unique d'une EURL et au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une SARL. (C. com. art. L. 145-4 al. 4 et 5)

Exception :
Les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l'article L. 321-1 du code du tourisme sont d'une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale. (C. com. art. L 145-7-1)

03888 Droit de reprise du bailleur pour construire ou réaliser des travaux.
Pour le bailleur, la durée du bail ne peut pas être inférieure à neuf ans.
Cependant, le bailleur peut donner congé dans les formes et délais de l'article L 145-9 du Code du commerce, pour l'expiration de chaque période triennale, s'il invoque l'un des cas de reprise prévus :

par l'article L 145-18 :
   – pour construire ou reconstruire ;
   – pour exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans un secteur sauvegardé ;

ou par l'article L 145-21 :
   – reprise temporaire pour surélévation ;

ou par l'article L 145-24 :
   – reprise de tout ou partie d'un terrain pour lequel un permis de construire un local d'habitation a été obtenu.

Ces possibilités de donner congé à l'expiration de chaque période triennale s'appliquent de plein droit même si le contrat du bail initial ou du bail renouvelé n'en fait pas état. Le bailleur pourrait cependant renoncer à la faculté de donner congé pendant le cours du renouvellement du bail.

203888 Droit de reprise des locaux d’habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux
L’article L 145-23-1 du code de commerce autorise le bailleur à reprendre à l’expiration d’une période triennale les locaux d'habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux s'ils ne sont pas affectés à cet usage d'habitation.
Le congé doit être donné dans les formes prévues par l'article L 145-9 :
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire (huissier) ou par lettre recommandé avec accusé de réception. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de
la date à laquelle le congé a été donné.
La reprise ne peut être exercée que si, après un délai de six mois suivant le congé délivré à cet effet, les locaux ne sont pas utilisés à usage d'habitation.
Cependant, la reprise ne peut pas être exercée :
   – sur des locaux affectés à usage d'hôtel ou de location en meublé
   – sur des locaux à usage hospitalier ou d'enseignement.
   – lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du fonds
   – ou lorsque les locaux commerciaux et les locaux d'habitation forment un tout indivisible.

Dans le cas de reprise partielle, le loyer du bail est diminué pour tenir compte des surfaces retranchées sans que cette reprise puisse en elle-même constituer une modification notable des éléments de la valeur locative mentionnée à l'article L. 145-33. Il est donc impossible d’invoquer la modification des caractéristiques propres au local résultant de la reprise pour obtenir une fixation du loyer à la valeur locative.

03889 En fin de bail.
Le bailleur est placé devant l'alternative suivante :
– ou bien il renouvelle le bail pour une durée de neuf ans au moins (hypothèse la plus fréquente -
v. infra § 7°) 03900 ;
– ou bien il reprend ses locaux, à charge pour lui d'indemniser son locataire du préjudice que ce dernier subit du fait du non-renouvellement du bail (C. com. art. L. 145-14). 04004
Toutefois, le bailleur peut être exonéré du versement de l'indemnité d'éviction si le locataire ne remplit pas les conditions requises pour bénéficier de la propriété commerciale (durée d'exploitation insuffisante...).

N.B. - En vertu de l'article 1743 du code civil, l'acquéreur peut expulser le locataire dont le bail n'a pas acquis date certaine (bail verbal ou SSP non enregistré).

Accès à Service-public internet "Résiliation et cession d'un bail commercial"

03890 5° PROPRIETE COMMERCIALE.
Si le terme propriété commerciale évoque bien l'ampleur
des droits du preneur, il doit être accepté avec circonspection car il n'est utilisé par aucun texte et les droits du preneur ne sont pas des droits réels (Roulois, fasc. 1625).
En réalité, l'acquisition du droit à la propriété commerciale n'appelle aucune autre contrepartie que l'exécution par le locataire de ses obligations et notamment le paiement du loyer.
Par conséquent, il n'existe aucun lien de droit entre le versement d'un droit d'entrée par le preneur et l'acquisition par ce dernier de la propriété commerciale. Les droits conférés au preneur - que l'on a qualifiés de propriété commerciale - feront l'objet des paragraphes ci-après, il s'agit :
de la déspécialisation (infra § 6°) ; 03892
du renouvellement du bail (infra § 7°). 03900

03892
6° DESPECIALISATION.
Le locataire doit utiliser le local uniquement pour exercer l'activité mentionnée dans le bail. S'il souhaite changer d'activité ou la compléter par une autre activité, il doit utiliser la procédure de despécialisation.
La déspécialisation est la possibilité offerte au locataire d'adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes, complémentaires, différentes et même nouvelles.
Les articles L. 145-47 à L. 145-55 du Code du commerce comprennent l'ensemble des règles. L'article L. 145-15 déclare que
« sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire échec… aux dispositions des articles… L.145-47 à 145-54… »
Le preneur a donc toujours la faculté nonobstant les clauses du bail, d'une part d'exercer des activités connexes ou complémentaires et, d'autre part, de solliciter un changement d'activité.
Mais la renonciation à un droit d'ordre public étant valable lorsque celui-ci est acquis, la nullité de l'article L. 145-15 ne frappe que les stipulations incluses dans le bail ou concomitantes au bail et il résulte qu'
est valable une renonciation postérieure à la conclusion du bail.
La despécialisation peut entraîner le paiement d'une indemnité dite de « déspécialisation » au bailleur pour compenser un préjudice dont il peut justifier l'existence : par exemple, diminution des loyers des autres locataires en raison des troubles de jouissance occasionnés par la nouvelle activité, accroissement des charges.
Le bailleur peut aussi, lors de la révision triennale qui suit, demander une modification du loyer sans plafonnement.
En cas de changement d'utilisation du local professionnel, le propriétaire doit effectuer une déclaration pour une révision de sa valeur locative auprès des services des impôts (v. à Service-public internet).

Accès à Service-public internet "Bail commercial : comment changer l'activité d'un local ?"

La législation des baux envisage divers cas de déspécialisation :
– la déspécialisation restreinte, 03894
– la déspécialisation plénière ou totale, 03896
– et la " déspécialisation " accompagnant la cession du fonds par
le preneur qui prend sa retraite, 03898

03894
a) Déspécialisation restreinte.
Le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires (C. com. art. L. 145-47).
Une  majoration du prix du loyer sera généralement la conséquence d'une extension de l'activité.

03895
Procédure : le locataire doit notifier au propriétaire par acte extra-judiciaire (exploit d'huissier), les activités dont l'exercice est envisagé. Cette notification doit être préalable à l'extension.
Cette formalité vaut une mise en demeure du propriétaire de faire connaître, dans le délai de
deux mois, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. Le texte n'impose pas une réponse par exploit d'huissier bien que cette forme soit préférable.
Le silence du propriétaire pendant ces deux mois
vaut accord sur l'extension.
En cas de contestation, la partie la plus diligente saisit le tribunal de grande instance (C. com. art. L. 145-47).
L'article L. 145-55 du Code du commerce
permet au locataire qui a formé une demande en vertu des articles L. 145-47, L. 145-48 ou L. 145-49 , de renoncer à cette demande à tout moment et jusqu'à l'expiration du délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision sera passée en force de chose jugée. Cette renonciation doit être notifiée au bailleur par acte extra-judiciaire, et le locataire doit supporter tous les frais de l'instance.

03896
b) Déspécialisation totale (ou déspécialisation "plénière").
Le locataire peut être autorisé à exercer une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail,
eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier (C. com. art. L. 145-48).
Ce texte s'entend :
   – soit de l'adjonction d'activités ne présentant pas un caractère connexe ou complémentaire avec l'activité prévue au bail ;
   – soit même d'un changement total de destination.
Exception. - Le 2e alinéa de l'article L. 145-48 contient une disposition qui refuse le bénéfice de la déspécialisation plénière, pendant 9 ans à compter de l'entrée en jouissance, lorsque :
   – le local est compris dans une unité commerciale (qu'on veut sauvegarder) ;
   – et qu'il s'agit d'un
premier locataire : la formule ne doit pas s'entendre comme ouvrant le même droit au cessionnaire, ce qui irait à l'encontre du but poursuivi, mais excluant le titulaire d'un bail d'origine (de 9 ans) non encore renouvelé (G. Fau et Debaurain, Ann. I. Guide baux commerciaux n° 618).

03897
Procédure : La demande faite au bailleur doit, à peine de nullité, comporter l'indication des activités dont l'exercice est envisagé. Elle est formée par acte extrajudiciaire et dénoncée, en la même forme, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Ces derniers pourront demander que le changement d'activité soit subordonné aux conditions de nature à sauvegarder leurs intérêts.
Le bailleur doit, dans le mois de cette demande, en aviser, dans la même forme, ceux de ses locataires envers lesquels il se serait obligé à ne pas louer en vue de l'exercice d'activités similaires à celles visées dans la demande. Ceux-ci devront faire connaître leur attitude dans le mois de cette notification.
A défaut par le bailleur d'avoir, dans les trois mois de la demande, signifié son refus, son acceptation ou encore les conditions auxquelles il subordonne son accord, il sera réputé avoir acquiescé à la demande.


03898
c) Déspécialisation par le preneur prenant sa retraite. (C. com art L. 145-51)
Il est fréquent que le commerçant qui désire se retirer n'arrive pas à céder son fonds, faute de trouver un acquéreur intéressé par la même activité.
La cession impliquant alors un changement d'activité qui nécessiterait soit l'agrément du bailleur, soit le recours à la procédure de déspécialisation, le législateur a voulu soustraire le petit commerçant à cette procédure.
Précisions :
– La procédure simplifiée de despécialisation de l'article L. 145-51 du code de commerce est un
droit d’ordre public pour le preneur cessant son activité pour cause de retraite ou d’invalidité de sorte que le bail ne peut pas exclure cette faculté de déspécialisation.
– Seuls peuvent s'en prévaloir, les preneurs physiques ainsi que l'associé unique d'une EURL et le gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.

– Cette disposition peut bénéficier à l'usufruitier du droit au bail, immatriculé au registre du commerce et des sociétés, s'il justifie de l'accord des nus-propriétaires pour la cession du droit au bail (Cass. civ. 3ème, 06/02/2013 n° 11-24708) : en l'espèce la cession du bail avec changement d'activité était demandée par l'épouse d'un locataire qui, suite au décès de son marié avait héritié de l'usufruit du fonds de commerce (comprenant le droit au bail) qu'elle avait exploité seule après s'être immatriculée au RCS, ses enfants étant nus-propriétaires.

03899
Procédure :
Le preneur doit signifier au bailleur et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail, en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé, ainsi que le prix proposé, étant entendu que la nature des activités projetées doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble.
Le bailleur, auquel est accordée une priorité de rachat, dispose alors d'un délai de deux mois soit pour exercer cette priorité - aux conditions fixées dans la signification -, soit pour saisir le tribunal de grande instance. A défaut, son accord sera réputé acquis.
Le nom du cessionnaire n'a pas à être porté dans la signification.

Précisions :
– Une demande de despécialisation du bail en « bail tous commerces » n’est pas possible car les activités envisagées doivent être précisées dans la notification ;
– La nature des activités dont l'exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble et il semble que le bailleur ne pourra pas invoquer pour s'opposer à l'exercice de nouvelles activités l'engagement de ne pas louer pour un commerce similaire ;
– Les clauses du bail commercial relatives aux modalités de cession du bail doivent par ailleurs être respectées.


03900
7° RENOUVELLEMENT DU BAIL.
A la différence du bail à ferme soumis au statut du fermage, le renouvellement du bail commercial
ne s'opère jamais de plein droit. L'initiative du renouvellement peut être prise soit par le propriétaire, soit par le locataire, soit automatiquement par convention antérieure des parties. 03903 A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se poursuit par tacite prolongation au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l'article 1738 du code civil et sous les réserves prévues à l'alinéa précédent. (C. com art. L 145-9).
Précisions :
- il ne faut pas confondre la tacite prolongation, qui signifie que le bail en cours se poursuit sans le renouveler ni créer de nouveaux droits, et la tacite reconduction, qui induit la formation d'un nouveau bail générateur de droits ;
- il a été jugé que le renouvellement d'un bail commercial pour une durée supérieure à 9 ans doit résulter d'un accord exprès des parties exprimé au moment du renouvellement ; une clause du bail initial prévoyant que le bail serait renouvelé pour 12 ans est inefficace. (Cass. civ. 3ème, 18/06/2013 n° 12-19568)

Accès à Service-public internet "Prolongation ou renouvellement d'un bail commercial"

03901 1. Conditions à remplir par le locataire
Pour bénéficier du droit au renouvellement, le locataire doit remplir des conditions :
103901 –  Etre locataire en titre
Toutefois, les ayants-droit du locataire deviennent automatiquement titulaires du bail (héritiers, légataire universel ou à titre universel) à condition d'avoir informé le bailleur de leur qualité et peuvent prétendre au droit au renouvellement du bail.
L’acquéreur du fonds de commerce bénéficie du droit au renouvellement sous réserve que la cession soit opposable au bailleur. Le cessionnaire du droit au bail également à condition de remplir la durée d'exploitation du fonds créé dans les lieux qui est de trois ans. 403901
303901 Etre propriétaire du fonds de commerce et immatriculé au RCS ou au répertoire des métiers
Le locataire, personne physique ou morale, doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM) pour une activité identique à celle exploitée dans les lieux loués ou au répertoire des métiers.
Cependant, si le fonds de commerce est exploité sous forme de location-gérance en application des articles L 144-1 et suivants du code de commerce, le propriétaire du fonds bénéficie du statut des baux commerciaux sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
Par contre en cas de sous location de la totalité des locaux, le locataire n'est pas propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux et ne peut pas  prétendre au renouvellement de son bail.
Précisions :
- Le statut d'auto-entrepreneur permet à une personne physique d'exercer une activité commerciale, artisanale ou de prestations de services sans être immatriculée au RCS ou au Répertoire des métiers (RM). L'auto-entrepreneur peut conclure un bail commercial mais ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail dès lors qu'il n'est pas immatriculé au RCS ou au RM.
- L’absence d’immatriculation à la date de délivrance du congé ou de la demande de renouvellement prive le locataire de son droit au renouvellement du bail et par conséquent de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction, en cas de congé sans offre de renouvellement.La sanction est automatique de sorte que le bailleur n’a pas l’obligation de délivrer au preneur de mise en demeure ou de commandement préalables pour l’inviter à régulariser sa situation. En outre, toute régularisation a posteriori sera sans effet. (Cass. civ. 3ème, 19/02/2014, n° 12-20193)

403901 – Exploiter effectivement le fonds depuis au moins trois ans
Le fonds doit avoir fait l'objet d'une exploitation réelle, continue et conforme au bail au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction.
Lorsqu'un changement d'activité est intervenu au cours des trois années qui précèdent l'expiration effective du contrat, deux situations doivent être distinguées :
– en cas de déspécialisation partielle ou plénière, bien qu'il y ait transformation du fonds, ou en cas de changement d'activité avec l'accord du bailleur, ou parce que le bail est tous commerces, le locataire bénéficie du droit au renouvellement ;
– en cas de cession du seul droit au bail (avec ou sans changement d'activité) : le nouvel acquéreur peut se voir refuser le renouvellement du bail ou le droit à une indemnité d'éviction. Il est préférable d'obtenir du bailleur une promesse de renouvellement ou un renouvellement anticipé avant d'acquérir le droit au bail.
Certains motifs légitimes peuvent justifier le défaut d'exploitation du fonds (C. com art. L 145-8). Cependant, il ne peut s'agir que d'un défaut d'exploitation provisoire et non imputable à la volonté du locataire. Seuls les juges sont habilités à apprécier la valeur du motif invoqué.
Précision : Le droit au renouvellement sera refusé au locataire qui a cessé son activité avant l'expiration du bail.  

03902 2. Procédure du renouvellement
Le renouvellement s'opérera :

03903soit à l'amiable entre les parties, sans congé avec offre de renouvellement par le bailleur ou demande de renouvellement par le locataire. L'accord des parties peut être exprès à la suite d'un échange de correspondances, ou être constaté dans un acte authentique ou sous seing privé. Il peut être tacite, si le locataire paie le montant du nouveau loyer demandé par le bailleur sans discussion. Il peut résulter aussi d'une clause du bail initial.
Précisions :
Le fait pour les parties à un bail commercial de convenir à l'avance qu'un bail renouvelé succèdera au bail initial sans aucune formalité déroge incontestablement au  code de commerce qui exige la délivrance d'un congé. Les parties peuvent toutefois écarter cette règle qui n'est pas d'ordre public puisqu'elle ne fait pas partie de celles auxquelles le code de commerce interdit de faire échec ; seules sont impératives les clauses qui portent atteinte au droit au renouvellement et aux dispositions relatives à la durée minimale du bail, à la révision du loyer et à la déspécialisation de l'activité.
La Cour de cassation (Cass 3ème civ. 27.10.2004 n° 03-15769 ) a jugé « que la clause de renouvellement n’était pas contraire au statut des baux commerciaux et que le bailleur n'avait aucune obligation de donner congé avec offre de renouvellement puisque les parties s'étaient, dès la conclusion du bail initial, mises d'accord sur le caractère automatique du renouvellement à des conditions de loyers déterminées ».
soit par l'effet d'un congé donné par le propriétaire qui, sans être opposé au renouvellement du bail, peut y avoir intérêt parce qu'il entend faire modifier l'une des clauses et conditions du bail ou parce qu'il désire obtenir un loyer supérieur, ou pour toute autre cause ; (a) 03902
soit par l'effet d'une demande de renouvellement formée par le locataire tant qu'il n'a pas reçu congé. (b) 03904
Sauf accord des parties, le renouvellement du bail s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, le juge n’ayant pas le pouvoir de modifier les clauses du bail dont la liberté n’est pas discutée (Cass. 3e civ., 12 -10-1982). Mais, rien ne s’oppose à ce que les parties choisissent d’un commun accord de déterminer à l’avance par une stipulation du bail les conditions de fixation du prix du bail renouvelé (Cass. 3e civ. 10 mars 2004). Si les parties sont d’accord entre elles, elles peuvent fixer, soit dans le bail initial soit postérieurement, le loyer au niveau qui leur convient, sans avoir à ternir compte des critères légaux et des méthodes habituellement pratiquées et par exemple, prévoir un « déplafonnement » du loyer alors même que les conditions de ce déplafonnement ne sont pas réunies, ou à l’inverse convenir d’un « plafonnement » alors même que les conditions d’un déplafonnement seraient réunies.
soit par l'exercice du droit de repentir (c) 03906  qui entraîne automatiquement le renouvellement.

03904 a) Congé avec offre de renouvellement donné par le propriétaire (bailleur).
Deux orientations peuvent être données à ce congé :
– le congé avec offre de renouvellement contient indication du nouveau montant de loyer demandé; 103904
– ou bien, le congé avec offre de renouvellement est donné sans indication du montant du nouveau loyer 203904
Procédure : Le congé doit être délivré par acte extra-judiciaire (exploit d'huissier) ou par lettre recommandée avec accusé de réception à peine de nullité. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Il doit préciser les motifs pour lesquels il est donné et avertir le locataire qu’il dispose de deux ans pour contester le congé ou réclamer une indemnité d'éviction et ce à peine de nullité (C. com art. L 145-9 al. 5)
S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné six mois à l'avance. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil ;

103904 Le congé avec offre de renouvellement indique le nouveau montant du loyer et/ou de nouvelles conditions
a) Acceptation par le locataire aux conditions proposées

Le principe du renouvellement du bail est définitivement acquis si le locataire accepte le montant  du nouveau loyer et/ou les nouvelles conditions, soit expressément, soit tacitement (en acquittant par exemple le nouveau loyer sans équivoque).
Le bailleur ne peut plus rétracter son offre de renouvellement.
Le locataire ne peut pas revenir sur les termes de son acceptation.

b) Acceptation de l'offre de renouvellement par le locataire avec contestation du loyer demandé
Le locataire peut accepter le renouvellement mais refuser le nouveau montant du loyer par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception.
A défaut d'accord amiable, il appartient à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers (président du Tribunal de Grande Instance ou son délégué) afin de faire fixer le loyer. 03937
Si aucune des parties n'agit dans le délai de prescription de deux ans prévu à l'article L 145-60 du code de commerce, le bail est renouvelé aux mêmes conditions de loyer que le bail expiré.

203904 Le congé avec offre de renouvellement n'indique pas le nouveau montant du loyer
Le congé qui ne contient aucune indication sur le montant du loyer renouvelé est parfaitement valable. Le propriétaire peut envoyer ultérieurement une demande indiquant le montant du loyer proposé. De même, le locataire peut demander une diminution du loyer en invoquant la valeur locative.
À défaut d'accord amiable entre les parties, la procédure à suivre est la même que celle évoquée ci-dessus. 03937
Si aucune des parties n'agit dans un délai de prescription de deux ans, le bail est renouvelé aux mêmes conditions que le précédent, notamment en ce qui concerne le montant du loyer.
Précision : Le propriétaire, s'il ne peut plus revenir sur le congé, peut rétracter son offre de renouvellement dans le délai de prescription de deux ans à compter du congé, tant qu'un accord n'est pas intervenu entre les parties sur le montant du loyer renouvelé ou tant qu'une décision judiciaire n'a pas statué sur le sujet. Toutefois, sauf exceptions mentionnées à l'article L. 145-17 et suivants du code de commerce, le bailleur devra verser au locataire une indemnité d'éviction  104004

Si le locataire conteste le congé ou demande le paiement d'une indemnité d'éviction, il doit le faire, avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (C. com art. L 145-10 dernier al). Il s'agit de la prescription de deux ans qui peut être invoquée en vertu de l'article L 145-60 du code de commerce.

303904 A défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée et non par périodes triennales.
En décidant que le bail devient à durée indéterminée la cour de cassation (Cass. civ. 3ème. 27/01/1999 n° 97-13366 ) autorise les parties à y mettre fin à tout moment. Cette dérogation à la réglementation des baux commerciaux doit être strictement entendue et les autres dispositions du décret doivent être respectées, notamment le congé donné, conformément à l’article L 145-9 du code de commerce, par acte d’huissier de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception et au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

03905 b) Demande de renouvellement par le locataire.
L'article L 145-10 du code de commerce dispose que "à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail, doit en faire la demande, soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction".

Procédure : La demande de renouvellement doit être faite par acte extra-judiciaire (C. com art. L 145-10 al. 2 ). Elle doit, à peine de nullité (nullité relative), reproduire les termes de l'alinéa 4 de cet article : "Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement, en précisant le motif de refus."
"A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans le délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent "

Le bailleur dispose d'un délai de trois mois pour faire connaître sa position et lui permet ainsi de vérifier si le locataire remplit les conditions au droit au renouvellement à la date de la demande qu'il lui a faite. 03901
Le délai de trois mois se calcule selon les règles de l'article 641 du code de procédure civile.

103905 Le bailleur accepte le principe de renouvellement
Sa réponse peut être expresse, sans forme particulière (une simple lettre recommandée avec accusé de réception). Mais l'acceptation du bailleur au principe du renouvellement n'est que provisoire. En effet, le bailleur qui a accepté le renouvellement du bail peut le refuser avant la fixation du loyer (Cass. 3ème 23/3/2011 n° 06-20488).
L'acceptation du bailleur peut être tacite s'il garde le silence pendant le délai de trois mois.
Il peut revenir par la suite sur son acceptation et refuser le renouvellement du bail :
- si  le locataire ne remplit pas les conditions pour bénéficier du droit au renouvellement 03901
- pour un motif grave et légitime qui lui était inconnu
- en offrant une indemnité d'éviction.
Qu'elle soit expresse ou tacite, le bailleur peut demander soit dans sa réponse expresse, soit ultérieurement une augmentation de loyer par acte d'huissier de justice, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou dans le mémoire prévu à l'article R. 145-23. (C. com art R 145-1). A défaut, le loyer reste fixé à l'ancien montant.
L'action en fixation des conditions du bail renouvelé se prescrit par deux ans à compter de la date d'expiration du délai de trois mois. (C. com art. L 145-10 dern. al).
A partir du moment où les parties sont d'accord sur le prix et les conditions du bail renouvelé le bailleur ne peut plus revenir sur son offre de renouvellement et aucune des parties ne peut imposer à l'autre l'établissement d'un acte de bail renouvelé. L'accord se suffit à lui-même.
Tant qu'un accord n'est pas intervenu sur les conditions du bail renouvelé, il est toujours possible de saisir le juge  afin d'obtenir un jugement valant bail ou la conclusion d'un nouveau bail.

203905 Le bailleur refuse le renouvellement
Mais, si au contraire le bailleur entend refuser le renouvellement, il est dans l'obligation de notifier par exploit d'huissier au preneur un acte de refus de renouvellement (avec ou sans offre d'indemnité d'éviction) à la suite duquel  la procédure se déroulera devant le tribunal de grande instance, soit en vue de vérifier la validité du refus de renouvellement, soit en vue de fixer le montant de l'indemnité d'éviction.

03906 c) Acceptation du renouvellement par l'exercice du droit de "repentir".
L'article L 145-58 du code de commerce stipule :
"Le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision sera passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions règlementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation."
Le propriétaire a le droit d'exercer son droit de repentir à tout moment dès lors qu'il aura notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail et ce jusqu'à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision de justice fixant le montant de l'indemnité d'éviction est devenu définitive.
La forme dans laquelle le propriétaire fait connaître qu'il entend se soustraire au paiement de l'indemnité et offrir le renouvellement, n'est pas prévue par les textes. Mais le moyen le plus efficace sera la notification par acte extra-judiciaire. La lettre recommandée est toutefois valable.
L'exercice du droit de repentir est irrévocable et le propriétaire perd le droit d'option qui lui permet de revenir sur sa décision et de refuser le renouvellement du bail lorsque le loyer fixé en justice lui apparaît trop faible. Par contre, le locataire conserve son droit d'option et  peut renoncer au renouvellement si le loyer lui apparaît trop élevé.Le nouveau bail prendra effet à partir du jour où cette acceptation aura été notifiée au locataire par acte extra-judiciaire.

103906 Perte du droit de repentir.
La loi ne réserve le droit de repentir au bailleur "qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble".
Mais dans certaines situations il importe peu que le locataire soit encore dans les lieux ; ce droit est perdu notamment dans les cas suivants :
– lorsque le locataire a fait construire un immeuble pour se réinstaller, sans qu'il soit tenu d'attendre la fixation du montant de l'indemnité (Civ. 21 octobre 1958, Ann. L. 1960-147), ou a acheté un terrain et commencé les travaux de construction d'un immeuble pour réinstaller son commerce (Lyon, 16 juin 1959, Ann. L. 1961-311 ; 22 oct. 1963, Ann. L. 1965-112), ou même seulement acheté le terrain (Bordeaux, 19 octobre 1965, Ann. L. 1966-281) ;
– lorsqu'il a acheté un immeuble pour y transférer son fonds (Com. 21 novembre 1962, Ann. L; 1963-137; Trib. Caen, 2 mai 1967, Ann. L. 1963-743 ; Trib. Lyon, 29 mai 1975, Ann. L; 1976-1125) ;
– lorsqu'il a loué un autre local, le mot " immeuble " devant s'entendre en ce sens (Rouen, 14 avril 1961, Ann. L. 1961-683 ; Seine, 3 novembre 1960, A.J. 1961-295), sous réserve toutefois de la date certaine de la location (G.Fau et A. Debeaurain, n° 564) ;
– en cas de location d'un autre local même avant l'expiration du délai-congé (Poitiers, 9 juillet 1969, Ann. L. 1970-1739 ; Civ. 11 février, Bull. 1971-3-72). (G. Fau et A. Debeaurain, préc. n° 563).

Précision : Lorsque le droit de repentir est perdu, le bailleur ne peut plus pour éviter le paiement de l'indemnité d'éviction, offrir un nouveau bail sur les mêmes locaux ; la situation est devenue irréversible.

03910 8° SOUS-LOCATION.
Sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite (C. com. art. L 145-31).
En outre, lorsqu'elle est prévue par le bail ou autorisée par le bailleur, la sous-location d'un immeuble commercial est soumise à un formalisme assez complexe destiné à faire participer le bailleur à l'acte de sous-location pour qu'elle lui soit opposable.
L'ensemble de ces dispositions restrictives s'expliquent par le fait que le sous-locataire bénéficie, lui aussi, de la propriété commerciale (C. com. art. L 145-32). Le législateur a donc estimé que le bailleur qui peut être amené à verser au sous-locataire une indemnité d'éviction en fin de bail, doit être étroitement associé à la conclusion de l'acte de sous-location.
Procédure : Le propriétaire doit être avisé du projet de sous-location, lorsqu'elle est autorisée, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si le propriétaire n'a pas répondu dans les quinze jours ou s'il refuse de concourir, il est passé outre (C. com art. L 145-31). (v. à
Service-public internet).
N.B. - La formalité de l'article 1690 du Code civil doit en outre être respectée : acceptation du propriétaire par acte authentique (en général l'acte de sous-location) ou signification par acte d'huissier.
Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal, dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l'acte comme il est prévu à l'article L 145-31 du code de commerce.


A l'expiration du bail principal :
- Si la sous-location est totale, le sous-locataire dispose d'un droit direct au renouvellement du bail vis-à-vis du bailleur, si ce dernier a expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location ;
- Si la location est partielle, le sous-locataire ne peut agir contre le bailleur en renouvellement de son bail que si ce dernier a expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et en outre (condition supplémentaire), si les lieux formant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties (C. com. art. L 145-32). L'indivisibilité peut être expressément stipulée (Cass. civ. 1ère, 13/04/1964)

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée selon une procédure spéciale. La sous-location de l'immeuble ne doit pas être réalisée aux dépens du propriétaire. Le juge conserve toutefois un pouvoir d'appréciation assez large et peut fixer le réajustement à un niveau inférieur pour tenir compte des charges effectives inhérentes à la sous-location (règlement des loyers, exécution des réparations...).

03915 Aspects fiscaux.
T.V.A. (v. nos 31-2 et 31-5). 04035
Plus-values (v. 31-6). 04250

03916 Cas particulier du crédit-bail immobilier :
Dans les rapports entre le crédit-bailleur et le crédit-preneur, le statut des baux commerciaux est exclu au motif notamment que le crédit-bail immobilier n’est pas un contrat de louage d’immeuble. Il en résulte que le crédit-preneur, qui ne paie pas ses loyers, ne peut se fonder sur l’article L 145-41 du code de commerce pour demander au juge la suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le contrat de crédit-bail immobilier (CA Paris, 14e ch., sect. A, 4 octobre 2006, SARL L’Immobilière de L’Huisne c/Fructicomi).
En revanche, le crédit-bailleur peut autoriser le crédit-preneur à consentir une sous-location. Dans cette hypothèse :
– Il n’existe aucun lien de louage d’immeuble entre le crédit-bailleur et le sous-locataire. Le statut des baux commerciaux est donc exclu dans les rapports qu’ils entretiennent
entre eux. Aussi, le sous-locataire ne peut pas revendiquer auprès du crédit-bailleur le droit direct au renouvellement du bail prévu à l’article L 145-22 du code de commerce : la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier entraîne automatiquement la résiliation du contrat de sous-location. Le contrat de sous-location étant inopposable au crédit-bailleur, le sous-locataire ne peut se maintenir dans les lieux le jour où le crédit-preneur perd la jouissance de l’immeuble. Le crédit-bailleur n’a pas à informer le sous-locataire de la rupture de ses relations contractuelles avec le crédit-preneur.
– Mais il est admis que le statut des baux commerciaux puisse jouer dans les rapports entre le crédit-preneur et son sous-locataire, si les conditions d’application du statut sont réunies (Cass. civ., 3ème, 10/12/2002 n° 01-15062) La sous-location sera alors analysée comme un bail commercial même si sa durée est inférieure à neuf ans. Bénéficiant de la propriété commerciale, le sous-locataire pourra réclamer au crédit-preneur une indemnité d’éviction dans les cas suivants : refus de renouvellement du contrat de sous-location à son expiration ; résiliation amiable ou judiciaire du crédit-bail immobilier pour quelque motif que ce soit ; non-levée de l’option d’achat par le crédit-preneur. Afin d’éviter le paiement d’une indemnité d’éviction en cas de résiliation du crédit-bail immobilier, le crédit-preneur peut demander au crédit-bailleur de consentir, par avance, à la cession du contrat de crédit-bail immobilier au sous-locataire dans le cas où le risque de résiliation du crédit-bail immobilier serait encouru. (Option finance, lettre de l'immobilier du 29/11/2010)

03920 9° PRIX DU BAIL (v. C. com. art. L 145-33 et suiv.).
Le problème de la détermination du loyer peut intervenir à trois époques différentes :
– lors du bail initial (a) 03922
– en cas de révision triennale, ou plus fréquemment si le bail le prévoit (b) 03928
– enfin, en cas de renouvellement, puisque le droit au renouvellement constitue le principal droit accordé au preneur par le statut (c) 03934

03921 a) BAIL ORIGINAIRE. (cet acte)
03922 1. LOYER
Le prix est fixé librement par les parties lors de la conclusion du bail. Cette liberté joue même pour des locaux commerciaux situés dans des immeubles soumis à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. La liberté de prix s'étend également au mode de répartition et de remboursement des charges (travaux de réparations incombant normalement au bailleur, travaux d'amélioration, prestations telles que l'eau, chauffage, nettoyage, impôts...) à payer en sus du loyer proprement dit.
Ce n’est qu’en cas de révision du loyer, pour un bail en cours ou lors de son renouvellement que le montant du nouveau loyer est encadré.

Mais le loyer est souvent fixé en fonction de divers paramètres à un prix au mètre carré pondéré, c’est-à-dire qu’après avoir obtenu un prix du mètre carré annuel d’après l’emplacement géographique du local, les caractéristiques de l’immeuble… une pondération est pratiquée pour tenir compte de la configuration du local.
Le prix au mètre carré pondéré peut ensuite être majoré ou diminué en fonction des stipulations particulières du bail (ex. : 10 % en plus pour un bail tous commerces, 20 % en moins si de grosses réparations sont mises à la charge du locataire). Il existe plusieurs autres possibilités de fixation du loyer. Il peut notamment être décomposé en deux parties, l’une fixe déterminée en fonction de la surface des locaux et l’autre variable, en fonction par exemple du chiffre d’affaires du locataire. Dans ce cas on parle de clause-recettes ou de clause de loyer variable.

Toutefois, le prix stipulé dans le bail doit normalement correspondre à la valeur locative du local loué :
– Si le prix de la location y compris le loyer et les autres prestations à la charge du locataire, se situent à un niveau inférieur à la valeur locative du local loué, le locataire bénéficie d'un avantage qui s'analyse en général comme une libéralité qui lui est consentie par le bailleur.
Dans cette hypothèse l'administration fiscale (contributions directes, services de l'enregistrement, de la T.V.A.) s'estime en droit d'imposer les parties sur la valeur locative réelle.
A ce sujet il a été jugé (CE, 9ème et 10 ème ss-sect. 9/04/2014 n° 352282) qu'aucune disposition législative ou réglementaire ni aucun principe ne font obstacle à ce que, en l'absence d'immeubles comparables situés dans la commune d'implantation du bien à évaluer, le caractère normal du loyer d'un immeuble commercial soit apprécié au regard des loyers pratiqués, pour des immeubles comparables, dans d'autres communes, dès lors que ces immeubles sont implantés dans des zones géographiques présentant, du point de vue du marché locatif pertinent pour le type de bien à évaluer, une situation analogue.

– Si le prix de la location excède la valeur locative de l'immeuble loué, le versement par le locataire d'un supplément de prix s'explique en général soit par une communauté d'intérêts entre le bailleur et le locataire, soit par la volonté du locataire de consentir une libéralité au profit du bailleur.
Dans cette hypothèse, l'administration fiscale impose, en principe, sur la base du prix de location stipulé dans le bail lorsque l'imposition est favorable aux intérêts du Trésor, ainsi les contributions directes considéreront que le prix de location ne constitue une charge déductible pour le preneur, que dans la mesure où le prix correspond à la valeur locative. Par contre, au point de vue bailleur, l'intégralité du prix énoncé dans l'acte sera taxée comme revenu imposable. Toutefois, l'Administration ne retiendra pas l'application des droits de mutation à titre gratuit.

En aucun cas, il ne sera tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur, ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours (C. com. art. L 145-38). En principe, le loyer consiste en une somme d'argent ; mais rien n'interdirait aux parties de stipuler que le loyer sera payable en nature.
Les loyers payés d'avance sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant deux termes de loyer (C. com. art. art. L 145-40).
Toute clause, stipulation ou arrangement contraire, est nulle et de nul effet (C. com. art. L 145-15).


03923 2. DROIT D'ENTREE ou "pas de porte"
La conclusion d'un bail commercial s'accompagne fréquemment du versement par le locataire d'une somme plus ou moins importante qualifiée de "droit d'entrée" et quelquefois de "pas-de-porte".
03924 En droit privé, plusieurs conceptions de la nature du droit d'entrée s'affrontent :
– pour certains le droit d'entrée constituerait un supplément de loyer qui doit être réparti sur toute la durée du bail, ajouté au loyer proprement dit pour l'application des coefficients de révision ou de renouvellement ; (1/9e par an si le bail a une durée de 9 ans)
– pour d'autres, ce droit d'entrée ou pas-de-porte n'est pas un supplément de loyer, mais la contrepartie du démembrement de propriété ou de la moins-value causée à l'immeuble par le statut des baux commerciaux, entraînant droit illimité au renouvellement sauf paiement d'une indemnité d'éviction.
La difficulté est de savoir si un tel versement est licite : le droit au statut peut-il être monnayé ou bien cette clause est-elle nulle en vertu de l'article L 145-15 du code de commerce (G. Fau et A. Debeaurain, préc. n° 386).
– pour d'autres, le droit d'entrée serait la contre-partie d'avantages particuliers consentis par le bailleur au preneur, tels que, par exemple, l'engagement du bailleur de ne pas consentir de bail à un commerce concurrent dans le groupe d'immeubles placé sous sa dépendance ;
– pour d'autres enfin, il convient de rechercher ce que le pas-de-porte ou le droit d'entrée représente dans l'intention des parties. Il ne serait pas un supplément de loyer lorsque les parties lui ont attribué, même implicitement, une cause différente.

Précision : dans l'acte de bail, il conviendra donc d'être très précis sur la qualification qu'on entend donner au droit d'entrée (ou pas-de-porte). Et notamment préciser si ce droit d'entrée devra être pris en compte (ou dans quelle proportion) pour le renouvellement du bail et pour le calcul de la révision du loyer (préciser le montant à valoir sur la première année du loyer et les années suivantes) :

03925 Droit d'entrée et révision du loyer.
Il est bien établi que lorsque le " pas de porte " présente le caractère d'une indemnité, il n'y a pas à en tenir compte lors des révisions ultérieures.
Par contre, des contreverses subsistent lorsque ce " pas de porte " est un supplément de loyer: le loyer de base auquel s'applique la révision doit-il ou non inclure une annuité de " pas de porte " soit 1/9e par an (si le bail a une durée de 9 ans).
D'après la jurisprudence, la volonté des parties est déterminante.

03926 Droit d'entrée et fixation du loyer du bail renouvelé
Il est admis par la jurisprudence que si le "pas de porte" constitue un supplément de loyer, il faut en tenir compte lors de la fixation du bail renouvelé ; en l'ajoutant à concurrence de 1/9e de son montant (si le bail avait une durée de 9 ans...) au loyer d'origine et en appliquant au chiffre en résultant le coefficient de l'article L 145-34 du code de commerce.
Lorsque le " pas de porte " a le caractère d'une indemnité, il n'y a pas lieu par contre à procéder à cette imputation partielle ; le loyer d'origine servira de base de référence pour l'application d'un coefficient de plafonnement.
En conséquence, lorsque le "pas de porte" est intégré au loyer pour le calcul de la révision et du renouvellement, la clause peut être libellée ainsi : "... ce "pas de porte" pour sa partie à valoir sur la première année de loyer, viendra augmenter le loyer annuel pour le calcul de la révision et ainsi de suite, il en sera de même pour la fixation du loyer lors du renouvellement.
Etant précisé qu'en cas de résiliation du bail par la faute du preneur ce supplément de loyer resterait acquis au bailleur à titre de clause pénale."

03927 Sur le plan fiscal.
103927 • Le droit d'entrée est considéré comme un supplément de loyer.
Les conséquences sont les suivantes :
– contribution sur les revenus locatifs. La loi de finances pour 2006 (art. 76-XI-E à J et XV) décide qu’à compter de l’imposition des revenus de l’année 2006, sont exonérés les loyers perçus par les personnes physiques, par les associés personnes physiques de sociétés civiles d’attribution transparentes visées à l’article 1655 ter du CGI, par les sociétés de personnes lorsque aucun des associés n’est soumis à l’impôt sur les sociétés. ( Se reporter vol.2 titre 46). 57600
– T.V.A. si la location est assujettie à la T.V.A. ;
– le bailleur sera imposé dans la catégorie des revenus fonciers, au titre de l'année au cours de laquelle le droit d'entrée a été effectivement perçu. Considéré comme un revenu exceptionnel il peut bénéficier de l'étalement ;
– pour le preneur, il peut être considéré comme une charge de l'entreprise, éventuellement à répartir de manière échelonnée sur toute la durée restant à courir du bail en cours, ou exceptionnellement, un élément incorporel non amortissable inscrit à l'actif du bilan.

203927 • Le droit d'entrée correspond à une dépréciation de la valeur des locaux.
Les conséquences sont les suivantes :
– droit de mutation de fonds de commerce sur la somme versée par le nouveau locataire (C.G.I.art 725),
– une absence d'imposition pour le bailleur au titre de l'impôt direct. L'indemnité ne constitue ni un revenu foncier ni un bénéfice d'entreprise,
– pour le preneur, il peut être considéré comme une charge de l'entreprise, éventuellement à répartir de manière échelonnée sur la durée du bail mais, par un arrêt du 19 novembre 1976 le Conseil d'Etat a estimé que le droit d'entrée serait présumé être le prix d'acquisition d'un élément incorporel du fonds de commerce ni déductible, ni amortissable. La preuve contraire est admise mais suppose que le loyer stipulé soit d'un niveau nettement inférieur à la valeur locative.

Précision : l'administration admet normalement que le droit d'entrée constitue un supplément de loyer lorsqu'il s'agit d'un bail d'un local neuf ou précédemment occupé par le propriétaire lui-même.

03928 b) MODIFICATIONS ULTERIEURES DU LOYER.
Le loyer des baux commerciaux peut être révisé à la demande de chacune des parties (C. com. art. L 145-37).
Deux types de révision légale ont été institués :
– la révision triennale applicable en l'absence de clause d'indexation (C. com. art. L 145-38) (v. infra 1) 03929
– la révision résultant de la présence d'une clause d'échelle mobile (C. com. art. L 145-39) (v. infra 2) 03930
Ces dispositions sont d'ordre public (C. com. art L 145-15). Ainsi seraient nulles la clause par laquelle les parties s'engagent à ne pas demander en cours de bail la révision du loyer (Cass. com. 20/05/1963) ou prévoyant une révision biennale (Cass. com. 20/11/1961)

La révision du loyer peut intervenir tous les trois ans, dans le cadre de la révision triennale légale ou, plus fréquemment, en vertu d'une clause d'échelle mobile. Dans l'un et l'autre cas, comme lors de renouvellement, la valeur locative joue un rôle essentiel dans la détermination du loyer (C. com. art. L 145-33).
03929 1. La révision triennale en l'absence de clause d'échelle mobile
Elle est applicable en l’absence de clause d’échelle mobile
(v. infra 2) 03930 La demande de révision est un droit légal qui peut être exercé même si le contrat de bail ne le prévoit pas.
• Forme de la demande de révision :
Chacune des parties peut, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception, faire une demande en révision des loyers en indiquant à peine de nullité le montant du loyer proposé (C. com. art. L 145-37 et R 145-20).
Selon l’article L 145-38 du code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après :
– la date d'entrée en jouissance du locataire, c’est-à-dire de la prise d’effet du bail ;
– le point de départ du bail renouvelé,
– ou la date à laquelle le loyer précédemment révisé est applicable.
Toute demande de révision du loyer qui intervient avant l’expiration de ce délai de trois ans n’a aucune valeur et devra être renouvelée.

• Montant du loyer révisé :
Le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative (C. com. art. L 145-33).
Par principe, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
Exception : le déplafonnement du loyer révisé :
La règle du plafonnement du loyer révisé est écartée dans seulement deux hypothèses :
– Lorsqu'est rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. (C. com. art. L 145-38).
Précision :
Pour les baux conclus ou renouvelés avant le 1er septembre 2014 la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer
– Lors de la première révision triennale suivant une despécialisation partielle. Dans cette hypothèse, il peut être tenu compte des activités commerciales adjointes si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués (C. com. art. L 145-47).

Hormis ces deux hypothèses de déplafonnement, le loyer du bail révisé doit être fixé en tenant compte de la seule variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).
En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours

• Prise d'effet du loyer révisé :
Le montant du nouveau loyer est dû à compte du jour de la demande, à moins que les parties ne soient mises d'accord avant ou pendant l'instance sur une date plus ancienne ou plus récente.

03930 2. Clause d'indexation ou d'échelle mobile .
Les parties peuvent convenir, dans le contrat de bail, d'une clause d’indexation appelée clause d'échelle mobile dans les limites toutefois fixées pour ces clauses par l'article L 112-2 du code monétaire et financier, c'est-à-dire que l'indice choisi doit avoir une relation directe avec l'objet de la convention ou l'activité de l'une des parties. Le mécanisme retenu est celui de l’indexation, le plus souvent annuelle. La clause d'indexation est automatique au contraire de la révision légale et ne nécessite pas de formalisme particulier dès lors qu'elle est prévue au contrat.
L' indexation doit nécessairement jouer dans les deux sens. La Cour d’Appel de Douai dans un arrêt du 21 janvier 2010 (CA Douai 21 janvier 2010 n° 08/08568) a retenu qu’une clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse ne revêtait pas les exigences de réciprocité de l’article 145-39 du Code de commerce.
La seule alternative valable semble être pour les parties de prévoir que la variation annuelle de loyer, à la hausse ou à la baisse, ne dépassera pas un pourcentage déterminé. En effet, une telle stipulation ne porterait pas atteinte aux principes de réciprocité et d’automaticité de la clause d’indexation.
Le loyer calculé en application de la clause est dû depuis la date prévue au bail et non pas depuis le jour où les résultats du calcul ont été portés à la connaissance du débiteur (Paris, 4 juillet 1980, Ann. L. 1961-306).
La clause d'indexation est limitée si, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus de 25 %  par rapport au dernier loyer fixé contractuellement ou par décision judiciaire (C. com art. L 145-39). Il faut se référer au loyer d'origine s'il n'y a pas eu encore de révision triennale légale, ou au dernier loyer révisé, ou au loyer résultant du renouvellement du bail. Le loyer de référence n'est pas celui qui résulte de la dernière indexation. Le propriétaire ou le locataire peut alors la refuser et demander une révision de loyer  par référence à la valeur locative devant le juge qui devra adapter le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative réelle au jour de la demande. Mais cette adaptation laisse subsister le mécanisme de la clause d'indexation qui reprendra son effet, sur la base du loyer révisé par le juge. Si ce nouveau bail varie de plus de 25 % par l'effet de la clause et s'il s'est à nouveau écarté de la valeur locative, une nouvelle demande en révision sera recevable (J.Derruppé, J.-L. Puygauthier, J.-G. Raffray, les titres d'occupation d'un local commercial, Cridon Bordeaux-Toulouse, juin 1990).
Précisions :
– Dans le cas d'un bail contenant une clause d'échelle mobile, les parties peuvent décider, par un avenant, de l'application de l'indice des loyers commerciaux.
– Il a été jugé (Cass. civ. 3ème, 03/05/2012 n° 11-13448), que le loyer de référence permettant le calcul de la variation du loyer en application d'une clause d'échelle mobile, ne peut pas intégrer le montant de la taxe foncière mise conventionnellement à la charge du locataire.

– Il a aussi été jugé que le loyer de référence pris en compte pour calculer la variation est le dernier loyer fixé par les parties hors indexation. (Cass. 3e civ. 9 juillet 2014 n° 13-22562).

Plafonnement de la variation de loyer : la variation qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente : applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er jour du 3ème mois de la promulgation de la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 soit le 1er septembre 2014 (C. Com art. L 145-39 modifié).

03932 3. Clause-recettes.
Le loyer est déterminé par rapport au chiffre d'affaires réalisé par le locataire. Ce peut être :
* une clause recettes pure et simple : le loyer est calculé en fonction d'un pourcentage du chiffre d'affaires HT réalisé par le locataire au cours de la période considérée ;
* une clause recettes combinant une partie fixe (loyer de base ou loyer minimum garanti) et une partie variable dépendant des recettes réalisées par le locataire.
La partie variable peut elle-même comporter des paliers ou prévoir plusieurs pourcentages dégressifs ou progressifs. loyer est fixé à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le locataire. Ces clauses sont surtout utilisées dans les centres commerciaux et présentées comme le signe d'une association d'intérêts entre le propriétaire-promoteur et les commerçants du centre. La révision du loyer d’après une clause-recettes est soumise au seul accord des parties. Il en est de même pour la fixation du loyer lors du renouvellement du bail (Cass. civ. 3ème 10/03/1993 n° 91-13418). Il est donc indispensable de prévoir dans le contrat de location les modalités de révision du loyer y compris en cas de renouvellement du bail.

03934 c) LOYER DU BAIL RENOUVELE (C. com. art. L 145-34).
Lorsque le bail commercial est renouvelé, un nouveau contrat est conclu. Il ne s’agit donc pas du simple prolongement de l’ancien. Le loyer du bail renouvelé est fixé d’un commun accord entre le bailleur et le locataire.
103934 1. La règle est le plafonnement du loyer
Le loyer du bail renouvelé est plafonné en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction ou s'il est applicable de l’indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au 1er alinéa de l’article L 112-2 du code monétaire et financier, depuis la fixation initiale du bail expiré 103929. On ne prend pas en compte l’indice en vigueur lors de la précédente révision triennale, mais celui en vigueur lors de la conclusion du bail. Cette règle de plafonnement joue lorsque la durée du bail initial ne dépasse pas neuf ans.

03935 Exceptions à la règle du plafonnement
Le plafonnement ne s'applique pas dans les cas suivants :
– si la durée contractuelle du bail
expiré est supérieure à neuf ans (exemple : un bail initial de 10 ans) (Cass. civ. 3ème 20/3/1991 n° 89-19493 ; bull. civ. III n° 95)
– lorsque le bail expiré, bien que conclu pour une durée de neuf ans, s’est poursuivi par l’effet d’une tacite prolongation pendant une durée supérieure à douze ans (Cass. civ. 3ème 18/03/1998 n° 96-14458 ; RJDA 5/98 n° 573. Pour échapper au déplafonnement, il suffit que le locataire, par acte extra-judiciaire, formule sa demande de renouvellement avant les douze années écoulées à compter du début du bail expiré.
– si le bailleur a reçu par accession à la propriété des améliorations réalisées par le preneur alors qu’il a participé directement ou indirectement à leur financement en acceptant un loyer réduit (C. com art R 145-8) ou encore, s’il a versé une indemnité au preneur en contrepartie des travaux.
Lorsque le bailleur n’a pas participé au financement des améliorations, le loyer est plafonné ; cependant la valeur des améliorations devenues sa propriété est prise en compte lors du second renouvellement.
Lorsque le bailleur n’a pas participé au financement des constructions devenues sa propriété par voie d’accession, le loyer est plafonné ; il l’est également lorsque le preneur a fait édifier des constructions qui ne deviendront la propriété du bailleur qu’en fin de bail renouvelé.
si la valeur locative a changé de façon notable au cours du précédent bail c'est-à-dire si des modifications sont intervenues sur les caractéristiques du local considéré (par exemple, extension ou réduction de la surface, travaux de rénovation et d'entretien, etc), sur la destination des lieux (autorisation d'étendre ou changer l'activité), sur les obligations respectives des parties (par exemple, modification de l'économie du contrat), sur les facteurs locaux de commercialité (par exemple création d'un parking).
– s’il s’agit de terrains nus.
Lorsque le bail commercial porte sur un terrain nu, le plafonnement ne joue pas et le loyer est fixé par référence à la valeur vénale du terrain compte tenu des possibilités de construire et des modalités d’exploitation autorisées (C. com art R 145-9).
Le loyer est fixé par référence à la valeur réelle du terrain sans les constructions, mais en tenant compte des possibilités d’exploitation de l’ensemble.
– si les locaux sont monovalents.
Les locaux sont monovalents lorsqu’il n’est pas passible de les affecter à une autre destination sans que des travaux importants soient nécessaires. Sont par exemple des locaux monovalents : hôtel, salle de spectacle, cinéma clinique, banque, maison de repos, établissement d’enseignement, terrain aménagé avec des installations spécifiques pour une utilisation en camping-caravaning. Peu importe l'auteur des travaux, bailleur ou preneur. Seule compte la matérialité de l'affectation (Cass. civ. 3ème, 10/02/1981 n° 79-13984 et Cass. civ. 3ème, 06/05/1987 n° 83-15409)
Pour des locaux monovalents, le loyer est fixé par les usages de la branche d’activité considérée (par exemple, un pourcentage du chiffre d’affaires) et le plafonnement ne s’applique pas. A défaut d’usage et faute d’accord entre le bailleur et le locataire sur la fixation du loyer, le juge apprécie souverainement la méthode de calcul qui lui paraît la meilleure (Cass. civ. 3ème 30/04/1997 n° 95-17.933).
Précision :
Il a été jugé que le bailleur de locaux commerciaux ne peut pas se prévaloir des travaux d'aménagement réalisés par le locataire pour arguer du caractère monovalent des locaux, tant que ces travaux ne sont pas devenus sa propriété (Cass. com. 21/05/2014 n° 13-12592). Dans cette affaire, le bail contenait une clause d'accession selon laquelle les constructions et travaux réalisés par le preneur n'accèderaient au bailleur que lors de la sortie effective du locataire des lieux loués, sortie qui ne s'est pas encore produite en l'occurrence.
 
– si les locaux sont à usage de bureaux.
Pour les locaux à usage de bureaux, la règle du plafonnement est écartée et le loyer est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, en tenant évidemment compte des spécificités (C. com art R 145-11). Le caractère exclusif de bureaux n’est pas incompatible avec la réception de clients dès lors, notamment, qu’il n’y a ni dépôt ni livraison de marchandises. Le locataire ne peut donc pas utiliser cet argument pour bénéficier du plafonnement (Cass. civ. 3ème 07/04/1994, n° 92-16.280).

03936 2. Détermination de la valeur locative
Lorsque le plafonnement est écarté, le bailleur ou le locataire peut demander l’alignement du loyer sur la nouvelle valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur sera fixée par le juge.
Les critères retenus pour déterminer la valeur locative peuvent être les suivants (C. com. art. L 145-33) :
– les caractéristiques du local considéré,
– la destination des lieux,
– les obligations respectives des parties,
– les facteurs locaux de commercialité,
– les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Ces éléments s'apprécient dans les conditions fixées aux articles R 145-2 et suivants.

Plafonnement du déplafonnement (art. L 145-38 modifié)
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 (caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité) ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente : applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er jour du 3ème mois de la promulgation de la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 soit le 1er septembre 2014.

03937 3. Saisine du juge et procédure.
Si les parties ne parviennent pas à un accord, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le juge des loyers (le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace). Le tribunal de grande instance, compétent pour les autres contestations peut, accessoirement, se prononcer sur ces contestations.  Au préalable, elles doivent saisir la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux qui donne un avis sur le déplafonnement et dans l'affirmative sur la valeur locative. A défaut d'accord, le juge des loyers sera saisi.
La procédure est prévue par les articles R 145-23 et suiv. du code de commerce (s'y reporter). La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble.
Dans le délai d'un mois qui suivra la signification de la décision définitive, les parties doivent dresser un nouveau bail, sauf renonciation au renouvellement du locataire ou refus du propriétaire à charge de supporter tous les frais de l'instance.
Précision : faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet du bail conforme à la décision susvisée, ou faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaudra bail (art. L 145-37).
• Accès à Service-public internet "Saisine du tribunal de grande instance (TGI)".

03938 EN PRATIQUE, deux situations peuvent se présenter :
– le bail est renouvelé à son expiration ; 103938
– ou le bail n’est renouvelé qu’après son expiration. 203938

103938 Le bail est renouvelé à son expiration.
Lorsque le bail est renouvelé à son expiration, le contrat conclu pour 9 ans a duré effectivement 9 ans. Pour la prise en compte de la variation de l’indice du coût de la construction ou de l'indice des loyers commerciaux 103929, le cas est différent selon que le bail à renouveler mentionnait ou non le trimestre de référence.
Le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux 1er et 2ème alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. (C. com art. L 145-34)
Exemple : un bail conclu pour 9 ans le 1er mai 1999 expire donc le 30 avril 2008. Il est renouvelé le 1er mai 2008. Le contrat précise que l’indice de référence est celui du premier trimestre. Pour calculer le nouveau loyer, on retient la variation entre l’indice du premier trimestre 2008 et celui du premier trimestre 1999. A défaut de précision dans le bail, il faut prendre en compte la variation de l’indice du coût de la construction sur la période de 9 ans précédant la publication du dernier indice connu à la date du renouvellement.
Dans l’exemple, il s’agit de l’indice du 4e trimestre 2007, le dernier publié au 1er mai 2008. On prendra en compte la variation entre l’indice du 4e trimestre 2007 et celui de la même période, il y a 9 ans (4e trimestre 1998).


203938 Le bail n’est renouvelé qu’après son expiration.
La loi prévoit le cas où le renouvellement n’intervient qu’après l’expiration du bail, alors que la location a continué par tacite prolongation et dans la limite d’un délai de 3 ans à compter de la date d’expiration. Ici le bail conclu initialement pour 9 ans a duré en réalité plus de 9 ans (mais moins de 12 ans) par suite de la tacite prolongation.
Dans ce cas, la variation de loyer est plafonnée. Elle est calculée à partir du dernier indice publié à la date du renouvellement effectif.
On prend en compte une période d’une durée égale à la durée effective du bail, celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et celle du renouvellement.
En revanche, si le bail expiré (et reconduit tacitement) est renouvelé 3 ans à compter de son expiration (soit plus de 12 ans après sa prise d’effet), le loyer n’est pas plafonné. Le nouveau loyer doit alors correspondre à la valeur locative (C. com. art. L 145-33).

03940 10° ETAT DES LIEUX.
Un état fidèle des biens loués devrait être fait au moment de la conclusion du bail, afin de déterminer l'état dans lequel le locataire doit les rendre en fin de bail. Faute d'avoir été dressé, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives (C. civ. art. 1730 et 1731).
Les clauses stipulant que le preneur " prendra les lieux loués dans leur état sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état " sont des clauses de style (J.C.P. éd. N, Doc. p. 89, J. Lafond).
Dès lors, à défaut d'une clause parfaitement claire et précise à ce sujet, la charge financière des travaux imposés au preneur par l'autorité administrative (hygiène, sécurité, etc.) pour l'exercice de son activité incombera au bailleur seul, au motif que ce dernier doit mettre à la disposition de son locataire des locaux conformes à l'exercice des activités prévues dans le bail (C. civ. art. 1719 2°).
Ce principe est seulement écarté dans les hypothèses suivantes et de ce fait les travaux incomberont au locataire :
– le local loué était à l'origine conforme aux normes administratives et ne l'est plus par suite du changement d'activité du preneur ;
– le bail a été consenti pour l'exercice d'activités non déterminées (bail tous commerces) et les exigences de l'administration quant aux normes du local loué découlent de l'activité du locataire.

L'article L 145-10-1 du code de commerce créé par l'article 13 de la loi Pinel du 18 juin 2014 prévoit que, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.
Précision :
Pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, l'état des lieux de sortie s'applique à toute restitution d'un local dès lors qu'un état des lieux a été établi lors de la prise de possession (loi n° 2014-626, art. 3, II)

03945 11° CHANGEMENT D'AFFECTATION DES LOCAUX.
a) Tout changement d'affectation, toute location ou sous-location partielle ou totale, meublée ou non meublée, d'une habitation à loyer modéré par l'accédant à la propriété est subordonné, pendant toute la durée du concours de l'Etat, à l'autorisation de l'organisme par l'intermédiaire duquel ce concours a été obtenu. Toutefois, n'ont pas à solliciter cette autorisation, sauf en cas de changement d'affectation, les accédants à la propriété justifiant, auprès de l'organisme susmentionné, que l'inoccupation d'un logement ou sa location est motivée par des raisons professionnelles rendant incompatible l'occupation personnelle et familiale de leur logement avec l'exercice de leurs activités professionnelles dans un nouveau lieu de travail. Ils doivent indiquer à l'organisme la date à laquelle le logement cesse d'être leur résidence principale. A l'expiration d'un délai de trois ans à compter de cette date, les intéressés doivent solliciter l'autorisation susmentionnée. Cette autorisation ne pourra être inférieure à trois ans.
Le prix de location ne peut être supérieur au montant des loyers prévus aux articles L 442-1 à L 442-9 du CCH.
Toute infraction aux dispositions du présent article entraîne le remboursement immédiat du montant des concours financiers accordés (CCH art. R 443-4).

b) Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d'usage de locaux d'habitation est soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L 632-1 du CCH.
Un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation de cet article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article
(CCH art. L 631-7).
Une délibération du conseil municipal peut définir un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l'habitation à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile (CCH art. L 631-7-1 A). Elle permet à une location temporaire de ne pas être considérée comme un changement de destination.
Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, l'autorisation de changement d'usage ou d'autorisation temporaire n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
Les dispositions de l'article L 631-7 peuvent être rendues applicables à d'autres communes par décision de l'autorité administrative prise après avis du maire (CCH art. L 631-9).
Lorsque le changement d'usage fait l'objet de travaux entrant dans le champ d'application du permis de construire, la demande de permis de construire ou la déclaration préalable vaut demande de changement d'usage.
Ces travaux ne peuvent être exécutés qu'après l'obtention de l'autorisation mentionnée à l'article L 631-7 (CCH art. L 631-8).
Précisions :
Il faut tenir compte de la nouvelle règlementation issue des nouveaux articles L 631-7 à L 631-10 du CHH modifiés par l'article 13 de la loi du 4 août 2008, (en vigueur le 1/1/2009). Depuis cette date et sous réserve qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose :
– l'exercice d'une activité professionnelle est permise dans une partie du local d'habitation utilisée par le demandeur comme sa résidence principale, pourvu que celle-ci n'engendre ni nuisances ni dangers pour le voisinage et qu'elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti ;
– l'exercice d'une activité professionnelle y compris commerciale est permise dans une partie d'un local à usage d'habitation, si cette activité n'est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduisant à y recevoir ni clientèles ni marchandises ;
– l'exercice d'une activité professionnelle y compris commerciale est autorisée dans une partie d'un local à usage d'habitation situé au rez-de-chaussée, pourvu que l'activité n'engendre ni nuissances ni dangers pour le voisinage et qu'elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti.

Les dispositions de l'article L 631-7 ne sont pas applicables dans les zones franches urbaines définies au B du 3 de l'article 42 modifié de la loi nº 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire.

• Pour le formalisme de l'autorisation préalable au changement d'usage délivrée, après avis du maire et, à Paris, Marseille et Lyon, après avis du maire d'arrondissement, par le préfet du département dans lequel est situé l'immeuble : voir les articles L 631-7-1 et suiv. et R 631-4 et suiv. du CCH.

• Accès à Service-public internet : "Comment transformer un logement en local professionnel ?"

03950 12° CHARGES LOCATIVES.
Les charges locatives sont fixées librement par la convention des parties. En matière de baux commerciaux, il n'existe aucune disposition légale, ni même aucun accord entre associations représentatives des propriétaires et des locataires visant à réglementer la répartition des charges, comme en matière de locaux d'habitation.
C'est donc le bail qui décidera du sort des charges. Dans le silence du bail, il est fait référence à un certain nombre d'usages ; ainsi sont considérées comme récupérables sur le locataire, les charges qui incombent normalement au preneur alors que d'autres charges qui incombent normalement au bailleur ne peuvent être récupérées sur le locataire qu'en vertu d'une clause expresse du bail.

03951 La loi Pinel 2014-626 du 18 juin 2014 a introduit des règles applicables aux charges, aux impôts et aux taxes et impose un  inventaire précis et limitatif des catégories de charges, d'impôts, de taxes et de redevances liés au bail ainsi que leur répartition entre le bailleur et le locataire. L'article L 145-40-2 du code de commerce prévoit que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Ces dispositions ne sont pas encore entrées en vigueur (décret d'application non encore paru).
En attendant l'application de l'article L 145-40-2 du code de commerce, la répartition des charges reste librement fixée entre les parties.

03952
Charges qui incombent normalement au preneur.
– Les prestations :
les dépenses d'entretien et de fonctionnement des parties communes et des éléments d'équipements communs de l'immeuble : frais d'électricité, de chauffage , ascenseurs, gardiennage...
– Les dépenses de consommation : eau, gaz, électricité, chauffage...
– Les taxes locatives : éventuellement taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, taxe de raccordement et de déversement à l'égout, T.V.A. sur le montant du loyer.
Cependant il a été jugé que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation expresse (Cass. civ. 3ème, 13/06/2012 n° 11-17114). Il en est de même pour la taxe foncière (Cass. civ. 3ème, 26/03/2013 n° 11-24311). En outre, il a été jugé (Cass. ch. com 26/11/2013 n° 12-19074) que la redevance n’est pas due dès lors que le service d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas assuré.
Les autres charges : l'assurance incendie pour les risques locatifs (C. civ. art. 1733),
Pour déterminer les modalités de répartition des charges d'exploitation et d'entretien, la clause du bail commercial peut faire référence à une liste des charges récupérables prévue par la loi. Deux listes peuvent servir de référence :
- celle issue de l'annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ; c'est le support de l'article 38 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 qui fait référence à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989
.
- celle issue de l'annexe du décret n° 82-1164 du 30 décembre 1982 (référence à la commission "Delmon").

03953 Charges conventionnelles.
Les charges ci-après incombent normalement au propriétaire et ne peuvent être récupérées sur le locataire qu'en vertu d'une clause expresse du bail :
     – La taxe foncière sur les propriétés bâties ou non bâties et taxes assimilées (C.G.I. art. 1400) (Cass. civ. 3ème, 13/06/2012 n° 11-17114).
     – Les primes d'assurances de l'immeuble loué (autres que les risques locatifs à la charge du locataire).
     – Les charges de copropriété (autres que les charges locatives) : grosses réparations.
Précisions :
Pour la détermination du loyer lors de sa révision ou du renouvellement du bail, lorsqu'une clause du bail met à la charge du preneur des réparations incombant normalement au bailleur, l'article R 145-8 du code de commerce indique dans son 1er alinéa : "du point de vue des obligations respectives des parties, ...... les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative".
(v. aussi Cass. civ. 3ème 11/12/2012 n° 11-21910)

Le contrat de bail prévoit généralement le versement de provisions au bailleur en même temps que le loyer. La régularisation est effectuée annuellement sur justificatif.

03956 12BIS°  DEPENSES D'ENTRETIEN ET DE REPARATION
La loi Pinel 2014-626 du 18 juin 2014a introduit des règles applicables aux charges, aux impôts et aux taxes. L'article L 145-40-2 du code de commerce prévoit que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Ces dispositions ne sont pas encore entrées en vigueur (décret d'application non encore paru).
En attendant l'application de l'article L 145-40-2 du code de commerce et à défaut de précision autre dans le bail, les régles du code civil s'appliquent :
- le locataire supporte les réparations locatives et de menu entretien : peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs..., (C. civ. art. 1754)
- le bailleur supporte les grosses réparations de l'article 606 du code civil (celles portant sur les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres, des murs de soutènement et de clôture et des couvertures entières), les travaux dus à la vétusté ou en cas de force majeure (C. civ. art. 1755), le gros entretien, les travaux imposés par l'administration pour satisfaire à la réglementation (v. supra § 10° 03940 et infra § 13° 03965).
Le contrat de bail peut prévoir une répartition différente, notamment que toutes les dépenses d'entretien et de réparation sont à la charge du locataire ainsi que les travaux imposés par l'administration pour satisfaire à la réglementation .

L'article L 145-40-2 du code de commerce prévoit que lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
- un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
- un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. (décret d'application non encore paru)

03965 13° TRAVAUX D'AMELIORATIONS realises par le locataire en cours de bail.
Les travaux réalisés par le locataire en cours de bail consistent, en général, à l'édification de cloisons, d'éléments de maçonnerie, à l'installation d'un chauffage central, etc.
Il convient de distinguer ces travaux des simples travaux d'entretien et de réparation et des constructions nouvelles.

03967 a) Lorsque le bail ne contient aucune clause relative aux améliorations apportées à l'immeuble loué, elles deviennent la propriété du bailleur au fur et à mesure de leur réalisation. A l'expiration du bail, le bailleur bénéficie de l'option : il peut demander la remise des lieux dans leur état initial, ou conserver les travaux d'amélioration moyennant le paiement d'une indemnité au preneur qui augmentera celle versée au titre de l'éviction. A priori, le bailleur n'est pas imposable au titre des contributions directes (revenus fonciers ou B.I.C.) et l'avantage procuré ne constituera pas une charge augmentative du loyer assujettie à la contribution annuelle ou à la T.V.A.
Pour le preneur, les travaux d'améliorations ne constituent pas un droit d'entrée, mais des dépenses amortissables. En effet, pour l'administration " bien qu'elles s'incorporent à la propriété du bailleur au fur et à mesure des travaux, les améliorations donnent naissance, au profit du locataire, à un élément incorporé, dont le prix de revient ne peut être retranché de ses résultats imposables que sous la forme d'un amortissement sur la durée normale d'utilisation des biens correspondants " (R.M.J.O. Ass. Nat. 25 mai 1974, p. 2278, n° 7024).

03970 b) Lorsque les travaux sont autorisés par le bail, le bailleur ne peut plus demander une remise des lieux dans leur état primitif.
En ce qui concerne la propriété des travaux pendant le bail, il est difficile de concevoir en pratique que le locataire puisse conserver la propriété des améliorations pendant le cours du bail. Le sort de ces travaux en fin de bail est généralement réglé dans le bail ; le plus souvent les travaux d'amélioration resteront acquis au bailleur sans indemnité, mais l'indemnisation reste toujours possible.
Au point de vue fiscal : la situation sera identique à celle exposée ci-dessus a) ; 03967

03972 c) Lorsque les travaux sont imposés par le bail, il s'agit alors d'un véritable droit d'entrée payable en nature ; plusieurs situations peuvent se présenter :
– En ce qui concerne la propriété des travaux pendant le bail, lorsque le bail ne contient aucune clause à ce sujet, ils deviendront la propriété du bailleur au fur et à mesure de leur réalisation. Dans cette hypothèse, le bailleur sera tenu d'indemniser le preneur. Ne bénéficiant d'aucun avantage particulier, il ne sera ni imposable au titre des contributions directes (revenus fonciers ou B.I.C.) ni de la contribution annuelle ou de la T.V.A. Toutefois, si le locataire ne réclame pas d'indemnité, l'avantage procuré au bailleur sera considéré comme une distribution de capitaux mobiliers (C.G.I. art. 109).
– Pour le preneur, ces travaux devraient être assimilés à un véritable droit d'entrée et comme tel, le preneur devrait pouvoir en répartir la charge sur toute la durée du bail restant à courir, comme un supplément de loyer.

03978 N.B. - Au sujet de l'incidence des travaux d'amélioration sur le prix de location en cas de renouvellement, l'article 23-3 du décret décide que "les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération (pour la fixation du bail à renouveler) que si, directement ou indirectement le bailleur en assume la charge" (v. supra § 9°-IV). 03934

03980 14° CONSTRUCTIONS NOUVELLES EDIFIEES PAR LE LOCATAIRE.
03981 En pratique, trois situations peuvent se présenter.

03982 a) Le bail ne contient aucune clause relative aux constructions :
– Pendant la durée du bail, les constructions demeurent la propriété du preneur qui pourra les amortir "sur la durée normale d'utilisation de chaque élément" (C.G.I. art. 39 D). Elles seront inscrites au bilan du preneur comme "immobilisations corporelles". En fin de bail, si tous les amortissements ne sont pas pratiqués, le preneur ne pourra pas comprendre dans ses charges d'exploitation la valeur résiduelle des constructions.
– A l'expiration du bail, le bailleur bénéficie de l'option prévue par l'article 555 du Code civil dans le cas du constructeur de mauvaise foi, c'est-à-dire qu'il peut demander soit la démolition des constructions, soit leur conservation moyennant le paiement d'une indemnité (évaluée à l'époque du paiement et non à l'époque de la construction).
A priori, le bailleur ne bénéficie pas d'un avantage particulier et n'est pas imposable au titre des contributions directes, ni de la contribution annuelle ou de la T.V.A.

03983 b) Le bail autorise le locataire à édifier des constructions mais n'en règle pas le sort ; même solution que ci-dessus a), 03982 sauf que le propriétaire qui a autorisé la construction peut être privé de la faculté d'exiger la démolition des constructions.

03984 c) Le bail autorise le locataire à édifier des constructions et en règle le sort.
Dans ce cas, on doit s'en tenir aux clauses du bail, qui selon le cas :
– attribuent la propriété des constructions au bailleur au fur et à mesure de leur édification (hypothèse très rare en pratique) ;
– retardent le transfert de la propriété des constructions au bailleur jusqu'à la fin du bail ou jusqu'à la fin de la jouissance du locataire, en cas de renouvellement du bail ;
– fixent les modalités de détermination de l'indemnité due par le bailleur au preneur ou prévoient l'absence d'une telle indemnité.

Sur le plan fiscal : le bailleur qui reçoit des constructions sans avoir d'indemnité à payer au preneur bénéficie d'un avantage assimilable à un élément du loyer imposable dans la catégorie des revenus fonciers, s'il s'agit d'un particulier et dans la catégorie des B.I.C., s'il s'agit d'une entreprise (il y a controverse sur la base d'imposition : valeur résiduelle ou valeur vénale). L'imposition est effectuée à la date d'expiration (ou de résiliation) du bail. Si le bail est renouvelé par tacite prolongation, l'imposition intervient au moment où le bail n'est plus renouvelé tacitement. Si un nouveau bail est conclu, c'est à la date de la conclusion du nouveau bail que le transfert des constructions est imposable, même si celui-ci est stipulé avec un effet rétroactif (C.A.A. Paris 10 fév. 1994, n° 921190 ; C.E. C.A.P.C. 6 fév. 1995, n° 157674).

Le profit à prendre en compte au titre des revenus fonciers ou des B.I.C. est égal à la valeur réelle, à la date d'expiration ou de résiliation du bail, des immobilisations transférées au bailleur, sauf à bénéficier de l'échelonnement prévu pour revenus exceptionnels.
Pour la résiliation anticipée du bail moyennant indemnité lorsque le preneur avait été autorisé à construire des bâtiments : v. infra § 18°. 04015

03988 Le praticien, notamment en raison de cette fiscalité, devra être vigilant s'il a le choix entre un renouvellement et un nouveau bail. Notons aussi que le bail à construction bénéficie d'un régime fiscal plus favorable en ce qui concerne l'assiette de l'imposition et les modalités de paiement (pas d'imposition de plus-value - v. infra n° 33-7). 04492
L’avantage procuré supportera la contribution annuelle ou la T.V.A.

03989 Pour la situation fiscale du preneur (v. a) ci-dessus). 03982

03990 15° CESSION DU DROIT AU BAIL – APPORT EN SOCIETE. (v. grille 3 n° 53). 05580
03991 Sont réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise (C. com. art. L 145-16).
Ainsi, lorsque le bail est cédé en même temps que le fonds de commerce, le bailleur ne peut en principe s'opposer à la cession du droit au bail, même s'il peut, en vertu des clauses du bail, exiger un certain nombre de garanties telles que :
– bénéfice d'un droit de préemption en cas de cession du droit au bail comme de cession du fonds de commerce par le preneur ;
– agrément préalable du cessionnaire ;
– concours du bailleur à l'acte de cession ;
– garantie par le cédant du paiement des loyers par le cessionnaire : l'article 8 de la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 a créé l'article L 145-16-2 du code de commerce qui limite à trois ans à compter de la cession de bail la clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur. Cet article est d'application immédiate aux contrats de bail commercial conclus ou renouvelés au lendemain de la publication de cette loi intervenue le 19 juin 2014). Pour les contrats de bail commercial conclus avant l'entrée en vigueur de la loi, il semble que ce dispositif s'applique dès le premier mois d'impayé.(pour la validité de la clause, v. grille 10, n° 200, § 14° c), 32874 etc.

03992 N.B. – Pour l'examen des clauses restrictives que nous pouvons trouver dans les baux : se reporter grille 10 n° 200 "Caractéristiques - § 14, Examen des clauses du bail". 32870
    – Pour la cession de bail dans le cadre d'une procédure collective : se reporter grille 3 n° 53 "Caractéristiques - § 13". 05665

03993 Lorsque la cession ne porte pas sur le fonds de commerce du locataire, dans son ensemble, mais sur le droit au bail considéré isolément, le locataire peut, en vertu de l'article 1717 du code civil, céder librement son droit au bail, sauf clause contraire dudit bail.
Toutefois, la très grande majorité des baux prévoient que la cession isolée du droit au bail doit être préalablement autorisée par le bailleur.
En pratique, l'autorisation du bailleur sera donnée par intervention à l'acte de cession et généralement moyennant une indemnité pouvant aller jusqu'à deux années de loyer.
En raison des nouveaux textes, cette indemnité de déspécialisation qui s'analyse à un complément de loyer devrait se marginaliser (v. supra Déspécialisation § 6°). 03895

03995 En cas de fusion ou de scission de sociétés, de transmission universelle de patrimoine d'une société réalisée dans les conditions prévues à l'article 1844-5 du code civil ou d'apport d'une partie de l'actif d'une société réalisée dans les conditions prévues aux articles L 236-6-1, L 236-22 et L 236-24 du Code du commerce, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l'apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail (C. com. art. L. 145-16).

04000 16° FIN DU BAIL.
Les circonstances qui mettent fin au bail peuvent résulter :
– du congé donné par le preneur (v. supra § 4°) 03887 (infra a) 04002 ;
– du congé donné par le bailleur (v. supra § 4°) 03888 et (infra b) 04004 ;
– de la volonté des parties cas de résiliation amiable, (infra c) 04006 ;
– d'une résiliation unilatérale judiciaire motivée par le non-respect, par le bailleur ou le preneur, de leurs obligations (C. civ. art. 1741) (v. infra d) ; 04007
– de l'expropriation ;
– de la destruction de l'immeuble (C. civ. art. 1741) ;
– etc.

04001 • Pour la solidarité fiscale du bailleur pour le paiement de la contribution foncière des entreprises (CFE) : cf. BOFIP BOI-REC-SOLID-20-40
L'article 1687 du CGI prévoit un régime de responsabilité solidaire applicable au recouvrement de la cotisation foncière des entreprises (CFE) lorsque le bailleur, dans les délais prévus par les textes, n'informe pas l'administration fiscale du déménagement de son locataire.

04002 a) Congé du preneur. (C. com art L. 145-4) 03887
Le congé du preneur met fin au bail et son auteur ne peut pas se rétracter sans le consentement du bailleur (Cass. Civ. 3e 27 juin 1984).
Le locataire qui use de ce droit de résiliation en cours de bail renonce à tout droit sur le bail et à toute indemnité d'éviction.
Une fois le congé envoyé, le locataire ne peut plus revenir sur sa décision. S’il se maintient dans les lieux après la date d’effet du congé, le propriétaire peut le faire expulser et réclamer le paiement d’une indemnité d’occupation.
Procédure.
Le congé doit, à peine de nullité, être donné dans les formes et délais prévus à l'article L 145-9 c'est-à-dire par exploit d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.
Il doit être donné au moins six mois à l'avance avant la date d'expiration du bail ou d'une période triennale et il prend effet à cette date.
Dans le cas où le bail s'est poursuivi au-delà se son échéance contractuelle le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat : dans ce cas le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil (sauf exceptions
supra § 4° 03887). Concrètement lorsque le bail s'est poursuivi au delà de son échéance contractuelle, cela signifie que si un locataire entend quitter les lieux et qu’il adresse, par exemple, son préavis le 4 avril 2012, l’effet de ce préavis sera le 31 décembre 2012 (délai de 6 mois du 4 avril au 4 octobre augmenté du délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre civil) (C. com. art. L 145-9)

04004 b) Congé du bailleur.
104004 1- Sur le local commercial.
En fin de bail, si le bailleur veut reprendre son local, il donnera congé au preneur en respectant la procédure ci-après.
En l'absence de congé, le bail se prolonge par tacite prolongation. Celui-ci est alors à durée indéterminée. Il en résulte qu'aucune action en fixation d'un loyer de renouvellement n'est recevable. 303904
Le congé exprès met fin au bail à l'expiration de son délai, sous réserve du droit du preneur à l'indemnité d'éviction pour refus de renouvellement. Il en résulte que le locataire qui évacue les lieux à la suite d'un congé ne perd pas son droit à l'indemnité d'éviction, mais il est redevable des loyers jusqu'au terme du bail et non jusqu'à la restitution des clés si celle-ci est antérieure à la fin du bail (Cass. civ. 3ème 23/05/2012 n° 11-12214)
L'article L 145-28 du Code du commerce accorde au locataire évincé un droit au maintien jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, mais rien ne l'oblige à profiter de cette garantie. Sauf cas de fraude, le départ du locataire après congé prive au contraire le bailleur de son droit de repentir (Civ. 3e 14 /11/1968, Bull. 1968-3-352, Ann. L. 1969-595).
Si un congé ne peut être remis en cause lorsque le destinataire l'a accepté, il peut être rétracté tant que cette acceptation ne s'est pas produite. Le retrait du congé entraîne la remise en vigueur de l'ancien bail. Le locataire doit alors restituer le local à l'expiration d'un délai de 3 mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction à ce dernier ou de la notification à celui-ci du versement de l'indemnité à un séquestre. A défaut d'accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l'indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.L'indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s'il n'y a pas d'opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.(C. com L 145-29)

Procédure.
Le congé doit être donné par exploit d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le preneur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné six mois à l'avance. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil
Le décompte du délai de 6 mois prévu à l’article L 145-9 du code de commerce obéït aux règles de l'article 642 du CPC qui, lorsque le délai est exprimé en mois, le délai expire la 24ème heure du jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. Un congé notifié le 30 décembre 2003 fait courir un délai de préavis de 6 mois qui expire le 30 juin 2004 à 24 heures. (Cass. Civ. 3ème 13/01/2004)
Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (C. com art L 145-9 al 5).
Le congé, à condition qu'il contienne la mention sus-indiquée, fait courir contre le destinataire un délai de deux ans ; ce délai concerne les actions du locataire tendant :
– soit à contester le congé (v. supra § 7°) ; 03900
– soit à demander le paiement d'une indemnité d'éviction.
En pratique, ces deux actions se confondent presque toujours. En effet, même si les motifs du congé sont reconnus inexacts ou insuffisamment graves, le locataire n'a jamais droit au renouvellement de son bail ; il doit donc, en contestant le congé, assigner en paiement de l'indemnité d'éviction.
Le délai de deux ans court de la date pour laquelle le congé a été donné, et non de la date du congé.
A défaut d'action intentée dans le délai, le locataire perd tout droit au statut et devient occupant sans titre.

204004 2- Droit de reprise en fin de bail des locaux d’habitation (C. com. art. L 145-22)
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail exclusivement sur la partie concernant les locaux d'habitation accessoires des locaux commerciaux pour habiter lui-même ceux-ci ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, à condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui.
Toutefois, la reprise dans les conditions ci-dessus indiquées ne peut être exercée sur des locaux affectés à usage d'hôtel ou de location en meublé, ni sur des locaux à usage hospitalier ou d'enseignement.
De même, la reprise ne peut être exercée lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du fonds ou lorsque les locaux commerciaux et les locaux d'habitation forment un tout indivisible.
Lorsque l'immeuble a été acquis à titre onéreux, le bailleur ne peut bénéficier des dispositions du présent article que si son acte d'acquisition a date certaine plus de six ans avant le refus de renouvellement.
Le bénéficiaire du droit de reprise est tenu de mettre à la disposition du locataire dont il reprend le local, le logement qui, le cas échéant, pourrait être rendu vacant par l'exercice de ce droit.
Dans le cas de reprise partielle prévu au présent article, le loyer du bail renouvelé tient compte du préjudice causé au locataire ou à son ayant droit dans l'exercice de son activité.
Sauf motif légitime, le bénéficiaire de la reprise doit occuper personnellement les lieux dans un délai de six mois à dater du départ du locataire évincé et pendant une durée minimum de six ans, faute de quoi le locataire évincé a droit à une indemnité d'éviction en rapport avec l'importance des locaux repris.
Précision :
Les dispositions de l'article L. 145-22 du code de commerce sont pas applicables aux bailleurs de quelque nationalité que ce soit, par suite de l'abrogation par la loi "Pinel" de l'article L 145-23 du code de commerce.

04006 c) Résiliation amiable.
Les parties (bailleur et preneur) peuvent à tout moment convenir d'une résiliation amiable de la location.
Une résiliation amiable est toujours possible sauf à rappeler qu'elle n'est opposable aux créanciers inscrits qu'un mois après notification (C. com. art L 143-2). (v. acte n° 164) 21021
Si la résiliation avec indemnité d'éviction constitue une cession de la clientèle et du fonds de commerce les formalités prévues par la loi du 17 mars 1909 s'appliquent (v. grille 10 n° 200 - Vente de fonds de commerce). 32850
Si la résiliation avec versement d'une indemnité d'éviction ne constitue pas une cession déguisée de fonds de commerce mais équivaut à un refus de renouvellement avec indemnité d'éviction, les créanciers du locataire (sauf à respecter la signification prévue par l'article L 143-2 du code du commerce) ne bénéficient d'aucune préférence sur l'indemnité convenue. Ils ne peuvent que faire une saisie-arrêt ordinaire sur l'indemnité d'éviction.

04007 d) Résiliation judiciaire (application de la clause résolutoire).
La clause résolutoire est un aménagement contractuel résultant de la volonté des parties aux termes de laquelle le bail cessera de produire effet par anticipation en raison des manquements et/ou fautes du locataire aux clauses et conditions du bail.
Cette stipulation contractuelle ne doit pas être confondue avec la résiliation de droit commun résultant des articles 1184 et 1741 du Code civil ni avec avec le refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes régi par les dispositions de l'article L. 145-17 du Code de commerce.
La mise en oeuvre de la clause résolutoire s'applique tant durant le bail en vigueur que pendant sa tacite reconduction ou pendant son renouvellement.
L'article L 145-41 alinéa 1 du Code de commerce dispose que la résiliation de plein droit ne produit effet "qu'un mois après un commandement demeuré infructueux".
Précision :
Il a été jugé que le délai mentionné dans la clause résolutoire doit être au minimum d'un mois (et non 30 jours) (Cass. civ. 3ème, 11/12/2013, n° 12-22616)
En pratique, le bailleur qui constate que le locataire ne respecte pas les clauses et conditions du bail et quel que soit le motif invoqué devra lui adresser à un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Ce commandement doit :
être signifié par exploit d'huissier ;
viser et reproduire la clause résolutoire ;
mentionner les manquements reprochés ;
indiquer de façon impérative le délai d'un mois à l'expiration duquel l'infraction et / ou le manquement devront avoir cessé pour éviter la résiliation du bail. En effet, l’absence d’indication du délai d’un mois offert au locataire pour régulariser la situation, est sanctionnée par la nullité du commandement (C. com. art. L 145-41 al 1).
104007 Procédure collective à l'encontre du locataire :
La clause résolutoire est paralysée en cas d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire du preneur, car est réputée non écrite toute clause du bail prévoyant sa résiliation en cas d’ouverture d’une procédure collective (C. com. art. L 145-45). Il en est de même en cas de liquidation judiciaire car les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire sont suspendus par l’effet du jugement ouvrant la liquidation judiciaire du locataire dès lors qu’aucune décision passée en force de chose jugée constatant l’acquisition de cette clause résolutoire n’est intervenue avant ce jugement d’ouverture. (Cass. civ. 3ème, 09/01/2008 n° 06-21499). Ainsi le bailleur n’aura plus qu’à déclarer sa créance d’arriérés de loyers et des charges au passif du locataire, voire attendre la décision du liquidateur de résilier le bail.
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04008 INDEMNITE D'EVICTION
104008 a) Base de calcul de l'indemnité d'éviction.
L'indemnité d'éviction comprend, notamment, la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le bailleur fait la preuve que le préjudice est inférieur. (C. com art L. 145-14 al 2)
En fait deux situations sont envisageables : soit la clientèle ne peut pas être récupérée et il y a disparition totale du fonds, l'indemnité d'éviction se présente sous la forme d'une indemnité de
remplacement, soit le locataire évincé peut se réinstaller en conservant tout ou partie de la clientèle et l'indemnité d'éviction consiste en une indemnité de déplacement.
L'indemnité de remplacement comprend :
– la valeur marchande du fonds de commerce constituant l'indemnité principale
– majorée des frais normaux de déménagement et de réinstallation (environ 25 % de la valeur du fonds), des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, de la perte de gains pendant le temps nécessaire à la réinstallation du locataire, éventuellement les indemnités de licenciement en cas rupture des contrats de travail du personnel salarié (uniquement en cas de disparition définitive du fonds ou de réinstallation lointaine).
L'indemnité de déplacement se détermine d'après le préjudice causé par le transfert du fonds. Elle comprend l'indemnité principale : la valeur du droit au bail et les indemnités accessoires identiques à celle de l'indemnité de remplacement.

04009 b) Régime fiscal de l'indemnité d'éviction.
1) Indemnité perçue.

Le locataire dont le bail n'est pas renouvelé bénéficie du
régime des plus-values et des moins-values dans la mesure où l'indemnité d'éviction a pour contrepartie la perte d'éléments de l'actif immobilisé. C'est le cas pour la partie de l'indemnité qui équivaut à la valeur du fonds.
Pour les éléments accessoires, tels que les frais de réinstallation, l'indemnité doit être rattachée aux résultats d'exploitation où elle sera compensée par des charges équivalentes.

2) Indemnité versée.
– Lorsque l'immeuble loué figure au bilan.
L'indemnité n'est pas déductible et constitue un élément du prix de revient de l'immeuble si elle est versée pour permettre la vente dans de meilleures conditions.
Mais elle peut constituer une
charge déductible lorsque la résiliation du bail doit permettre à l'entreprise de reprendre la disposition des locaux.
– Lorsque l'immeuble ne figure pas au bilan de l'entreprise.
L'indemnité versée par le propriétaire
n'est pas déductible si elle est versée pour permettre la vente de l'immeuble dans de meilleures conditions.
Par contre, l'admnistration admet sa déductibilité au titre des revenus fonciers si la dépense est faite en vue de la conservation ou l'amélioration du revenu (ex. : le propriétaire refuse le renouvellement pour relouer dans des conditions plus avantageuses).
Le Conseil d'Etat admet également la déduction de l'indemnité versée lorsque la reprise des lieux loués a pour but la transformation de locaux commerciaux en logements d'habitation (C.E. 29 mars 1989, n° 81836 ; reg. n° 81-836 Cridon, Bordeaux Toulouse préc. n° 318).

04010
17° CESSION DE L'IMMEUBLE A L'ISSUE DU BAIL.
04012
a) Le bailleur cède l'immeuble à titre gratuit.
La cession gratuite n'entraîne aucune plus-value
(v. grille 5 n° 93-14). 11750

04014
b) Le bailleur cède l'immeuble à titre onéreux.
Le cédant est imposable sur la plus-value réalisée, dans les conditions prévues pour les plus-values immobilières des particuliers
(v. vol. II, titre 63, chap. 1er). 63010
Lorsque la propriété des constructions est revenue sans indemnité au bailleur en fin de bail,
le calcul de la plus-value est effectué en retenant une valeur d'acquisition nulle pour les constructions, sauf dans le cas où le transfert de la propriété des constructions s'est effectué moyennant le versement d'une indemnité au preneur (dans ce cas le prix d'acquisition de la construction est égal au montant de l'indemnité versée). Dans cette dernière hypothèse, l'administration retient pour la durée de possession, la date d'acquisition du terrain et, pour la construction, la date d'expiration du bail même si l'indemnité a été versée à une date antérieure. Cette position retenue par l'administration (R.M.Valleix, AN 14 juin 1993, p. 1630) s'applique également en cas de bail à construction.

04015
18° REMISE DE CONSTRUCTIONS EDIFIEES PAR LE LOCATAIRE EN CAS DE RESILIATION ANTICIPEE DU BAIL (fiscal).
Le traitement fiscal de la remise gratuite, dans le patrimoine du bailleur, de constructions édifiées par le preneur, en cas de
résiliation anticipée du bail, est le suivant :
Le supplément de loyer résultant de la remise gratuite de la construction édifiée par le locataire constitue un
revenu foncier imposable au titre de l’année d’expiration ou de résiliation du bail. Toutefois, en cas de bail renouvelé par tacite prolongation, l’imposition au titre des revenus fonciers ne peut intervenir qu’à l’expiration de la ou des périodes renouvelées tacitement (Doc. adm. 5 D 2212, 10 mars 1999, n° 13). Par ailleurs, selon la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. com., 24 juin 1997, n° 95-13.038), la résiliation anticipée du bail à construction moyennant indemnité entraîne, au profit du bailleur, une mutation de propriété des immeubles construits passible des droits de mutation à titre onéreux. L’opération s’analyse donc en une vente ordinaire et non pas en une acquisition par voie d’accession. Cette analyse a été confirmée pour la résiliation anticipée d’un bail verbal ordinaire d’un terrain sur lequel le preneur avait été autorisé à construire des bâtiments industriels (Cass. com., 23 févr. 1999, n° 96-18328).
L’Administration a précisé que la résiliation anticipée d’un bail rend exigibles les droits dus à raison des mutations à titre onéreux d’immeubles, dès lors que le bailleur verse une indemnité au preneur au titre de la rémunération du transfert anticipé des constructions (Rép. min. à Delnatte, n° 51475, JOANQ 4 juin 2001, p. 3246).
A contrario, en cas de remise gratuite, l’Administration qualifie l’opération d’acquisition par voie d’accession et exclut l’application des droits dus à raison des mutation à titre onéreux d’immeubles. Cette solution ne remet pas en cause l’application des règles particulières d’imposition applicables en matière de revenus fonciers en cas de remise gratuite (C.G.I. art. 33 ter ; Les nouvelles fiscales n° 859, 1er déc. 2001).

04020
– CAPACITE.
Sommaire :
• Capacité requise pour donner à bail (A). 04018
• Capacité requise pour prendre à bail (B). 04019

04018 A.– Capacité requise pour donner à bail. 04022
1° Principe. 04023
2° Usufruitier - Nu propriétaire.
v. n° 28 Capacité A § 2°. 03223
3° Indivisaire.
v. n° 28 Capacité A § 3°. 03224
4° Logement de la famille.
v. n° 28 Capacité A § 4°. 03225
5° Epoux. 04027
6° Majeur en curatelle. 104027
7° Mineur non émancipé. 04028
8° Majeur en tutelle 104028
9° Majeur sous sauvegarde de justice 204028

10° Mineur émancipé 304028

04019 B. – Capacité requise pour prendre à bail. 04029
1° Principe. 104029
2° Mineur émancipé. 204029
3° Majeur en curatelle. 304029
4° Copreneurs. 404029
5° Epoux. 504029
6° Aptitude à exercer la profession. 604029
7° Collectivités territoriales 704029

04022 A. – Bailleur.
04023 1° Principe.
Le bail commercial est, comme le bail d’habitation, traditionnellement considéré comme un acte d’administration. Consentir à un bail pouvant conférer au preneur un droit au renouvellement ou à l’indemnité d’éviction, constitue un acte assimilable à un acte de disposition. Aussi, le législateur a apporté certaines restrictions au principe général.

04024 2° Usufruitier, nu-propriétaire :
– Se reporter n° 28 Capacité A § 2°. 03223

04025 3° Indivisaire : L'accord unanime de tous les indivisaires est nécessaires, car :
Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :
1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;
2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;
3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;
Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.
Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.
Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.
Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux. (C. civ. art 815-3)

Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun (C. civ. art 815-5)
Si l'un des indivisaires se trouve hors d'état de manifester sa volonté, un autre peut se faire habiliter par justice à le représenter, d'une manière générale ou pour certains actes particuliers, les conditions et l'étendue de cette représentation étant fixées par le juge.
A défaut de pouvoir légal, de mandat ou d'habilitation par justice, les actes faits par un indivisaire en représentation d'un autre ont effet à l'égard de celui-ci, suivant les règles de la gestion d'affaires. (C. civ. art 815-4)

04026 4° Logement de la famille.
– Si le bail commercial comprend un logement d'habitation, se reporter n° 28 Capacité A § 4°. 03225

04027 5° Epoux.
Biens propres.
L'époux propriétaire peut seul donner à bail (C. civ. art. 1428).
Biens communs.
Pour donner à bail un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal, dépendant de la communauté, les époux doivent intervenir tous les deux (C. civ. art. 1425). La sanction est la nullité de l'acte à la demande de celui qui n'a pas donné son consentement (C. civ. art. 1427).
Séparation de biens et participation aux acquêts.
Le bail peut être passé par l’époux propriétaire (C. civ. art. 1536 et 1569). Pour les agriculteurs, commerçants et artisans, des dispositions spécifiques renforcent la cogestion. L’article 1426 du code civil prévoit la possibilité pour l’époux de se faire autoriser par une décision de justice.

104027 6° Majeur en curatelle.
Il ne peut pas sans l’assistance de son curateur passer des baux donnant droit à renouvellement ou au maintien dans les lieux (C. civ. art. 595 al. 2 sur renvoi de l'article 1718) car si la curatelle cesse, le preneur ne peut pas se prévaloir du droit au renouvellement ou au maintien dans les lieux. Mais le preneur le pourrait pour les baux passés avant l’ouverture de la curatelle ou renouvelés par le majeur seul, placé depuis sous curatelle.
Pour plus d’information et sur les règles applicables à compter du 1er janvier 2009 portant réforme de la protection juridique des majeurs (Loi numéro 2007-308 du 5 mars 2007), v. vol. II, capacité des parties personnes physiques - majeur en curatelle n° 23-5- 40092

04028 7° Mineur non émancipé
Les baux nouveaux consentis par le tuteur ou l'administrateur légal ne peuvent être d'une durée supérieure à 9 ans et ne peuvent conférer au preneur le droit au renouvellement (C. civ. art. 504).
La jurisprudence est divisée sur la possibilité de conférer ce droit au renouvellement avec l'autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille comme pour une aliénation (Roulois tome II, fasc. 1625, p. 2).

104028 8° Majeur sous tutelle
Le majeur sous tutelle ne peut consentir seul aucun bail, sauf au juge des tutelles à lui avoir consenti une telle capacité, soit seul, soit avec son tuteur ou la personne en tenant lieu.
L’article 504 du code civil, applicable à compter du 1er janvier 2009 indique que les baux consentis par le tuteur ne confèrent au preneur, à l'encontre de la personne protégée devenue capable, aucun droit de renouvellement et aucun droit à se maintenir dans les lieux à l'expiration du bail, quand bien même il existerait des dispositions légales contraires. Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables aux baux consentis avant l'ouverture de la tutelle et renouvelés par le tuteur.
• Pour plus d’information et sur les règles applicables à compter du 1er janvier 2009 portant réforme de la protection juridique des majeurs (Loi numéro 2007-308 du 5 mars 2007), v. vol. II, capacité des parties personnes physiques - majeur sous tutelle n° 23-6- 40094

204028 9° Majeur sous sauvegarde de justice
Le majeur placé sous sauvegarde de justice peut conclure seul un bail quelle que soit sa nature ou sa durée. Toutefois, le bail peut être soit annulé en cas de preuve d’un trouble mental lors de la conclusion du bail, soit rescindé pour lésion ou réduit pour excès.
• Pour plus d’information et sur les règles applicables à compter du 1er janvier 2009 portant réforme de la protection juridique des majeurs (Loi numéro 2007-308 du 5 mars 2007), v. vol. II, capacité des parties personnes physiques - majeur sous sauvegarde de justice n° 23-4- 40090

304028 10° Mineur émancipé
Le mineur émancipé est capable, comme un majeur, de tous les actes de la vie civile (C. civ. art. 413-6). Il peut donner à bail. 40110

04029 B. – Preneur :
104029 1° Principe.
Peut prendre à bail toute personne qui a le pouvoir de s'obliger et d'administrer et ce, quelle que soit la durée du bail.

204029 2° Mineur émancipé :
Le mineur émancipé peut prendre seul à bail. (v. vol. II Capacité civile des parties chap. 1) 40110
Il peut être commerçant sur autorisation du juge des tutelles au moment de la décision d'émancipation et du président du tribunal de grande instance s'il formule cette demande après avoir été émancipé (C. civ. art. 413-8 et C. com. art L 121-2).
En d'autres termes, pour l'exercice de l'activité de commercant, les autorisations suivantes doivent être obtenues :
- soit celle du juge des tutelles, si la demande d'exercice de l'activité commerciale est concomitante à l'émancipation ;
- soit celle du président du tribunal de grande instance, si la demande d'exercice de l'activité commerciale est postérieure à l'émancipation.
Il s'agit d'une innovation importante de la loi puisque le mineur émancipé peut dorénavant, sur autorisation, être commerçant et réaliser tous actes de commerce.


304029 3° Majeur en curatelle
L'assistance du curateur est souhaitable en raison des actions qui pourraient être exercées en vertu de l'article 510-3 du code civil.
• Pour plus d’information et sur les règles applicables à compter du 1er janvier 2009 portant réforme de la protection juridique des majeurs (Loi numéro 2007-308 du 5 mars 2007), v. vol. II, capacité des parties personnes physiques - majeur en curatelle n° 23-5- 40092

404029 4° Copreneurs : il est préférable de leur faire contracter un engagement solidaire.
Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie du statut des baux commerciaux, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds.
En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession (C. com. art L 145-1).

La solidarité survit au décès du colocataire d'un bail commercial de sorte que le congé adressé au colocataire resté dans les lieux produit ses effets à l'égard des héritiers du colocataire décèdé, même s'il ne leur à pas été signifié (Cass. 3ème civ. 19/02/2014 n° 12-17263).

504029 5° Epoux : chaque époux peut librement prendre à bail quel que soit le régime matrimonial, et ce en vertu de l'article 223 du code civil.
Le copropriétaire du fonds n'est pas nécessairement co-preneur du droit au bail. D'où la nécessité de faire signer le bail par les deux époux. (Cass. 3e civ. 28 mai 2008 n° 07-12277 : JurisData n° 2008-044129 ; JCP N 28/11/2008 étude Camille Bourdaire-Mignot n° 1340).

604029 6° Aptitude à exercer la profession.
En raison, notamment, de son devoir de conseil le rédacteur et plus particulièrement le notaire devra s'assurer si le locataire :
– a la capacité d'exercer l'activité envisagée, en particuliers pour les professionnels étrangers ;
– dispose des diplômes professionnels et des autorisations exigées pour entreprendre son exploitation.

7040297° Collectivités territoriales
Les baux, accords amiables et conventions quelconques ayant pour objet la prise en location d'immeubles poursuivies par les collectivités territoriales (communes, départements, ....), leurs groupements et leurs établissements publics (sauf les établissements publics locaux de crédit et les associations foncières de remembrement et à leurs unions) sont soumis à la consultation préalable de France Domaine lorsque le loyer annuel total, charges comprises, est égal ou supérieur à 12 000 €. (CGCT art. L 1311-10)

04030 – FORMALITES.

04031 1* URBANISME (v. aussi vol 2 titre 5-1) 42749.
Vérifier si :
– les règles posées par le plan local d'urbanisme s'opposent à l'exercice d'activités professionnelles dans la zone où est situé l'immeuble loué.
– les travaux envisagés par le locataire ou le bailleur ne sont pas règlementés par les prescriptions d'urbanisme.
Le certificat d'urbanisme de l'article L 410-1 a) du code de l'urbanisme est un document de simple information, limité au rappel des dispositions d’urbanisme, des limitations administratives au droit de propriété, de la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain, ainsi que de l’état des équipements publics existants ou prévus. Il est prudent de se renseigner auprès des mairies pour connaître d'autres servitudes administratives : plan d'alignement et arrêté individuel d'alignement, déclaration d'insalubrité, de péril, tracés de canalisations, boutiques, police de la ville, etc.

104031* Le droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux ne concerne que les cessions. Par conséquent il ne s'applique pas à la conclusion du bail commercial ou à ses renouvellements : se reporter n° 200-3-2 333163

04032 1-1* ETAT HYPOTHECAIRE.
• Il est nécessaire de demander un état hypothécaire du chef du bailleur de l’immeuble afin de s’assurer qu’aucune saisie immobilière ne grève celui-ci.
Les baux consentis par le débiteur après la saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur. La preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen (C. proc civ exéc. art. 321-4).
Par conséquent :
– si le bail n’a pas date certaine avant signification du commandement, il peut être annulé, si les créanciers ou l’adjudicataire le demandent.
– si le bail a été conclu après le commandement de saisi, le juge doit prononcer l’annulation du bail si les créanciers ou l’adjudicataire le demandent ;
L'obtention d'un état hypothécaire préalable permettra aussi de savoir :
– si l'immeuble a été acquis à l'aide d'un prêt,
– si l'immeuble fait l'objet d'une procédure d'expropriation ;
– si une assignation a été publiée (demande de résolution de la vente, action en réduction...)
– si l'immeuble est concerné par un état d'insalubrité, un arrété de péril (C. santé publ. art. L 1331-28 I et CCH art. L 511-1-1) – v. aussi F.C. n° 112. 00466

04033 1-2* CADASTRE.
Eventuellement modèle 3 lorsque le bail est soumis à publicité foncière.

04035 2* ENREGISTREMENT et/ou TVA.
04036 Le bail commercial peut être assujetti à la T.V.A. sur option (B) 04100. Lorsqu'il n'est pas assujetti à la TVA il peut être perçu, sous certaines conditions, une contribution annuelle sur les loyers encaissés (A-b) 04037

04037 A – Enregistrement (a) et contribution sur les revenus locatifs (b)
04038 a) Enregistrement (cf BOFIP BOI-ENR-JOMI-10 § 1 à 30) :
Le bail notarié n'est pas soumis à enregistrement obligatoire. Lorsque l'enregistrement est requis par les parties, il est perçu un droit fixe (25 € ) (CGI art 739) 00850
Baux et avenants écrits SSP.
Les baux écrits ne sont plus soumis à la formalité d'enregistrement dans le mois de leur date. En cas de présentation volontaire à la formalité, il est perçu un droit fixe (25 € ). (CGI art 739) 00850
Locations verbales et baux reconduits tacitement.
Les locations verbales et les baux reconduits tacitement ne sont soumis à aucune déclaration.

104039 b) Contribution sur les revenus locatifs (CRL) :
Le bail peut être soumis à la contribution sur les revenus locatifs non soumis à TVA pour les immeubles achevés depuis plus de 15 ans au moins au 1er janvier de l’année d’imposition (v. vol. 2 titre 46). 57600 La loi de finances pour 2006 (art. 76-XI-E à J et XV) décide qu’à compter de l’imposition des revenus de l’année 2006, sont exonérés les loyers perçus par les personnes physiques, par les associés personnes physiques de sociétés civiles d’attribution transparentes visées à l’article 1655 ter du CGI, par les sociétés de personnes lorsque aucun des associés n’est soumis à l’impôt sur les sociétés.
04040Locations verbales et baux reconduits tacitement.
Les locations verbales et les baux reconduits tacitement peuvent être soumis à la contribution sur les revenus locatifs (v. vol. 2 titre 46). 57600

04100 B. – T.V.A. (taxe sur la valeur ajoutée) sur les loyers.
04101 Les mutations de jouissance qui donnent lieu au paiement de la T.V.A., de plein droit ou sur option, sont exonérées de la contribution sur les revenus locatifs.
La situation des loueurs en meublés ou de gîtes ruraux est examinée supra A 1°. 03780
04102 1° Locations assujetties de plein droit à la T.V.A.
Les locations imposables de plein droit sont :
– la location de locaux aménagés ou munis de matériel ou de mobilier. Ainsi seront notamment passibles de la T.V.A. : les locations meublées (v. infra 30-D), 03800 les locations de salles de cinéma, de cliniques ;
– la location où le bailleur participe aux résultats de l'entreprise locataire (C.G.I. art. 261-D-2°). La participation du bailleur aux résultats de l'entreprise locataire se manifeste par la fixation des loyers proportionnels aux bénéfices de l'entreprise sans recherche d'une correspondance avec la valeur locative réelle ;
– la location qui permet au bailleur la poursuite de l'exploitation d'un actif commercial (C.G.I. art. 261-D-2°).

Exemple : apport du fonds de commerce et location de l'immeuble ;
- la location représentant pour le bailleur un moyen d'accroître ses débouchés ;
- la location d'emplacements pour le stationnement de véhicules (C.G.I. art. 261-D-2°).


04104 2° Locations soumises à la T.V.A. par option du bailleur. (cf BOFIP BOI-TVA-CHAMP-50 et BOI-TVA-CHAMP-50-10)
04105 a) Champ d'application.
Les bailleurs de locaux nus dont la location est exonérée peuvent opter pour le paiement de la T.V.A. - que le preneur soit assujetti ou non à la taxe - dès lors que celui-ci utilise le local nu pris en location pour les besoins de son activité (commerciale ou professionnelle ou administrations publiques). Le fait que l'activité exercée par le preneur soit taxable ou exonérée de TVA est sans aucune incidence : dans les deux cas, le bailleur a le droit d'opter.
Lorsque le preneur est un non assujetti à la TVA, l'option n'est possible que si le bail fait mention de l'option par le bailleur.
L'option ne peut pas être exercée si les locaux nus donnés en location sont destinés à l'habitation ou à usage agricole (C.G.I. art. 260, 2° a). Toutefois, s'agissant de la location de terres et bâtiments d'exploitation à usage agricole, en vertu d'un bail enregistré, l'option peut être exercée si le preneur est redevable de la T.V.A. (C.G.I. art. 260, 6°).  En outre, le bail peut être consenti à un agriculteur, qui à la date de la conclusion du contrat, est membre d'un groupement (GAEC, SCEA, EARL, ...).
En pratique, l'option peut concerner :
- les immeubles à usage commercial : boutiques, magasins, etc...
- les immeubles à usage industriel : ateliers, usines, hangars, etc...
- les immeubles à usage professionnel : locaux affectés à l'exercice d'une profession libérale (médecin, architecte, etc...)
- les immubles loués à des administrations.

04108 b) Personnes pouvant opter.
L'option peut être exercée par toute personne physique ou morale qui donne en location des locaux nus pour les besoins de l'activité du preneur, qu'il s'agisse du propriétaire de l'immeuble ou du locataire en cas de sous-location (CGI, ann. II, art. 193).
Précisions :
L'usufruitier d'un immeuble qui conclut un bail commercial a seul qualité pour opter.
Lorsque l'immeuble loué est indivision, l'option est nécessairement globale. Elle est exercée au nom de l'indivision par le gérant de celle-ci, ou par un coindivisiaire muni d'un mandat exprès.


04110 c) Nature des locaux pouvant ouvrir droit à l'option.
Il s'agit des locaux nécessaires à l'activité du locataire, y compris ceux affectés au logement du personnel de surveillance.
L'option est possible au titre d'un local à usage mixte (professionnel et d'habitation) y compris lorsque l'usage professionnel n'est pas prépondérant (C.E. 2 juillet 1986, n° 54743). Par contre, l'option est impossible pour des locaux nus exclusivement à usage d'habitation, même si le contrat porte également sur des locaux à usage professionnel, commercial par exemple, pour lesquels l'option est possible.
L'option s'exerce immeuble par immeuble, chacun d'eux constituant alors un secteur d'activité distinct. En conséquence, les loueurs sont tenus de suivre distinctement les déductions de T.V.A. propres à chaque immeuble.
Précisions :
- Par local à usage mixte, on entend un local qui est à la fois et de façon indissociable et d'habitation : ainsi n'est pas un local à usage mixte un appartement dans lequel certaines pièces sont affectées à l'habitation et d'autres à l'exercice de l'activité. Dans cette hypothèse, seules ces dernières pièces seront couvertes par l'option TVA.
- En cas de bail unique portant à la fois sur des locaux à usage professionnel et des locaux à usage d'habitation, l'option ne peut porter que sur les seuls locaux professionnels. Il est nécessaire de ventiler le loyer de chaque catégorie de locaux.

04113 d) Forme de l'option. (CGI ann II art 195 et CGI art. 286, I,1°)
Le bailleur qui entend exercer l'option doit dans les quinze jours du commencement de l'assujettissement, adresser au service des impôts territorialement compétent, une lettre formalisant son intention de soumettre à la TVA son activité de location de locaux nus à usage professionnel.
La validité de l'exercice de l'option par les assujettis n'est pas subordonnée à ce que cette déclaration soit accompagnée d'un bail, d'une promesse de bail ou de tout document analogue. Cependant, l'administration est fondée à rejeter l'option en cas de situation frauduleuse ou abusive.
La qualité de bailleur sera établie par la production du bail ou par tout autre document écrit qui permet au bailleur d'établir la réalité des liens juridiques noués avec le preneur à partir d'une date déterminée (cas de location verbale).
L'option est faite par le propriétaire des murs (ou, exceptionnellement par le sous-locataire). Cette décision d'option ne pose généralement pas de problème lorsqu'elle est faite avant le bail et que le locataire est un commerçant ou un prestataire de services assujetti pour l'intégralité de son activité à la T.V.A. En revanche, il faut l'accord du locataire lorsque l'option intervient au cours du bail. Lorsque le preneur n'est pas assujetti, le bail doit faire mention de l'option.

04115 e) Prise d'effet et dénonciation à l'option. (CGI ann II art 194)
104115 Prise d'effet :
Cette option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est formulée au service des impôts alors même que celui qui opte n'est pas encore propriétaire ou n'a pas encore la jouissance de l'immeuble. Elle peut être faite au stade des avant-contrats, ou même dès la constitution de la société, ayant vocation à donner à bail un immeuble. En cas d'exercice par anticipation de l'option, le futur bailleur est tenu, dans la lettre d'option, de désigner l'immeuble affecté à l'activité locative.
Dès que l'option est formulée, le bailleur peut déduire la TVA grevant l'acquisition de l'immeuble quand bien même les loyers tirés de l'exploitation de l'immeuble ne sont soumis à la taxe qu'à compter du mois suivant. En effet, c'est l'intention d'affecter l'immeuble à une activité ouvrant droit à déduction, manifestée par la déclaration de l'option auprès du service des impôts, qui autorise le bailleur à exercer ses droits à déduction. L'administration reste en droit d'exiger que l'intention déclarée de commencer une activité locative taxable soit confirmée par des éléments objectifs fournis par le contribuable.
Exemple : (cf BOFIP BOI-TVA-CHAMP-50-10 § 250)
Une société est constituée en vue de l'acquisition d'un immeuble rénové le 2 décembre N et son représentant exerce le 15 décembre l'option pour l'assujettissement des loyers en désignant les locaux concernés. L'option prend effet le 1er janvier N + 1 quand bien même les loyers ne seront soumis à la taxe qu'à compter du 20 janvier N + 1, date de signature du contrat d'acquisition. Le bailleur sera fondé à déduire, dès le mois de décembre, la taxe grevant les frais d'acquisition de l'immeuble .

204115 Dénonciation :
L'option  peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée.
Dans le cas d'une option au titre d'un immeuble non encore achevé, la dénonciation peut intervenir à compter du 1er janvier de la neuvième année qui suit celle au cours de laquelle l'immeuble a été achevé.
La dénonciation prend effet à compter du premier jour du mois au cours duquel elle est formulée au service des impôts.
Toutefois, lorsque tout ou partie des immeubles intéressés cesse, au cours de la période couverte par l'option, d'être destiné à un usage pour lequel celle-ci est possible, la dénonciation est obligatoire en ce qui concerne les locaux qui ont, de ce fait, changé de destination.
Lorsque tout ou partie des immeubles intéressés cesse, au cours de la période couverte par l'option, d'être destiné à un usage pour lequel celle-ci est possible, la dénonciation est obligatoire pour les locaux qui ont, de ce fait, changé de destination.
La dénonciation est déclarée dans les conditions et selon les modalités prévues par le 1° du I de l'article 286 du code général des impôts pour les assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée, en cas de commencement ou de cessation d'entreprise (supra 2 d). 04113

04120 3° Modalités d'imposition des locations soumises à la T.V.A.
04121 Lorsqu'ils sont imposables, de plein droit ou sur option, les loueurs sont tenus de respecter les différentes règles relatives à la T.V.A., et notamment :
04122 a) Assiette de la T.V.A.
L'assiette de la T.V.A. est constituée par les loyers versés par le locataire auxquels il y a lieu d'ajouter les sommes et avantages perçus par le bailleur, et notamment :
     – droit d'entrée (v. caractéristiques, § 9°) ; 03923
     – les charges "conventionnelles" qui incombent normalement au propriétaire mais qui sont réglées par le locataire (v. caractéristiques § 12°) ; 03953
     – les travaux d'amélioration (v. caractéristiques, § 13°), 03965 les constructions nouvelles (v. caractéristiques, § 14°) 03980 réalisés par le locataire et qui entrent gratuitement dans le patrimoine du propriétaire bailleur.
Les indemnités compensatrices de loyers versées par le constructeur aux acquéreurs d'immeubles industriels et commerciaux en l'état futur d'achèvement et destinés à la location sont considérées par l'administration comme des recettes accessoires de l'activité de location et sont soumises à la T.V.A. comme les loyers.
La T.V.A. correspondante doit être facturée au promoteur qui peut la déduire dans les conditions de droit commun.

04124 b) Fait générateur – Exigibilité (CGI art. 269)
Le fait générateur pour la T.V.A. est constitué, pour les prestations de services, par l'exécution du service. Quant à l'exigibilité, elle est reportée lors de l'encaissement de la rémunération du service, c'est-à-dire lors de l'encaissement des loyers.

04126 c) Taux de la T.V.A.
En France métropolitaine, le taux qui doit être appliqué à un prix hors taxes est celui de droit commun.

04128 d) Bureau compétent.
Le service des impôts compétent est celui du lieu de dépôt de la déclaration des revenus du contribuable.
Pour des immeubles indivis, le bureau compétent est celui dont dépend la personne qui encaisse les loyers.
Enfin, pour les S.C.I., la déclaration doit être faite auprès du service des impôts dont dépend la direction effective de la société.
Le paiement de la taxe a lieu chaque mois lors du dépôt de la déclaration et par trimestre si son montant annuel est inférieur à 4000 €.

04130 e) Sous-location.
Lorsque le locataire principal est assujetti à la T.V.A., le sous-locataire aura intérêt à être également assujetti à la T.V.A. ; en effet, le sous-loyer sera ainsi exonéré de la contribution sur les revenus locatifs.

04132 f) Régime des déductions de T.V.A. : v. infra 31-5. 04220

04134 g) Obligations incombant aux bailleurs.
En dehors de la déclaration d'existence prévue à l'article 286 du C.G.I. (bulletin d'identification ou bulletin modificatif d'activité) à déposer, en principe dans les quinze jours du commencement des opérations taxables (v. vol.2, titre 75-1, chap. 1, sect. II), 68242 les obligations déclaratives des bailleurs dépendent du régime d'imposition sous lequel ils se trouvent placés, de plein droit ou par option.
* Il existe trois régimes d'imposition : le régime des micro-entreprises, le réel normal et le réel simplifié. Leur champ d'application diffère selon le chiffre d'affaires annuel.(v. titre 61-1 chap.1, sect. VIII " Régime de TVA des entreprises") 60120
Le choix n'est pas libre quant au régime d'imposition ; on ne peut choisir, outre le régime dont on dépend normalement, que celui qui est immédiatement de la catégorie supérieure ; le contribuable peut néanmoins opter pour le régime du réel simplifié, mais pas pour celui du réel normal.

104134 * Pour déterminer les régimes de TVA applicables à la location en meublé
Lorsque les produits sont imposables, le régime d'imposition (micro-BIC, auto-entrepreneur, régime simplifié ou régime réel normal) est déterminé d'après les critères de droit commun (v. titre 61-1 chap.1, sect. VIII " Régime de TVA des entreprises") 60120
04135 Franchise en base (micro-entreprises).
Les loueurs d'immeubles imposables de plein droit (à l'exclusion de ceux imposables sur option) bénéficient d'une franchise en base qui les dispense du paiement de la TVA. s'ils ont réalisé au cours de l'année civile précédente un certain chiffre d'affaires hors taxes . Ce régime cesse de s'appliquer lorsque le chiffre d'affaires de l'année en cours dépasse un certain montant ou lorsque l'année suivante le seuil n'est pas à nouveau respecté.(v. titre 61-1 chap.1, sect. VIII " Régime de TVA des entreprises") 60120
Ils ne peuvent ni facturer la T.V.A., ni opérer aucune déduction de taxe.
Les locations consenties par les bénéficiaires de la franchise en base entrent dans le champ d'application de la contribution représentative du droit de bail.

04136 Régime de la micro-entreprise.
Les bailleurs placés sous le régime du micro-BIC déclarent les opérations qu'ils réalisent annuellement, dans la déclaration des revenus 2042. Ils sont imposés sur une base forfaitaire du montant de leurs recettes. (v. à Service-Public internet "Régime fiscal de l'auto-entrepreneur").

04137 Régime du réel simplifié. (v. titre 61-1 chap.1, sect. VIII " Régime de TVA des entreprises") 60120
Les bailleurs placés sous le régime simplifié d'imposition versent chaque trimestre des acomptes sur la base de la TVA due au titre de l'année précédente et déposent une déclaration annuelle de régularisation au plus tard le 31 mars de chaque année sur un imprimé CA 12/CA 12E.
En cours d'année, ils e. CA 4 dont ils ne remplissent que le cadre D.

04138 Régime du réel normal. (v. titre 61-1 chap.1, sect. VIII " Régime de TVA des entreprises") 60120
Les bailleurs relevant du régime du réel normal déposent chaque mois (ou sur option, chaque trimestre si l'impôt dû annuellement est inférieur à 4 000 €) un imprimé CA 3.
La taxe ayant grevé les investissements est portée sur l'imprimé.
Toutes les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés (IS), quel que soit le CAHT, ainsi que les entreprises non soumises à l'IS qui réalisent un CAHT supérieur à 80 000 €, doivent obligatoirement effectuer cette déclaration par voie électronique.

04200 4° Avantages et inconvénients d'être soumis à la T.V.A.
04201 a) Avantages.
     – La contribution sur les revenus locatifs n'est pas exigible pour les personnes non exonérées 57600
     – Le bailleur peut récupérer les crédits de T.V.A. soit par voie d'imputation sur la T.V.A. acquittée par le locataire en sus du loyer, soit par voie de remboursement (v. 31-5) 04220
     – Les revenus fonciers du bailleur sont déterminés abstraction faite de la T.V.A., c'est-à-dire sur le loyer hors taxe.

04202 b) Inconvénients.
     – Le bailleur est tenu de souscrire une déclaration mensuelle (ou dans certains cas trimestrielle) et de verser l'impôt correspondant sauf s'il est soumis au régime micro-entreprise.
     – Lorsque le bailleur cesse d'être assujetti, soit par suite d'une dénonciation de son option, soit par suite d'une cessation d'activité avant l'expiration d'un délai de cinq, dix ou vingt ans, il doit procéder à la régularisation des déductions qu'il a pratiquées.
Cette régularisation se traduira par le versement au Trésor public d'une fraction de la T.V.A. déduite par le bailleur (v. infra 31-5 T.V.A.). 04220

04210 3* PUBLICITE FONCIERE. (cf BOFIP BOI-ENR-JOMI-10 § 40 à 160)
Les baux à durée limitée de plus de douze ans ou ceux contenant quittance de plus de trois années de loyers non échus (même si le bail a une durée inférieure à 12 ans) sont soumis à publicité au service chargé de la publicité foncière, et ils donnent ouverture à la taxe de publicité foncière (art. 4 et 28, décret 4 janvier 1955) :
- pour les baux de plus de 12 ans de 0,70 % majoré des frais de recouvrement soit une imposition globale de 0,71498 %), liquidée sur le montant cumulé des loyers et des charges pour les années à courir (C.G.I. art. 742), limitée toutefois à vingt années.
- pour ceux contenant quittance de plus de 3 années de loyers non échus de 0,60 % majoré des frais de recouvrement soit une imposition globale de 0,61422 % (CGI art. 846)
Lorsque le bail de locaux est soumis à T.V.A., il est fait abstraction de cette taxe pour le calcul de la taxe de publicité foncière.
Précisions :
  • Lorsque les constructions à édifier par le preneur reviennent gratuitement au bailleur à l’expiration du contrat constitue une charge qui doit être ajoutée au montant cumulé des loyers et des autres charges pour déterminer l’assiette de la taxe de publicité foncière Cette valeur est déterminée par les parties sous le contrôle de l’administration. Toutefois, il est fait abstraction de cette charge si cette somme doit s'imputer sur les derniers termes.
 
• Si le loyer est fixé à un chiffre symbolique, la valeur locative réelle doit être déclarée. Elle sert de base de calcul de l'assiette de la taxe.

04211 * Contribution de sécurité immobilière :
Généralités : se reporter titre 59-2 chap. V 00980
La contribution proportionnelle de 0,10 % (CGI art. 881 K), avec minimum de 15 € (CGI art. 881 M) est calculée sur le montant cumulé des loyers et des charges pour toute la durée du bail ;
Y ajouter, s’il y a lieu :
– la valeur résiduelle des constructions édifiées par le preneur et devant revenir au bailleur, sans indemnité, en fin de bail.
– la TVA payée par le bailleur et mise à la charge du preneur.

04215 4* COPIE EXECUTOIRE
La copie exécutoire rend efficace les mesures conservatoires puis d'exécution. En effet, le bail notarié permet, que ce soit en procédure de saisie attribution sur un compte bancaire ou en matière de saisie vente du mobilier, d'exécuter immédiatement la saisie sans qu'il soit besoin de passer par la voie judiciaire.

04220 5* T.V.A. (v. supra 31-2 B). 04100
Puis ajouter :
Les possibilités offertes au bailleur et au preneur assujettis à la T.V.A. constructeurs de l'immeuble loué § I 04221 et § II 04240). Et, enfin, les locations consenties par les collectivités locales pour un règlement de T.V.A. par compensation § III. 04247

04221I. Possibilité offerte au bailleur qui a construit l'immeuble loué (pour loueur en meublé, voir supra 30-D) : 03780

04223 1° Régime des déductions.
04224 a) Champ d'application.
Les bailleurs de locaux assujettis de plein droit ou sur option à la T.V.A. peuvent récupérer les crédits de taxe dont ils disposent à la suite de la construction, de l'acquisition ou de la réparation des immeubles donnés en location.
Cette récupération des crédits de T.V.A. peut s'opérer soit par voie d'imputation sur la T.V.A. acquittée par le locataire en sus du loyer, soit par voie de remboursement direct.
Les bailleurs d'immeubles soumis à la T.V.A. de plein droit ou par option peuvent exercer leurs droits à déduction dans les conditions de droit commun.

04225 b) Redevables concernés.
Sont concernées toutes les personnes (physiques ou morales de droit privé ou public) qui louent des immeubles. Sont visées les entreprises soumises aux bénéfices industriels et commerciaux ou à l'impôt sur les sociétés, les particuliers qui relèvent des revenus fonciers et qui ont opté pour l'assujettissement à la T.V.A., les collectivités locales qui procèdent à des locations d'immeubles soumises à la T.V.A. dans le cadre de contrats de droit privé.

04226 c) Immeubles concernés.
Sont consernées les locations :
– soumise à la T.V.A. de plein droit (v. supra 31-2 B 1°) ; 04102
– ou imposables par option (v. supra 31-2 B 2°). 04104
Par contre, ne sont pas visées :
– les locations en meublé et les locations assimilées (sauf pour celles de ces dernières qui ont eu un droit à remboursement total) ;
– les mises à disposition d'immeubles appartenant à une collectivité publique, opérées en exécution d'un contrat d'affermage ou de concession.

04227 d) Sectorisation.
Les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d'immeubles doivent exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d'immeubles.
Dans les immeubles ou ensembles d'immeubles comprenant à la fois des locaux nus donnés en location ouvrant droit à l'option en application du 2º de l'article 260 du code général des impôts et d'autres locaux, l'option ne s'étend pas à ces derniers mais elle s'applique globalement à l'ensemble des locaux de la première catégorie (CGI ann. II art.193).

04228 e) Modalités de déduction de la taxe.
Conformément à la décision rendue par la Cour de justice, il convient de rechercher si l'activité de location peut être considérée comme relevant d'une activité économique à titre onéreux qui entre dans le champ d'application de la T.V.A.
A cet égard, lorsque les loyers sont manifestement fixés en dessous du prix normal du marché (il n'est pas possible de fixer un seuil dès lors que cette notion doit être appréciée cas par cas), le bailleur ne peut pas être réputé exercer une activité économique au sens des dispositions des articles 256 et suivants du C.G.I.

Lorsque le loyer est fixé à un prix manifestement inférieur à celui du marché, le bailleur doit reverser :
     – la totalité de la TVA déduite lorsque les loyers sont anormalement faibles dès le début de la location ; les loyers correspondants ne sont pas passibles de la T.V.A., que la location porte sur des immeubles aménagés ou des immeubles nus;
     – une fraction de la TVA déduite (avec un abattement égal 1/20e par année ou fraction d'année écoulée depuis l'année de l'ouverture du droit à déduction) l'année où les loyers fixés à un niveau normal deviennent anormalement bas. La sortie de l'option est effective à compter du 1er janvier de l'année considérée.

04229 f) Imputation des crédits de taxes.
Le bailleur qui facture à son locataire, en sus du loyer, une T.V.A. au taux de 20 % ne reverse au Trésor public la T.V.A. que sous déduction du crédit de taxes dont il dispose. La déclaration est généralement mensuelle et elle doit être faite au cours du mois du paiement des factures.
Lorsque les travaux immobiliers sont des travaux de construction, le bailleur doit se livrer à lui-même les constructions qu'il a fait édifier par un entrepreneur (v. aussi vol. 2, titre 61). 61150

04230 g) Remboursement des crédits de taxes.
Les bailleurs d'immeubles, comme tous les assujettis, peuvent demander le remboursement de leurs crédits de taxes.
Le remboursement est annuel, il peut cependant sous certaines conditions être trimestriel.
Le bailleur peut faire des demandes de remboursement trimestriel (v. aussi vol. 2, titre 61). 60940

04235 2° Fin de l'assujettissement à la T.V.A. - Régularisation des déductions initiales.
Les causes de cessation d'assujettissement peuvent être les suivantes :
     – fin du bail, non suivi, d'une nouvelle location (le bailleur reprend son immeuble sans y exercer lui-même une activité passible de la T.V.A.) ;
     – cession de l'immeuble loué (si le bailleur n'exerce pas d'autres activités passibles de la T.V.A., la vente de l'immeuble équivaut à une cessation d'activité) ;
     – la dénonciation de l'option.

Dans tous les cas, la fin de l'assujettissement entraîne une régularisation des déductions.
La régularisation consiste dans un versement au Trésor d'une fraction de la T.V.A. initialement déduite.
Pour ces immobilisations, la déduction de la T.V.A. n'est définitive que lorsque le bien reste dans le patrimoine de l'entreprise pendant un certain délai. Il est actuellement :
     – de cinq ans pour les immobilisations autres que les immeubles bâtis ;
     – de vingt ans pour les immeubles bâtis, livrés, acquis ou apportés.
Pour l’étude des règles de régularisation : se reporter volume II titre 60 chapitre I « Régime général de la TVA», section V « Régularisations et reversements » 60055
N.B. - La régularisation des déductions peut également intervenir dans l'hypothèse où le bailleur, tout en restant assujetti à la T.V.A., vend l'un de ses immeubles. La régularisation doit alors intervenir pour ce qui concerne l'immeuble vendu.

04240 • II. Possibilité offerte au preneur qui, en cours de bail, construit l'immeuble.
04242 1° Régime des déductions.
Lorsque des travaux d'amélioration sont réalisés, ou des constructions nouvelles édifiées par le locataire pendant le cours du bail, ce dernier est en droit d'opérer la déduction de la T.V.A. ayant grevé le coût desdits travaux.

04243 a) Conditions :
– le locataire doit être assujetti à la T.V.A. (de plein droit ou sur option) ;
– il doit disposer jusqu'à la fin du bail des droits attachés à la qualité de propriétaire (ce qui ne serait pas le cas si une clause du bail donnait l'accession des travaux au propriétaire au fur et à mesure de leur réalisation).

04244 b) Modalités :
– le locataire est tenu de faire une livraison à soi-même des constructions ou des travaux immobiliers édifiés (v. supra 31-2) ; 61150
– le locataire pourra exercer son droit à déduction de la T.V.A. ayant grevé le coût de la construction qu'il a édifiée soit par voie d'imputation sur la T.V.A. dont il est redevable au titre des affaires qu'il réalise dans le cadre de son activité (se reporter ci-dessus I § f), 04229 soit par voie de remboursement (se reporter ci-dessus I § e). 04228
En pratique, les remboursements s'effectuent sur les crédits de T.V.A., les imputations s'opèrent au fur et à mesure des règlements des factures.

04245 2° Fin de l'assujettissement à la T.V.A. - Régularisation des déductions initiales.
En cas de cession de l'immeuble, dans les vingt ans après l'achèvement des travaux (en pratique, il s'agira de la cession au bailleur des constructions en fin de bail), le preneur sera tenu d'effectuer une régularisation des crédits de taxe, qui se traduit par un versement au Trésor public d'une partie de la T.V.A. ; le preneur peut opérer la déduction du montant de la taxe à condition qu'il remette au bailleur une attestation mentionnant le montant de la T.V.A. reversée au Trésor au titre de la régularisation.
N.B. - Dans le cas d'une cession gratuite (transfert des constructions sans indemnité) par le preneur au bailleur dans les cinq ans de l'achèvement des travaux, l'administration n'exige pas la régularisation de la T.V.A.
Pour l’étude des règles de régularisation : se reporter volume II titre 60 chapitre I « Régime général de la TVA», section V « Régularisations et reversements » 60055

04247III. Locations consenties par les collectivités locales.
Pour des
raisons d'intérêt public, lorsque les circonstances locales l'exigent, les collectivités locales consentent des locations à des prix très faibles notamment à des industriels (usines relais) ou à des associations (maisons de la culture...).
Ces opérations peuvent être soumises de plein droit à la T.V.A. s'il s'agit d'immeubles munis de leurs moyens d'exploitation ou par option s'il s'agit de locaux nus loués à des assujettis. Les collectivités locales financent tout ou partie de ces constructions sur leur propre budget ; à la différence des opérations réalisées par les personnes privées ayant une communauté d'intérêts, ces activités ne peuvent pas être traitées fiscalement comme des
actes anormaux de gestion.

Pour l'application des règles de la T.V.A., il convient de considérer que le loyer effectivement réclamé traduit un règlement par compensation entre le montant du loyer que la collectivité aurait pu demander au titre de la location des biens et la subvention qu'elle a consentie au preneur.

Pour les collectivités locales, il y a lieu d'admettre que le loyer normal est égal à l'amortissement des biens, déterminé selon les règles en usage pour le calcul de l'amortissement fiscal, soit : 4 % du prix de revient hors taxe pour les immeubles à usage de bureaux où à usage commercial et 5 % pour les immeubles industriels.
Ainsi, les collectivités locales qui louent des immeubles ou ensembles d'immeubles dont tous les loyers sont soumis à la T.V.A. de plein droit ou sur option (celle qui n'exercent pas l'option peuvent récupérer la T.V.A. afférente à l'immeuble par le biais du fonds de compensation de la T.V.A., sauf lorsque l'immeuble est édifié sur un terrain pris à bail emphytéotique ou à bail à construction et est mis à la disposition d'une personne ne bénéficiant pas du fonds) pourraient récupérer, par voie d'imputation ou de remboursement, la totalité de la taxe ayant grevé les biens donnés en location, dès lors que :
     – le montant hors taxe des loyers couvre l'amortissement normal des biens ;
     – la collectivité locale complète sa
base d'imposition pour que celle-ci atteigne au moins le loyer normal défini ci-avant.

04250
6* PLUS-VALUES ET REVENUS.
04251
A. Bailleur.
04252
I. Conclusion du bail.
La conclusion du bail n'entraîne pas de plus-values taxables au titre des plus-values des particuliers ou des plus-values professionnelles.

04253
II. Cession du droit au bail.
La différence entre le montant de l'indemnité de "pas-de-porte" et la valeur pour laquelle le droit au bail cédé figure au bilan du cédant constitue une plus-value de cession d'un élément d'actif immobilisé imposable au titre des plus-values professionnelles à long terme ou à court terme
(v. vol. 2, titre 63, chap. 2 plus-values professionnelles). 63900

04254
III. Cession de l'immeuble à titre gratuit et à titre onéreux
– par le bailleur au preneur
(v. supra § 17°, Caractéristiques). 04010
– par le preneur au bailleur, résiliation anticipée du bail
(v. supra § 18°, Caractéristiques). 04015

04255
B. Preneur.
04256
En fin de bail, l'indemnité d'éviction principale versée par le propriétaire au preneur, qui a pour but de couvrir la perte des éléments d'actif immobilisés, est soumise au régime des plus-values professionnelles sur les éléments de l'actif immobilisé. La plus-value imposable est calculée par différence entre le montant de l'indemnité principale et la valeur pour laquelle ces éléments figurent à l'actif du bilan. La plus-value sera à long terme ou à court terme (v. vol. 2, titre 63, chap. 2). 63900

04258
7 * ACTIVITE. (formalités liées à l’activité).
Se reporter vol. 2, titre 75-1 68201
Location d'un établissement commercial ou industriel (ou servant à l'exercice d'une profession libérale) muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation (cf BOFIP BOI-BIC-CHAMP-20-60 § 20 à 70)
Conformément aux dispositions du 5° du I de l'article 35 du CGI, les profits tirés de la location d'un établissement commercial ou industriel présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), dès lors que cet établissement est muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation. Peu importe que la location comprenne ou non tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d'industrie.
Ainsi, la circonstance qu'un locataire ait entrepris, en cours de bail, d'autres activités pour lesquelles aucun matériel n'a été donné en location ou que les meubles et le matériel afférents aux locaux loués n'aient pas été utilisés est sans incidence sur la qualification de la location.

04260
8 * AUTRES FORMALITES.
– Locaux situés dans un immeuble en copropriété.
Lorsque les locaux sont situés dans un immeuble soumis à un règlement de copropriété, le bailleur doit, en principe, respecter les clauses comportant des
restrictions à l'exercice d'une profession. Ainsi, dans le cas d'une location mixte à usage d'habitation et professionnel et à défaut de précisions dans le règlement de copropriété, le bailleur devra demander une autorisation préalable à l'assemblée des copropriétaires.
Il est de bonne pratique de
communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété (ou une copie du règlement de copropriété) concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que ceux précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
Précisions :
Le règlement de copropriété contient souvent une clause dite « d’habitation bourgeoise ». La jurisprudence distingue pour l’interprétation de cette clause :
– la clause
« d’habitation bourgeoise ordinaire » qui permet l’exercice d’une activité professionnelle et, spécialement libérale ; mais elle exclut toute activité commerciale y compris l’installation de bureaux commerciaux.
– la clause
« d’habitation bourgeoise exclusive » qui est incompatible avec toute activité professionnelle.

– Biens compris dans un lotissement : se reporter n° 198-a, grille 10 30030 "Particularisme" ; toutes les règles sont applicables.